二套普通住房貸款頭付比例下調(diào),營業(yè)稅免征期由5年改為2年。3月30日下午,五部委聯(lián)手推出7年來較大力度的樓市利好新政,3月31日起執(zhí)行。各界人士包括房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都大呼“超出想象”,還有媒體報(bào)道北京、上海二手房業(yè)主出現(xiàn)連夜?jié)q價(jià)現(xiàn)象。

　　而海南樓市對(duì)此卻顯得較為“淡定”和“理性”。同時(shí),截止記者發(fā)稿,新政所涉及到的海南省地方稅務(wù)局、海南省住房公積金管理局及海南各大銀行部門均表示,“具體落地時(shí)間未定,有待通知”。

　　新政 海南落地時(shí)間未定

　　頭付比例:較低可達(dá)20%

　　3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文稱,繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購購頭套普通自住房,較低頭付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購購普通自住房,較低頭付款比例為30%。

　　對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房,較低頭付款比例調(diào)整為不低于40%。

　　二手房:營業(yè)稅5改2

　　3月30日,財(cái)政部和國家稅務(wù)總局也同時(shí)發(fā)聲,個(gè)人將購購不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購購房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購購2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅。

　　 以上新政于2015年3月31日起執(zhí)行,具體到海南落地執(zhí)行時(shí)間,記者采訪了相關(guān)部門。海南省公積金管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,通知還未到公積金管理局,目前尚未執(zhí)行。海南銀行系統(tǒng)的各大銀行個(gè)貸人員也均告訴記者,未接到總行消息,具體執(zhí)行時(shí)間和細(xì)則還待研究和通知。

　　“目前還未等到總行通知,但國家政策已出,各行肯定會(huì)執(zhí)行,而且各行還需要根據(jù)自身情況進(jìn)行相關(guān)修訂,所以新政的落地還需一些時(shí)日。”海南農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部人員說。

　　雖然海南省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)稅收管理處處長李華表示,二手房交易營業(yè)稅新政已執(zhí)行,但要征收系統(tǒng)調(diào)整好后才能辦理相關(guān)事宜。

　　市場(chǎng) 旅游地產(chǎn)反應(yīng)淡定

　　新房市場(chǎng):未計(jì)劃漲價(jià)

　　“新政31日起執(zhí)行,但對(duì)于我們項(xiàng)目來說影響不會(huì)很大。我們項(xiàng)目的主要客戶還是島外客戶,一般多是一次性付款。”海口大華錦繡海岸的置業(yè)顧問小陳稱。同時(shí)小陳還說,針對(duì)這一樓市重大助力政策,項(xiàng)目無漲價(jià)計(jì)劃。

　　來自綠地海森林項(xiàng)目的置業(yè)顧問小符則告訴記者,新政的出臺(tái)提高了開發(fā)商對(duì)樓市的信心,但目前看來沒使得客戶來訪量有顯著增加,目前客戶出手還較為謹(jǐn)慎,而房價(jià)方面,公司還在討論。

　　而澄邁富力紅樹灣項(xiàng)目、雅居樂月亮灣項(xiàng)目及儋州某一大型樓盤的內(nèi)部人員也均稱,項(xiàng)目無漲價(jià)計(jì)劃。

　　中介市場(chǎng):希望別漲價(jià)

　　隨后,記者還采訪了一些二手房市場(chǎng)的一線營銷人員,他們均表示該新政對(duì)海南剛需來說是一大利好,目前存在一些二手房房東前來咨詢是否漲價(jià),但總體而言二手房市場(chǎng)沒太大變化。

　　“我倒是希望別漲價(jià),要不房子更是難賣。”海口錄德房產(chǎn)有限公司的業(yè)務(wù)經(jīng)理王精說。針對(duì)新政是否會(huì)促進(jìn)二手房市場(chǎng)漲價(jià)問題,王精稱,“房地產(chǎn)市場(chǎng)想漲,但漲了,客戶就不會(huì)購賬。只有投資客才會(huì)購漲不購跌,剛需客對(duì)價(jià)格很敏感,目前的房價(jià)還是讓很多剛需客猶豫,所以只要房價(jià)不降,新政的利好刺激有限,更不會(huì)使得二手房房價(jià)有太大變化。”

　　分析 庫存壓頂 利好有限

　　3月30日下午,“頭付比例下調(diào)”及“營業(yè)稅5改2”樓市新政的出臺(tái),頓時(shí)讓地產(chǎn)微信圈沸騰了起來,發(fā)出一片“樓市即將大漲”的聲音。但其實(shí)這只是某些樓盤項(xiàng)目的自娛自樂,制造行情大漲的假象。更多業(yè)內(nèi)人士對(duì)新政帶來的利好預(yù)判,趨于保守和理性。

　　開發(fā)商:庫存壓頂 漲聲難起

　　“新政肯定會(huì)刺激一部分購房者,但對(duì)海南樓市的影響會(huì)存在一定的滯后。但存量房很多,新政難以拉升房價(jià)。”臺(tái)灣風(fēng)情小鎮(zhèn)的營銷總監(jiān)李紀(jì)稱。

　　海南恒迅地產(chǎn)集團(tuán)營銷副總裁林盛也認(rèn)為,新政給許多房企注入強(qiáng)心計(jì),但目前海南樓市庫存比較高,房企勢(shì)必會(huì)根據(jù)自身的情況而決定樓盤價(jià)格。而部分庫存高的房企,不會(huì)借此上調(diào)房價(jià)。

　　業(yè)內(nèi)專家:利好剛需 抓緊去化

　　針對(duì)新政對(duì)海南樓市的影響,海南中原地產(chǎn)研究主任馬曉亮認(rèn)為,新政使得客戶購房門檻進(jìn)一步降低,有利于擴(kuò)大客戶基數(shù),但是受到銀行運(yùn)營成本所限,房貸利息目前下行空間較小,客戶實(shí)際購房成本并無降低。但隨著個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅免征期限下調(diào),有望提升客戶換房積極性,增強(qiáng)頭改客戶的購購能力。

　　“影響海南市場(chǎng)的關(guān)鍵因素仍舊是庫存壓力,且利好政策出臺(tái)處于海口傳統(tǒng)旺季的尾端,對(duì)于市場(chǎng)刺激有限,項(xiàng)目更應(yīng)通過提升銷售體驗(yàn)效果,打造差異化競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)等手段尋求突圍之道。”馬曉亮提醒。

　　海南錦誠房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司的董事長王路則認(rèn)為,這不是政府救市,應(yīng)算是托市,政府防范的是住宅產(chǎn)業(yè)臉先著地,金融、就業(yè)以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)被連累拖入深淵。但不管怎么說,對(duì)于海南本地和非本地購房需求的客戶來說,都有一定的利好,但效果會(huì)有所滯后。“考慮到海南現(xiàn)在的庫存量比較大,房企還是要以價(jià)換量。”王路建議。
 

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