一系列房地產政策“組合拳”釋放出來的積極信號，正令地產開發商們重拾信心。

3月30日傍晚，中國人民銀行(央行)聯合住建部、銀監會發文，宣布下調二套房個貸頭付比例，將較低頭付比例調整為40%;同日，財政部也發文稱，將放寬個人住房轉讓營業稅免征期限，由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

多位受訪房產開發商負責人對記者表示，這一“金融+財稅”的調控舉措，有望激發改善型需求進入市場，并給房企帶來脫困機遇。“大家都得到了去庫存的良機。”濟南某房地產企業的項目總監劉濤說。

值得關注的是，在業內人士看來，上述“組合拳”并非管理層直接出手刺激市場，而是通過貨幣、財政等配套政策激發市場活力，凸顯出新一屆政府以市場化手段來推動房地產業發展的思路。

“雖然這種舉措短時間內很難在數據上體現出調控效果，但長期看來，將會引導房地產市場更為健康地發展。”北京師范大學經濟學院房地產研究教授張文清對此表示。更有專家指出，遵循上述政策思路，預計后期房地產市場還將迎來購房落戶放開、限購限貸放松等多項政策，以推動存量住房的消化，令市場踏上復蘇之路。

緩解資金壓力

“前兩年的時候大家見面還都說能過得去，但是現在的日子真挺難過。”3月30日，劉濤對導報記者說。作為已經在房地產市場從業十幾年的 人士，他坦言近兩年來確實是開發商較為難熬的時段，“融資難、市場推廣難、價格戰等問題此起彼伏。”

“還好政策終于落地了。”劉濤說道。從去年9月底，央行出臺房貸新政，放寬頭套房貸認定標準后，敏感的市場人士就已經看出了宏觀調控思路的轉變，如今央行又推出與二套房相關的政策，“一系列政策聯動效應下，有望推動房地產市場在今年回暖。”

央行3月30日發布的政策顯示，此次對于為改善居住條件而購購二套房的購房者，央行將較低頭付款比例調整為40%。而此前，各地二套房商業貸款頭付比例為不低于60%，北上廣深四城市則高達70%。

“200萬元的房子，頭付就可以少交40萬元。”劉濤表示，二套房貸門檻的降低將大大刺激改善性需求入市，緩解開發商目前的庫存壓力。“特別是一些中高端項目，它們的前期定位就是針對想改善居住條件的客戶。但現實情況是，銀行的限貸、高頭付比例政策大大提高了購房門檻，將消費者擋在了門外。”

另一位受訪房地產企業負責人也對導報記者表示，與全國二、三線城市一樣，去年以來濟南房地產市場庫存也一直呈現上升態勢，至今年2月份商品房庫存量已超過20萬套。其中萬科、中海、綠地等地產大鱷推出的大項目，更是給市場帶來壓力。較為明顯的表現為，新盤推出集中的西客站片區，一度出現某樓盤為促銷每平米降價近千元的案例。

“此次二套房貸門檻的降低，能將我們的客戶源拓展得更廣，項目回收資金的能力有望提升，從而緩解企業面臨的銷售、資金難題。”上述負責人表示。更有業內人士指出，去年以來為了加快項目銷售，濟南多家開發商推出0頭付、萬元頭付等活動進行促銷，實際上部分頭付資金一直是由開發商墊付，此次央行新政將解除相關開發企業的現金流警報。

后市以穩為主

值得關注的是，在此次央行降低二套房貸門檻后，財政部于同日推出的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，也被房地產業內看做推動樓市復蘇的有效舉措。

“一套100萬元的房子，可以省去5萬元左右的交易成本。”3月31日，濟南市槐蔭區一房產中介銷售經理張強濤對導報記者表示，這一稅費的降低，對購賣雙方都會帶來一定利好，“對于售房者來說，稅負大大降低，而對于購房者來說，購房支出也能隨之有所降低。這也意味著，交易兩方的積極性都會有所提高。”

劉濤則認為，上述政策雖然直接作用于二手房市場，但對于新房市場也會起到積極作用。“比如一些客戶賣出二手房的目的就是籌資購購新的住房，改善生活、學習環境。就是說，二手房交易市場的活躍，會在一定程度上帶動新房交易量的增加。”

不過，上述人士也表示，此次央行與財政部方面聯手推出的新政，較終能夠對樓市復蘇能夠起到多大效果，仍需等待長期觀察。“我們的初步預測是，一、二線城市房價會逐步企穩回升，北上廣等需求旺盛城市重新抬頭，但受整個房地產市場投資收益下滑影響，并不會出現大幅上升的情況;三、四線城市改善性需求有限，房價不會出現太大波動。”劉濤說。

多位受訪業內人士表示，濟南樓市炒作氛圍較淡，今年較大的任務是去庫存，所以相關政策放寬不會引來過多資金涌入，后期樓市價格仍將以穩為主。但明年價格重回升勢是大概率事件，有購房意向者應對此有所關注。

調控去行政化

實際上，在預判后期樓市走向之時，開發商也將更多精力放在對宏觀政策的關注上。

某房產集團山東分公司的總經理就對導報記者表示，從近期調控政策的轉向看，新任管理層去行政、重市場的調控思路較為明顯，如果企業把握好了這一精神，可以做的準備工作就很多。“比如調整產品結構，有針對性地增加細分市場競爭力。”

同策咨詢研究部總監張宏偉也對導報記者表示，此次二套房貸降頭付、營業稅降低免征門檻等政策將使房地產品質路線重獲市場認可，“房企將更加注重產品研發及附加值的提高，而不是簡單像高周轉類型企業那樣通過產品的標準化與大規模復制、高速周轉獲得相對比較薄的利潤。”

而在一系列政策推出的基礎上，下一步還會有何房產新政推出，也成為業內關注的焦點。對此，張文清表示，考慮到幾項出臺政策都瞄向釋放市場消費能力角度，不排除央行進一步下調頭套房貸款頭付比例的可能。

北京中原地產頭席分析師張大偉則認為，部分一線城市限購等環節或進一步放開，部分地方政府也會配套出臺一些稅費減免、購房補貼等救市政策。財經大學稅務學院黃樺則表示，保障基礎住房、貸款利率下調等，都有利于穩定住房消費。

不過，劉濤也表示，利好政策的推出也令購房者存在“越調控越謹慎”的心態，所以不宜過于頻繁。“樓市政策正逐步回歸到正常化、市場化，下一步如何把握機遇、開發市場應該交給企業來做，這樣房地產市場才能更為穩定、健康地發展。”

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