近幾年，貴陽城鎮化進程不斷加速，房地產市場大開大建，各類購房糾紛層出不窮，購房者應該注意哪些常見的問題。本期的《新華有約》邀請到貴州貴達律師事務所副主任唐仲尼為購房者做詳細分析。

　　房屋拆遷糾紛

　　唐仲尼告訴記者，在他從業的20多年時間里，從2000年開始，購房糾紛就開始呈現不斷增多的態勢，其中，問題較多的就是房屋拆遷糾紛。盡管在2010年，《房屋拆遷管理條例》和《征收管理法》頒布實施，之后，房屋拆遷的糾紛確實相對大幅下降，但房屋拆遷糾紛仍然是購房糾紛之中問題較多的。

　　關于房屋拆遷較核心的問題，主要集中在兩方面，一方面是異地安置，異地安置之所以容易引發糾紛，主要是因為，如果被拆遷戶的房屋是屬于市區的核心地段，一旦異地安置的地段、交通、配套不如之前，尤其在貨幣補償又不到位的情況下，就極易引發糾紛。后來，在糾紛越演越烈的情況下，針對拆遷異地安置的問題就作出調整，頭先是盡量同點安置，只要不牽扯國家政策性、產業性建設，都采取同點安置的辦法；在不能同點安置的情況下就采取貨幣補償的方式，這樣一來，拆遷糾紛確實有所減少。但安置之后另一個矛盾就產生了，比如這個原點安置的家庭，之前居住的可能是一套60平方米的房子，家庭收入本身很低，僅僅能養家糊口。安置之后，每月還要繳納物管費等，以他們的經濟能力可能支付不起。尤其原點安置還牽涉到要補面積差價的問題，而且補差價是補成本補差，超過成本的面積要按照市場價來計算。在這樣的情況下，可能很多收入較低家庭都難以承受。在這樣的情況下，雙方的矛盾就很大

　　購房合同中的陷阱

　　購房合同陷阱重重，也是極易引發糾紛的。

　　唐仲尼介紹，自從房改以來，商品住宅的成交價格一直穩步上漲，雖然在08年的時候略微有所下降，但“四萬億”的刺激政策出臺之后，房價又繼續上漲。在這樣的背景下，住宅銷售市場逐漸形成了賣方市場，房屋根本不愁賣。

　　購房合同，原本住建部是制定的一個模范版本的，但由于開發商根本不不愁賣，很多開發商都對合同的某些條款進行變動，使其對自己有利。

　　1、修改交房面積正負誤差比

　　一種是3%的正負誤差比。按照國家相關規定，由于房屋一般都是預售，在交房時，有可能會有誤差，那這個誤差比不能超過3%。比如一百平米的房子，交房時不能低于97平方米，也不能高于103平方米，正常誤差范圍內是按照合同價。但如果誤差很大，比如房子變成了110平方米，在這種情況下，超過的部分是要白給購房者，如果是少于的情況下，是要雙倍賠償購房者的。

　　現在，很多強勢的開發商都會修改了合同的條款，無論多余或少于，都約定為即時計算。這樣一來，糾紛肯定就容易產生。一般情況下，如果是比較小的誤差，比如4、5個平方左右，涉及的金額也不太大的情況下，購房者可能就補錢了事，但如果誤差太大的情況下，一旦協商不好就會打官司。但就算是打官司，購房者也是處于弱勢的，畢竟合同是雙方正式簽的。

　　2、修改延期交房違約金

　　還有一種是延期交房。現在的商品房一般都是預售，預售就會涉及能否按時交房的問題，在簽訂合同之時，開發商就給自己留了一手，把延期交房的違約金訂得很低。一般都是萬分之一，或萬分之二。而且業主對于違約金還不具有討價還價的余地。當然一般情況下延期時間都不是很長，如果延期很長通常都會形成訴訟。

　　唐仲尼告訴記者，通常，品牌開發商在這方面還是做的很好的，會嚴格的按照合同來辦，違約金也會主動賠付，只是違約金已經定的很低了，即使賠償，購房者心理還是有不平衡之處。

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