專家：房產泡沫必須重視未來房價還要翻倍

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：三亞房產信息網閱讀 681 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　較近，一些對于北京的土地的計算，令人想到了當年的東京。在日本地產泡沫較盛的時候，曾有東京地產可以購購整個美國資產的說法。而現在，根據一些人的計算，如果把北京的土地全部賣掉，將超過2012年美國的GDP總量。

　　今年以來，北京被壓抑已久的房價突然反彈，而地方上則趁機推地，地王層出不窮。按照今年出讓地塊的樓面單價，北京郊區未來住房均價突破5-6萬元每平米輕而易舉，四環內均價可能超過10萬元。這也是北京樓市發生的主要原因，地價決定了未來房價還要翻倍，現在不搶，未來更購不起。因此，盡管對新樓限價，但購房者仍然主動加價來搶房。

　　在實體經濟不振的背景下，為何各地房價上漲，然后地王頻出呢？如何判斷地產有泡沫呢？只要把房價與其收益率相比較就可以得出，盡管北京的租金在快速上漲，但考慮到房價以更快速度上漲，在不考慮升值的情況下，地產投資的收益率還是比較低。顯然，一些地方的房價已經存在泡沫。

　　人們現在房產主要基于對通脹的擔憂，因為在過去十年，中國房價一直在上漲。盡管2008年下半年因為次貸危機的沖擊，導致國內房價下跌，但刺激之后，房價又推高了2-4倍，資產開始出現泡沫化。考慮到目前經濟下行，人們又擔心這種地產暴漲的行情再重復，所以，具有剛性需求的人迫不及待地透支性購房，形成一些樓盤的現象。

　　另外一個因素是，部分地方的債務問題突出，而現時政府不僅抑制地方政府融資平臺的融資行為，還加強了對影子銀行系統的監管，這意味著堵住了地方政府融資主要渠道。現在對于一些地方政府來說，剩下的只有賣地，通過抬高土地出讓價格，推出地塊，再加上各種預期，開發商也開始爆炒土地，北京、上海、廣州等城市土地出讓收入創下歷史新高。

　　東京的土地泡沫在1990年破裂后，今天的商業地產價格僅有高位時候的十分之一。當年東京土地被爆炒的原因與現在我們一些地方面臨的類似，當初東京被視為日本的“單”，各自以巨大的資源優勢吸引全國的購房者，從而形成了更大的泡沫。

　　根據一些日本學者對日本泡沫經濟的反思，認為推動地產泡沫有兩個因素，一是長期低利率的存在，即當初為了應對日元升值后的衰退，日本銀行維持了較長時間的低利率政策，并通過拋售日元來減輕升值壓力，造成流動性泛濫；個因素是，日本沒有征收地產持有稅，導致人們輕而易舉地購購土地或房產獲益。

　　這兩個因素在中國都長期存在，甚至中國存在負利率現象，導致投資地產的“囤房”現象更多是為了規避儲蓄貶值，是一種金融現象。其次，中國地產的房產稅還在試點，在地產巨大的升值當中，除了地方政府通過土地財政獲益之外，投機資本是主要的獲利者，而對他們沒有絲毫的影響，甚至對資產升值也沒有征稅，這推動炒房行為。北京土地價格還在上漲，考慮到北京的示范效應，中國的地產泡沫必須被重視，不應該回避這種風險，不能任由房價與地價相互刺激，螺旋上升。

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