在樓市調控的大背景下，換房成本提升，減少購房支出以及滿足日后的住房需求成為樓市購家必須考慮的兩個問題，一步到位的置業心態開始從改善型的高端市場蔓延至頭次剛需置業市場。

　　記者調查發現，90多平方米的“小三房”產品成為目前較受歡迎的剛需置業戶型，多數頭次購房者只要有能力，都要“咬咬牙多購一間房”；部分符合“單獨二孩”政策、考慮多要一個孩子的頭次置業家庭，甚至把一步到位的目標提升到“小四房”。頭次置業者購房面積的增大，在近郊樓市中表現得尤其明顯，部分性價比較高、有**接駁的剛需樓盤，90-120平方米的戶型成為較受剛需購房者青睞的產品。

　　頭次置業傾向“小三房”

　　不得不說，現在的換房成本比以前高了。即使不受限購限制，但二套房頭付提高，對普通購家的“殺傷力”遠遠大于有錢人。

　　合富置業的統計顯示，近半年來，90-120平方米和120-144平方米兩類型物業的購房個案中，按揭購房的比例分別高達76%和60%；而購購200平方米以上高端產品的購房個案中，只有35%的購家選擇按揭貸款、500萬元以上豪宅的購房個案中，購家對房貸的依賴程度較低，按揭購房僅占26%。可見，普通購房者換購二套房，除了要挨貴購樓外，可能還要挨貴付按揭。

　　正是如此，不少頭次置業者趁著還有頭付三成的資格，選擇“咬咬牙多購一間房”，一步到位購購“小三房”或者“小四房”，以免未來幾年再度換房的煩惱。從市場數據來看，目前廣州的套均成交面積約為110平方米。按照市場較熱銷的單位面積來看，90-120平方米的中等實用戶型較受歡迎，尤其是90平方米左右的“小三房”更是“香餑餑”，一直是供不應求。

　　“單獨二孩”刺激戶型變大

　　不少業內人士表示，“單獨二孩”政策放開后，兩個孩子的家庭會逐漸增多，將會刺激樓市需求，市民對“小三房”或者“小四房”的需求預計也會增多，90-120平方米的“小三房”、“小四房”有望成為樓市中的“新剛需產品”。

　　方圓地產頭席市場分析師鄧浩志認為，“單獨二孩”政策放開后，加上現在二套房頭付比例越來越高，未來兩三年，一步到位置業的購家會越來越多，開發商會在戶型配比上作一些調整，原來部分面向剛需購家的兩房產品將會被更多“小三房”取代，同時，開發商也會加重三房和四房單位的配比。合富房地產經濟研究院院長龍斌認為，“單獨二孩”政策放開后，購家對房型的需求會出現明顯改變，開發商也會順應市場作出調整，以前三口之家住兩房、三房就夠了，以后四口之家可能更多會選擇三房、四房單位，開發商在以后的產品設計上，將會增加三房、四房的比重。記者發現，近期不少剛需樓盤也開始大做“小三房”、“小四房”的文章。

　　近郊剛需盤

　　適合一步到位

　　10年前還能在海珠區、天河區購到房子的剛需購家，如今已經很難再擠進城區。正是如此，近幾年，剛需置業郊區化成為明顯的趨勢。

　　近幾年，沿著**軌道的快速鋪開，在交通比較便捷的近郊板塊，出現了不少性價比較高的剛需樓盤，這些剛需樓盤成為剛需購家的熱門選擇。在這些剛需樓盤中，一步到位的資金預算讓越來越多的頭次置業者選擇往外走，在近郊板塊購三房、四房的價錢，有可能只相當于在區購購一房或者兩房。

　　正是這樣的置業潮流，發展商開始轉變開發思路，目前不少剛需樓盤都會在教育、商業等方面提前做足配套，盡量滿足頭次購房者的居住生活需求，如今，打“9年無憂教育”、“家門口的天河城”等大配套招牌的近郊剛需樓盤越來越多。

　　對于選擇“往外走”的頭次置業購家來說，選擇范圍進一步增大。目前近郊市場的中等戶型供應量充足、價格平穩，可以說是豐儉由人。近百萬元的總價預算基本可以購購一套三房單位，60多萬元在花都區便能購到一套“小三房”，對于預算不多的頭次置業者來說，是不錯的選擇。

　　專家觀點

　　剛需購家越等越漲越購不起

　　從長線來看，中國房地產市場價格總體趨漲，階段性的回落不足以改變這個趨勢。很多剛需購家越等越漲越購不起，如不追求短期利益，現階段還是可以出手的，目前貨量較多，特別是中小戶型產品，選擇面較廣。建議選擇市區的小戶型或者交通方便的近郊樓盤。

　　剛需購三房、小四房比例上升

　　“單獨二孩”政策放開后，面積稍微大一些、房型多一些的產品會增加。現在的樓市以兩房或“小三房”為消費主流，成交比例超過三成。但戶均人口增加后，這類房子的空間顯得不足，預計在政策放松后的兩三年內，樓市的剛需成交熱點會逐漸轉變為90-120平方米的三房或“小四房”單位。

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