SOHO中國(00410,HK)董事長潘石屹站在北京光華路SOHO二期15層的落地窗前,渾濁的空氣包圍著樓下的行人與車輛,此時室外的PM2.5指數已突破200。他轉身讓工作人員測了測室內數值,結果顯示室內的PM2.5指數接近18。

  潘石屹的業余愛好還有榨果汁、種蘋果,在公開場合極少談市場的他更被視為“不務正業”。但實際上,在轉型后,除了對內部管理作了極大調整,SOHO中國正在醞釀次變革。“這將涉及所有業務環節,通過互聯網技術改變人與辦公室之間的格局。”昨日(11月26日),潘石屹在接受記者采訪時透露,預計在明年2月1日,SOHO中國將正式推出與互聯網合作的平臺,屆時會有20到30個項目參與其中。

  “拿地肯定會慢下來”

  轉型第三年,潘石屹做得更多的事情是賣而不是購。

  9月29日,SOHO中國發布公告稱,集團與攜程上海、攜程關聯公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業及配套設施訂立框架協議,總對價約為人民幣30.5億元(約合38.5億港元)。

  “其實今年我們也沒打算再銷售,但剛好攜程看中了這個項目,就購購了一半。”潘石屹告訴記者,今年陸續入市的4個項目,包括北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、上海的復興路項目以及凌空SOHO,這幾個項目在明年會成為SOHO中國租金收入較主要的來源。“明年基本上已經沒有銷售,租金收入會大幅提高,到明年也將徹底超過銷售(收入)。”

  不過,今年上半年的營業收入中有45.86億元(人民幣,下同)仍然是靠銷售,特別是出售其在上海的多個項目權益而獲得。

  “隨著散售項目越來越少,持有型物業比例增大的同時,如何能夠保證在銷售項目即將完結,但租金收益還未大幅體現的同時順利轉型,這是SOHO中國面臨的關鍵問題,借助大宗交易回籠資金還是較合適的。”一位房地產分析人士認為。

  “管理會更加精細化,而且拿地肯定會慢下來。”潘石屹透露,今年陸續入市的項目在明年需要支付的建安成本大概是100億元,為了降低負債率,整體投資必須慢下來,“畢竟租金收益是長期的過程,不同于銷售。”

  潘石屹稱,目前公司賬面大約有160億元現金,再加上即將入賬的一筆,會保持接近200億元的現金量。“從銷售轉出租這個環節已經成功了,因為這其中較大的挑戰就是資金鏈的斷裂,在轉型之前我們花了一個月的時間來測算各種會出現的可能性,但資金鏈一直沒有出現問題。”潘石屹如是說。

  當記者問到,明年是否還會有新的投資時,潘石屹表示,暫時還沒有。但對于已經進入租賃階段的北京數個項目,潘石屹也有他的運營之道。“先期租金會比較低一點,以望京SOHO為例,我們在4月份預租開始后,在5月份租金提高了10%,10月份提高了大約3%,而接下來在12月份,可能會有比較大幅度的租金上調,大概在5%——10%。”

  SOHO中國二次轉型

  世界互聯網大會剛剛在烏鎮結束,潘石屹也去 “打醬油”了。實際上,他一直在思考如何擁抱互聯網,而這一次,并不是簡單地在網上賣房子。

  “現在每個房企都在思考房地產和互聯網的結合,下一步要考慮如何創新,如何做產品。”說到這里,潘石屹還不忘 “賣關子”,“我們在籌備秘密計劃,關于房地產和互聯網的結合,這個軟件會在明年2月1日對外宣布,現在具體細節還不能透露。”

  在記者的追問下,潘石屹透露,這一變革將涉及到SOHO中國所有業務環節,從管理開發到后期出租,同時會涉及新的盈利環節以及新的城市擴張,通過近期大量“招兵購馬”吸引有互聯網經驗的 人士,來搭建SOHO中國自己的互聯網運營技術,但平臺方面也會尋找合作伙伴。

  “較核心的還是怎么把傳統行業提升,以及在互聯網的情況下,人為什么還要去辦公室,這種格局會徹底變化,屆時北京和上海會各做出一個樣板間,明年會有二三十個項目參與其中。”潘石屹如是說。

  “這會不會是SOHO中國的次轉型?”記者問道。老潘點了點頭。

  潘石屹和他的SOHO中國從某種意義上來說是見證了中國經濟發展的數個節點,這一切從他們購房人群的特點便能體現出來。

  “從較早我們的建外SOHO (論壇)、現代城SOHO,我們的客戶越來越多地出現了煤老板這個群體,緊接著鋼鐵企業,當時唐山鋼企老板到三里屯SOHO,隨便都是3、5個億,但現在我們的辦公樓,尤其是望京SOHO,超過90%的租戶都是互聯網企業。”這個現實,讓潘石屹不得不思索如何轉型。
 

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