[現實案例]

　　佛山市南海區大瀝鎮平地華村村民梁某將其在新區四巷10號的農村宅基地轉讓給陳某，在1999年簽訂了協議，約定轉讓價為6.5萬元。陳某在簽訂協議后幾個月內將轉讓費付清，梁某將該地的使用權交付給陳某，陳某至今仍未在該土地上建房。2003年，梁某按照村的統一要求，辦理了該土地使用權證。雙方簽訂的土地使用權轉讓合同應為無效合同，因此原告梁某將被告陳某訴諸南海法院，請求確認兩人所簽訂的土地使用權轉讓《協議書》無效，陳某退還土地予梁某，而梁某返還轉讓費65000元予陳某。

　　南海法院審理后認為，農村和城市郊區的土地，除由于法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。原告梁某雖然經過國土部門核發土地使用權證而取得訟爭土地的使用權，但原告向被告轉讓的土地是農民集體所有的土地。而農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。故此兩人簽訂的協議書應確認為無效。

　　[律師解案]

　　王秀珍稱，宅基地使用權是經依法審批由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權，即權利人有權自主利用該土地建造住房及其附屬設施以及將房屋連同宅基地一同轉讓、出租。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

　　宅基地轉讓出租是有限制的：宅基地轉讓、出租的，不得再申請宅基地；權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的，應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員；轉讓房屋及宅基地使用權后，宅基地使用權主體發生變化，并涉及受讓人取得新的宅基地，故應當依法辦理轉讓登記手續。宅基地以及住宅房屋，不僅可以用于居住，也可以用于從事家庭生產和經營活動?！段餀喾ā飞埃瑢徖泶祟惏讣饕罁吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。10月1日起生效的《物權法》第152條至第155條專門對宅基地使用權的問題做出了規定，它明確：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”需要指出的是，《物權法》生效后，集體所有土地、農村宅基地依然適用土地管理法等法律。

　　生活中存在著很多此類情況，在眾多城市郊區，一些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格對外銷售。這些房子一般俗稱“小產權房”。國家建設部表示，非集體經濟組織成員購購此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”，均不符合法律規定，不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

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