2014年7月16日，博鰲房地產(chǎn)論壇在三亞舉辦。一場(chǎng)關(guān)于創(chuàng)新，與結(jié)構(gòu)調(diào)整的高峰論壇引發(fā)關(guān)注。其中華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究主任的“漲跌之爭(zhēng)”被看作本次峰會(huì)的主要亮點(diǎn)。在峰會(huì)演講中表示，任志強(qiáng)表示中國(guó)房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，同時(shí)反駁鐘偉關(guān)于樓市下行的言論。在為時(shí)20時(shí)辰的演講中，7次反駁鐘偉觀點(diǎn)。

　　隨后，在接受網(wǎng)易房產(chǎn)專訪時(shí)鐘偉表示，2014年中國(guó)房地產(chǎn)將量?jī)r(jià)齊跌，下半年將不如上半年。現(xiàn)在看來，房?jī)r(jià)下跌幅度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　鐘偉：樓市下半年不如上半年 價(jià)格跌幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠

　　網(wǎng)易房產(chǎn)：關(guān)于上半年樓市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)出來，全國(guó)多個(gè)城市成交呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，那么在這樣的背景下，下半年會(huì)呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)？

　　鐘偉：庫存還在增加！總體上來講，由于基數(shù)效應(yīng)，你要從統(tǒng)計(jì)口徑上看投資什么的，銷售，可能會(huì)在個(gè)位數(shù)的角度里10%左右，總體上來講下半年應(yīng)該是不如上半年，較主要的原因在于榜待售面積迅速增長(zhǎng)，目前上半年待售面積大概有5.4到5.5億平米，也就是獲得了預(yù)售許可的但是賣不掉的房子特別多，這樣的話會(huì)給開發(fā)商帶來巨大的壓力，不敢新開盤，新開盤之后銷售難度更大。

　　個(gè)就是資金缺口可能開始逐步的呈現(xiàn)，盡管上半年，開發(fā)投資3萬億，開發(fā)商的資金到位大概4.6到4.7萬億，開發(fā)資金到位率還多了1.6萬億，但是還是有個(gè)別開發(fā)商資金能力不足，這樣也會(huì)導(dǎo)致有一些房地產(chǎn)企業(yè)可能下半年會(huì)會(huì)選擇降價(jià)，或變相降價(jià)，總體價(jià)格下行的壓力是有的。

　　主要是下半年可能新開工和土地新購(gòu)置這一塊會(huì)下的比較快，原因是什么呢？房地產(chǎn)開發(fā)投資，實(shí)際上是六個(gè)月前房地產(chǎn)銷售的一個(gè)滯后的函數(shù)，如果是上半年銷售情況很不理想的話，下半年自然房地產(chǎn)企業(yè)新上市的貨量就會(huì)下降，總體上來說的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)還在一個(gè)平穩(wěn)的下行通道當(dāng)中。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)：房?jī)r(jià)有沒有下跌的可能？

　　鐘偉：房?jī)r(jià)有非常大的下跌的可能，因?yàn)榭傮w上來說，從今年全年來看，上半年的趨勢(shì)，去年商品房銷售一共十三億平米，今年估計(jì)每個(gè)月大概能賣七千到八千萬平米，也就是今年銷售較好的估計(jì)也就不到十億平米左右，比去年要降低30%的樣子。銷售的量下降了30%，自然就要求開發(fā)商要調(diào)整價(jià)格的策略。從今年上半年的情況來看，房地產(chǎn)的銷售價(jià)格的下行，還是慢于銷售量的下行，也就是說量萎縮的很厲害，但價(jià)萎縮的不夠厲害。

　　從2007年到2009年那一波的情況來看也是類似的，2007年因?yàn)橐彩侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)高點(diǎn)，然后有調(diào)控和次貸危機(jī)之后，中國(guó)的房地產(chǎn)在2008和2009年的上半年也出現(xiàn)了將近兩年的調(diào)整。在那個(gè)調(diào)整的過程當(dāng)中房?jī)r(jià)也是開始緩慢的下行，然后進(jìn)入了一個(gè)真實(shí)的降價(jià)階段。也就是說2008年年底到2009年一季度那段期間，其實(shí)中國(guó)的商品房?jī)r(jià)格是真實(shí)的下行了大約15%左右。現(xiàn)在從全國(guó)的情況看，房?jī)r(jià)的下行甚至還沒有到達(dá)2008年、2009年的程度。所以目前房?jī)r(jià)下行的幅度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，也就是現(xiàn)在的這種價(jià)格下行，是不能夠刺激自住型需求的釋放的。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)：旅游地產(chǎn)在全國(guó)下行的背景下是會(huì)隨大流還是會(huì)呈現(xiàn)一些地方特例？

