受到今年以來的樓市“寒潮”影響，一些高庫存的城市開始悄然為樓市松綁。從南寧打出限購放松榜首槍至今，短短5個(gè)月左右，限購松綁城市名單不斷擴(kuò)容。2014年，樓市與“行政化”調(diào)控方式漸行漸遠(yuǎn)，政策疊加效應(yīng)初步顯現(xiàn)。

1 限購松綁城市不斷擴(kuò)容

高庫存成為促使樓市政策松綁主要原因。

廣西南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局于4月28日在官網(wǎng)發(fā)布公告稱，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。該政策一出，即被業(yè)內(nèi)解讀為南寧限購松綁的標(biāo)志。

在南寧之后，呼和浩特、濟(jì)南、蘇州、海口、西安、無錫六地經(jīng)官方確認(rèn)，相繼取消限購政策。進(jìn)入7月以來，限購松綁城市名單不斷擴(kuò)容。來自指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月，濟(jì)南、武漢、海口、蘇州、西安、無錫、杭州、石家莊、溫州、寧波、青島等城市，或發(fā)明文通告，或通過發(fā)布會、新聞報(bào)道、官方微博等多種渠道，宣布當(dāng)?shù)叵拶徴呷嫒∠虿糠址砰_。同時(shí)，成都、長春、天津、金華、衢州等城市也實(shí)際按放開限購執(zhí)行。自今年6月內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市宣布取消房屋限購以來，國內(nèi)不少城市都陸續(xù)松綁房屋限購政策，掀起一輪救市潮。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，46個(gè)限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、南京、三亞7城市仍在執(zhí)行限購。

高庫存成為促使樓市政策松綁主要原因，戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2011年至今，全國房地產(chǎn)商品住宅新開工面積累計(jì)超出其銷售面積12億平方米，全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)過于充沛。相比于一線城市較為健康的去庫存化周期，中國二、三、四線城市供應(yīng)嚴(yán)重過剩的市場格局將使其未來成為放松限購城市的主體范圍。

2 救市聚焦信貸

信貸是否會放松，將成為判斷未來樓市走勢的關(guān)鍵因素。

7月樓市限購解禁潮后，市場效果并不明顯，進(jìn)入8月份，多數(shù)城市成交量仍未有明顯起色，于是四川、河北、福建等省份紛紛出臺“更大力度”的省級救市文件，以期再次提振市場。9月15日，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布重要通知，要求“高端放開、中端支持、低端保障”，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。重提對于頭套房貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍，并伴隨契稅減免的規(guī)定，再次將地方政府救市力度推向一個(gè)新高點(diǎn)。

在湖北之前，也有四川、福建等省發(fā)布省級救市文件，通過信貸、財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式刺激樓市。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是繼榜首輪46個(gè)限購城市39個(gè)松綁后，全國掀起的輪救市潮。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為，在榜首輪以39個(gè)城市松綁限購為主，輪松綁政策主要特征為各省級部門出臺的地方救市細(xì)則，主要內(nèi)容基本為增加購房補(bǔ)貼、降低公積金利用難度，要求商業(yè)銀行降低商貸利率。限購政策，從全國范圍看，已經(jīng)不是影響樓市的關(guān)鍵政策，信貸是否會放松，將成為判斷未來一年內(nèi)樓市走勢的僅此較關(guān)鍵因素。

3 政策疊加效應(yīng)初步顯現(xiàn)

進(jìn)入第四季度，“沖量”成樓市主旋律。

進(jìn)入第四季度，“沖量”成樓市主旋律。繼限購限貸雙雙松綁、公積金異地互認(rèn)等利好政策之后，11月21日，央行公布新的利率標(biāo)準(zhǔn)。樓市政策疊加效應(yīng)開始顯現(xiàn)。

11月21日晚間，中國人民銀行網(wǎng)站公告宣布降息。加上9月30日央行發(fā)布的房貸新政，貨幣信貸政策的疊加效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。在政策向好的影響下，尤其是近期央行降息托市政策，從根本上減輕了購房者的還貸壓力，購房者入市意愿明顯增加。

銀行房貸新政、央行降息等政策出臺，猶如給房地產(chǎn)市場注射了“強(qiáng)心劑”，自10月份以來，冷清的樓市有了些許變化。10月份部分城市二手住宅價(jià)格環(huán)比有所回升。北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均停止下跌。其中，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環(huán)比均持平。

加上年底的業(yè)績壓力，房企短期內(nèi)尚不具備調(diào)價(jià)動力，仍然以平價(jià)走量為主。

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