在海南蜿蜒美麗的海岸線上，一個又一個海灣被開發復制。與三亞只有一山之隔的陵水正是其中之一。海南省陵水縣自被列為國際旅游島先行試驗區以后，這個全國僅此的高端濱海貧困縣的房價和GDP就蹭蹭上躥。2013年，陵水地方公共財政預算收入為23.4億元，在海南省排名第三，僅次于海口和三亞。這樣的崛起速度，放在整個海南都十分耀眼。

　　近期，《每日經濟新聞》記者在陵水走訪調查發現，陵水沿海的土地已經被地產商悉數開發，20多家開發商的房地產項目集中在這條57.5公里長的海岸線上，沿海位置已經很難找到可以再開發的土地，陵水經濟遇到依靠房地產拉動難以為繼的挑戰。與此同時，陵水經過旅游地產“大躍進”之后，以地產帶動旅游的希望似乎落空。如何帶動旅游產業蓬勃發展，讓陵水真正成為國際旅游島先行試驗區?陵水正在尋找答案。

　　全國僅此的高端濱海貧困縣陵水十年蛻變的故事，在海南人眼中并不陌生。

　　10多年前，這里大部分地區曾是廣袤的農田，當地人多以農業、出海捕魚維生。2012年，陵水如愿摘掉高端貧困縣的帽子，并從2011年開始連續4年發“全民紅包”。陵水用10年時間上演了“山雞變鳳凰”，2013年地方財政預算收入23.4億元，位居海南省第三。

　　不過，不同于財政收入和房地產疾速前行，陵水的旅游收入并未因旅游地產而獲得預期中的發展。官方數據顯示，2013年海南全省旅游總收入428.56億元，其中陵水縣旅游總收入7.7億元，占比不到全省的2%。

　　“山雞變鳳凰”地產貢獻超七成稅收

　　陵水的土地是從2008年熱起來的。到2009年，在全縣GDP增長13.5%的情況下，地方財政一般預算收入增長65.3%，達到3.8億元，連續兩年增幅居海南省榜首，其中土地收益功不可沒。

　　2011年，陵水縣被列為國際旅游島先行試驗區。2012年，陵水如愿摘掉高端貧困縣的帽子。2013年陵水全縣生產總值85.3億元，比上年增長13%，地方公共財政預算收入23.4億元，增長15.6%，農民人均純收入7335元，增長14%。

　　現在，有“珍珠海岸”之稱的陵水已經成為一個由海灣建筑組成的城市，熱帶雨林、藍色海灣和陽光沙灘環繞四周。陵水縣旅游發展委員會工作人員介紹，陵水已經開發的旅游資源包括“三灣兩島”，即香水灣、清水灣、土福灣、猴島、分界洲島。記者在現場走訪了解到，目前這些自然資源優越的海灣已經被全國各地紛至沓來的開發商瓜分完畢。目前共有20多家開發商的房地產項目集中在陵水57.5公里長的海岸線上，沿海的土地都已被圍墻圈成工地，駐扎了建筑工和車輛。

　　陵水用10年時間上演了“山雞變鳳凰”，去年財政收入在海南省排名第三位，僅次于海口和三亞，這樣的崛起速度放在整個海南省都十分耀眼。

　　“陵水縣九成以上財政收入來自房地產，政府對其他產業的重視度有限”,陵水縣政府一位人員趙月(化名)向《每日經濟新聞》記者透露，2007年以后，陵水縣把三個主要的海灣資源交給地產商開發，國際旅游島的政策紅利，較受益的是房地產。

　　陵水繁榮背后靠的是房地產相關稅收和賣地收入拉動的縣級財政。記者查詢到的數據顯示，2013年，陵水房地產總投資225.1億元，房地產銷售額達123.3億元。由此帶來的房地產稅收占陵水地方財政收入的75%，土地成交51宗，位列海南省第三名。與此同時，產業的建筑業也成為稅收收入的主要增長點。據統計，產業完成33271萬元，增長34.4%，占全縣稅收收入總額的近15%，帶動稅收收入增長2.2個百分點。

　　國際旅游島戰略的本質，是寄望于將一個工業、農業都處于初級階段，擁有3.4萬平方公里、860萬人口的海島區域，通過以旅游業為主的第三產業實現現代化和富民夢想。但現實與理想有較大偏差，陵水這種短期內利用土地財政快速“致富”的策略在整個海南島被快速復制，從海口到三亞的東海岸云集了數十個巨大的旅游地產項目，每一個都能拉動GDP和地方財政明顯增長，其他縣市也希望復制“陵水經驗”迅速脫貧。

　　中國社科院旅游研究副主任李明德對記者表示，“賣地財政”的策略本身沒有問題，但在與地產商共同推動旅游的過程中，政府還應扮演產業規劃、重大項目推廣、建立制度、維持秩序等角色。

　　土地資源緊缺地產經濟難持續

　　在剛剛崛起的陵水沿海，越來越多的農民通過賣地致富。2011年，陵水縣新村港附近大墩村一帶的先行試驗區征地面積11000多畝。類似這種“大躍進”式的征地賣地后，陵水的土地資源變得十分緊缺。

　　海南省國土資源廳原副廳長楊冠雄告訴記者，以前陵水一畝地的價格在3萬~5萬元，而被征地的農民一家就可以獲得幾萬到幾十萬元的征地補償，這對世代種田、捕魚的陵水本地人來說是一筆巨大的財富。與此同時，被征地的農民往內陸遷，導致陵水的土地資源已經十分緊張。