　　鐘偉：旅游地產(chǎn)主要看旅游地產(chǎn)的區(qū)位分布，從全國(guó)的情況來看，旅游行業(yè)的發(fā)展基本上是這樣，北上廣深這些原來傳統(tǒng)的一線旅游城市，基本上人流量增長(zhǎng)的很少。而且高端的旅游景點(diǎn)和酒店的入住水平和人均的客戶消費(fèi)也增長(zhǎng)的很緩慢，人文景觀這塊現(xiàn)在這幾年客流增長(zhǎng)的不多，去自然景觀的相對(duì)多一些。

　　另一個(gè)特點(diǎn)就是境外游的增長(zhǎng)快于境內(nèi)的，境外游當(dāng)中到港澳的其實(shí)下降的挺厲害，到東南亞傳統(tǒng)線路的也在下跌，這是旅游市場(chǎng)總的格局。

　　從這點(diǎn)來考慮的話，我們看國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)，你可以看出，如果是在西藏、東北一些非傳統(tǒng)的，但是是新開發(fā)的，具有不可比擬的自然景觀的這些旅游地產(chǎn)可能會(huì)相對(duì)好一些。因?yàn)檫@里也是旅游目的地這幾年增長(zhǎng)的比較快的地方，相對(duì)來說比較成熟的線路反而是不行

　　另外一個(gè)就是人造景觀和自然景觀相比，人造景觀這塊這幾年增長(zhǎng)的都不盡如人意，包括像國(guó)外的環(huán)球、迪斯尼、國(guó)內(nèi)的華僑城這種，復(fù)合增長(zhǎng)率不算太高，所以這一類旅游地產(chǎn)以人造景觀為主的，我個(gè)人也不是特別看好。

　　第三個(gè)就是旅游是一個(gè)主要的業(yè)態(tài)，但是它也沒有疊加其他的業(yè)態(tài)，如果有一個(gè)比較良好的客戶感受的豐富的業(yè)態(tài)的話，可能情況會(huì)好一點(diǎn)。包括保健、醫(yī)療、生態(tài)觀光這些疊加起來可能會(huì)好一些。總體來講旅游地產(chǎn)在中國(guó)，除非你占有非常優(yōu)質(zhì)的自然景觀資源，以及你的線路是新開拓的，否則的話旅游地產(chǎn)相對(duì)來說還是一般。

　　就海南來講，海南這幾年的旅游業(yè)的增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，因?yàn)楹Ｄ系穆糜螌?shí)質(zhì)還是椰風(fēng)跟海灘，沒有什么大的改變。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)：你之前說到今年房地產(chǎn)形勢(shì)會(huì)量?jī)r(jià)齊跌，如果說這樣持續(xù)下去，會(huì)不會(huì)引起一批房企淘汰？

　　鐘偉：房企淘汰也是好事，本來很多行業(yè)的產(chǎn)能過剩和結(jié)構(gòu)調(diào)查當(dāng)中，都出現(xiàn)這種現(xiàn)象，包括煤炭、鋼鐵、石油、化工、有色，強(qiáng)者勝出，劣者被淘汰那是很自然的一個(gè)過程，既然其他行業(yè)都可以發(fā)生，為什么房地產(chǎn)行業(yè)不應(yīng)該發(fā)生？

　　另一個(gè)回顧2007年到2009年那撥的過程當(dāng)中，在真實(shí)降價(jià)之后，也的確發(fā)生一波房企的并購(gòu)，有些房企卷款而走，不再做這個(gè)行業(yè)了。有些房企被迫出售了它的項(xiàng)目，有一些房企甚至連自己的品牌和公司都被人家收購(gòu)了。現(xiàn)在來看的話，房地產(chǎn)企業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到賣項(xiàng)目、賣企業(yè)這樣的階段，所以這些并購(gòu)破產(chǎn)的案件不發(fā)生，恰恰顯示出房?jī)r(jià)的下行還沒有真正的開始。

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