房地產“黃金十年”購房不再激動人心

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：三亞房產信息網閱讀 573 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　過去10年國內房價普遍上漲10倍以上，市場對于未來中國房地產何去何從依然爭論不休。若將過去伴隨房價快速上升，參與方掙得盆滿缽滿的10年稱為中國房地產的黃金10年。站在當前時點上，筆者傾向于認為中國房地產的黃金10年已臨近結束。

　　尋究過去10年房價快速上漲的根源，大致有三方面主要原因：

　　頭先是剛需的釋放。一方面，1998年住房改革制度的頒布，將延續了近半個世紀的福利分房拋向市場，按揭信貸等政策支持將城鎮居民改善住房條件的需求徹底釋放，過去十余年城鎮居民人均居住面積由約20平米上升至2012年的33平米即是較好的說明;另一方面，過去十年是我國城鎮化推進速率較為陡峭的十年，每年兩、三千萬非城鎮人口進入城市定居，新增城鎮人口的居住需要對城市住房形成巨大的需求。

　　其次是投資性需求的急劇膨脹。投資是貨幣化的產物，中國人歷來有高儲蓄習慣，加之過去十余年我國外匯儲備快速增長、社會貨幣投放激增，購置房產不失為較好的財富配置方式。而房價快速上升配之以高杠桿按揭，房地產數倍放大，投資和投機需求均急劇膨脹。

　　較后是非健全制度下的商品房供應短缺：多層次住房保障體系的缺失造成住房需求全部走向商品房市場，其次土地供應不足、投資開發主體囤地不開工等造成供給不足，另外土地制度的雙軌制造成大量小產權等住房供應得不到確權，從而變相加劇了住房供應的不足，供需矛盾的持續只能以價格的上漲來調解。

　　時至今日，重新梳理供需矛盾的格局變化，中國房地產未來的演進路線也許會逐漸清晰。

　　榜首，從改善性需求來看，當前我國城鎮居民人均居住面積已達33平米，已接近甚至超越一些發達經濟體的水平，且隨著我國房屋竣工面積的增長，該指標仍在進一步改善，達到該水平之后，我國總體改善性需求對住房新增需求的邊際壓力將逐漸減弱。

　　，從城鎮化來看，2012年我國官方的城鎮化率為52%，過去十年城鎮化率年均增長約1.3個百分點，根據我國政府制定的城鎮化率目標來看，未來年均新增城鎮化率約1個百分點，且呈逐漸下行態勢。

　　第三，從投資性需求來看，目前我國主要城市均執行較為嚴厲的限購限貸政策，政策目標準確打擊投資投機需求，力求住房去投資化。從實際執行來看，政策也確實能夠有效遏制多數投資、投機性需求。

　　第四，從我國住房供應能力來看，與十年前我國商品房竣工3、4億平米相比， 2012年我國商品房竣工面積達9.9億平米，其中住宅竣工面積達7.9億平米，2012年我國新開工商品房面積17.7億平米，其中住宅約13億平米，商品房的供應能力已大幅改善，也許今后更需關心的是新增房屋是否會過剩的問題。

　　第五，在住房制度方面，保障房建設依然是政府完善住房體系的工作之一，土地制度改革也有望化解多年來土地供應不足、小產權房無法合法流通的矛盾。另外，我國購房群體過度年輕化透支潛在需求，當前房價水平下普遍較低的租金回報率水平，也在一定程度上預示著未來購房需求將不可持續。

　　總體來看，我國房地產發展的黃金時期已經過去，當購房逐漸變得不再激動人心，而更多是一種惆悵和無奈時，大環境的任何風向變化都有可能改變房地產市場的趨勢。

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