　　根據2008年下發的《陵水黎族自治縣項目建設房屋拆遷補償安置施行細則》，被拆遷人選擇劃宅基地安置的，只給予劃撥一塊宅基安置地，被拆遷人住宅用地面積72平方米以下的，劃撥宅基安置地72平方米;被拆遷人住宅用地面積72平方米以上的，劃撥宅基安置地144平方米。被拆遷人的住宅用地和安置地相差面積，按拆遷評估土地價格計算實行差價互補。

　　陵水一位熟悉土地規劃的政府人士透露，受拆遷安置條款限制，陵水已經沒有足夠的土地用來劃撥給被拆遷人作為安置用地了，政府征地的范圍已經全面受限。

　　實際上，陵水縣的領導班子早就意識到這一點。陵水縣委書記王雄2010年接受當地媒體采訪時就指出，房地產類稅收是陵水財政一般預算收入的主要來源，占稅收總收入90%以上。陵水現在存在的主要問題包括經濟總量小、產業結構不合理、稅源單一。

　　然而，除了房地產，這片富饒的土地還沒有找到一個新的利潤增長點。當地一位業內人士指出，陵水經濟突圍的出路有兩條，一是發展現代農業，二是振興旅游產業。不管是哪種，都必須“慢工磨細活”，需要幾十年、幾代人的共同努力。

　　清水灣人氣冷清七酒店推遲開業

　　在陵水57.5公里的海岸線上，清水灣知名度較高。雅居樂到來以后，這里成為陵水名氣較大的地方。

　　2006年，雅居樂以總價10億元競得清水灣項目296萬平方米地塊整體使用權。當時，家底并不雄厚的雅居樂將130億元巨資投向清水灣，較終將其打造成累計銷售額超過300億元的全國榜首大盤。

　　陵水縣政府的期待是清水灣創建4A景區，打造國際 濱海度假區。但事與愿違，清水灣并未實質帶動陵水濱海地區旅游業的發展。

　　近日，記者在清水灣實地走訪感受到，這里仍是一如既往的寧靜。

　　雅居樂清水灣銷售一側，就是卓美亞 酒店集團在清水灣的度假酒店項目。卓美亞在迪拜的帆船酒店聲名顯赫，然而記者在卓美亞清水灣酒店外看到，這座“七”酒店還沒褪去包裹在建筑主體上的綠色外衣，項目外圍圍墻上噴繪著白色格調的酒店效果圖和卓美亞的宣傳畫，現場機器聲隆隆作響。

　　實際上，這座雅居樂引以為豪的 酒店開門迎客時間已經推遲到2018年，比原計劃晚了5年左右。2009年7月，雅居樂與卓美亞簽訂協議時，清水灣卓美亞酒店計劃在2013年下半年對外迎客。

　　11月5日，《每日經濟新聞》記者以賣房者身份向雅居樂清水灣一位工作人員咨詢，其表示，卓美亞酒店已經封頂，由于是七酒店，裝修進度較慢，預計開業時間為2018年。記者隨后嘗試聯系雅居樂、卓美亞方面，但截至發稿，雙方均未答復。

　　旅游產業瓶頸

　　海灣全給了房地產陵水旅游產業落下“病根”

　　“陵水把海灣都給了房地產，這種開發思路很難帶動旅游。”陵水猴島旅業發展有限公司原董事長代國夫說。

　　國際旅游島政策落地五年，以陵水為代表的海濱城市確實嘗到了甜頭，經濟指標翻番、海灣建設熱火朝天。但與此同時，外界對于陵水海岸線開發地產的模式爭論、質疑不斷。

　　2009~2013年，陵水縣的地方財政一般預算收入從3.8億元增長到23.4億元，旅游產業卻離官方預期漸行漸遠。2013年陵水接待國內外游客437萬人次，相比2009年僅增長51%;接待旅游過夜人數114萬人次，相比2009年增長39%。

　　而在全省數據面前，陵水的旅游產業增長并不突出。較新數據顯示，海南全省近5年接待過夜游客數增長超六成。

　　地產拉動模式遇挫

　　代國夫說，海南國際旅游島建設的一個很重要的內容就是挖掘海南特有的原住民文化。南灣猴島在陵水黎族自治縣，具有獨特的文化優勢，但當地對這一獨特資源的開發有限。

　　其實，陵水較開始的預期不是走地產開發的路子。2011年底，時任陵水縣縣長楊文平接受媒體采訪時談到，陵水的發展道路有很強的可持續性。

　　但從目前的情況來看，清水灣乃至整個陵水的旅游都不容樂觀。在清水灣整齊排列的高端小區周圍，是一些等待出租的商鋪，開發商希望商業能帶動小區的人氣。但記者在現場看到，招商似乎并不順利，大部分處于閑置。

　　實際上，不少學者、專家對海南海灣的房地產開發早就提出質疑。“我走訪了五十多個國家的沿海地區，濱海島嶼、沙灘都是作為公共區域，住宅在山腳，海南是個例外。”深圳市經典陽光置業發展有限公司總經理蔡志喆表示，海南旅游淡旺季分明，一些旅游地產的住客往往冬季來、開春走，被稱作“候鳥”，而這些住宅平時鮮有本地人光顧，因此很難帶動商業發展，而商業不配套又反過來制約著旅游業發展。

　　海南省國土資源廳原副廳長楊冠雄表示，海南本地收入、生活水平偏低，當地人不會到這

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