那些年，判斷房價會上漲幾乎成了原華遠地產董事長、中國房地產業協會副會長任志強的標簽。

  “他們總覺得我是開發商，所以會說房價上漲，但人們恰恰忽視的是供求關系。”7月20日在三亞，任志強對21世紀經濟報道記者說，關于房價上漲的判斷，是基于供求關系的變化。如果按眼下的趨勢判斷，2016年房價又會上漲。短期政策無法熨平市場的波動。

  如果說房價問題這些年是永恒的關注點，房地產業終于出現了一些新的變化。談宏觀遠多于談公司的任志強被記者們追問了很多關于和互聯網相關的問題。但他認為變化還不夠大。

  巨量需求

  盡管競爭越來越激烈，長期需求的存在，是很多開發商還在堅守的原因。任志強從四個角度判斷房地產的需求，城鎮化發展、家庭分裂速度、人均收入增長、區域供給不平衡。

   任志強指出，中國目標在2020年達到60%的城鎮化率，現在是54%，而發達國家已普遍達到70%，這意味著中國未來的城鎮化發展還有很長的道路要走。和農村相比，城市毫無疑問更有吸引力。在城鄉收入差距懸殊的情況下，人們不但往城市里跑，還往大城市跑。尤其是現在，38%的勞動力從事榜首產業，卻只收獲9.5%的GDP，如果減少這一比重，城鄉二元結構的差別問題永遠無法得到解決。中國以上人口的城市現在只有6個，未來可能有16個、20 個，否則容納不了這么多涌向城市的農村人口。

   隨著老齡化程度提高，起初人們認為一名80后可以繼承4套房子，不用著急購房子，但人們忘記了，老齡人還沒有死，會更長壽，年輕人繼承不到這個房子。同時住房需求在增加。比如，公開數據顯示，自2003年以來，我國離婚率已經連續12年呈遞增狀態。這也是對住房需求的壓力。

  再次，人均收入增長，住房需求也在提高。雖然2010年城鎮居民基本每戶家庭都有一套房子，但相當一部分是自建住房、危房、房改房等非商品房，這些條件并不能滿足城鎮化需求，而且改善型需求未來總量很大。

  此外，區域供給和需求不均衡發展，人口高度集中的地區房子短缺，所以光看住房供給總量是不夠的。

  房價的短期波動

  然而，遠方的希望雖然存在，并不等于一路坦途。從長期來看，任志強認為，中國的房價會呈現出螺旋性上升的狀態。由于通貨膨脹的存在，用未來的貨幣價值來衡量房價，一定是上漲的，但這不等于房價每時每地都在上漲。

   經濟學家抑或專家們通常從宏觀角度描述房價。但任志強對21世紀經濟報道記者說，宏觀數據對個人購房者和投資者沒有太大的參考價值，房地產是地域性很強的行業，一個地區的房價與人口流動、經濟發展密切相關。常常有人問任志強，購房的時機是否到了，他的答案只有一個，如果是為了自住而購購，任何時候都是好時機。“那些罵我的人大多數是還沒有購房的人。”任志強說。

  但短期內，市場仍會出現波動。比如，個別年份的暴漲，以及個別區域房價的下跌。任志強判斷，如果從統計局的角度談房價，到今年下半年房價就會出現同比和環比的上漲，明年房價上漲是必然的。

  “有政府管制的地方，必然有價格波動。”任志強說。據他了解，目前好幾個城市的市長都不愿賣地，因為市場低迷。而同樣，開發商也會選擇在低迷期內減少拿地。而當市場好轉，貨幣政策寬松時候，供給會階段性地減少。這樣的波動規律在過去的數年一直存在。

  任志強指出，發達國家比如美國，也會出現房價大幅上漲的情形，但它們多與經濟周期有關，與制度和政策的關系不大。而在中國，長效機制沒有建立前，房價仍會隨政策波動。

  巴菲特較喜歡的公司

  在博鰲·21世紀房地產論壇上，經濟學家、北京（樓盤）師范大學金融與產業研究主任鐘偉問參與對話的開發商，心目中較好的房地產企業是哪家。任志強毫不自謙地回答說，當然是自己的企業（華遠地產）。

   私下里，任志強對21世紀經濟報道記者說，華遠地產是巴菲特較喜歡的公司類型。較主要的原因是保守經營。作為上市公司，無論高峰、低谷，華遠地產一直表現穩健，并能夠長期提供高分紅率。任志強常常拿萬科做比較。盡管規模增長落后幾十倍，但他認為，在分紅方面，華遠一直比萬科更“大方”。

  不過即便是“保守經營”的華遠，今年也有了改變。比如，華遠地產早前和360在智能家居方面的合作，較近與國內較大的第三方獨立理財機構諾亞財富達成戰略合作，雙方共同發起房地產等。

  但任志強認為，改變還不夠大。有些改變是為了提升服務，不足以讓購房者做出從不購到購的決定。但政策的變化卻可以做到，比如利率政策和限購政策的改變。
 

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