據內部人士透露，國土部正在快馬加鞭往前趕，推動不動產登記工作快速開展。但是，由于不動產登記工作還面臨著機構整合、資料整合、隊伍建設等眾多難度較大的工作，因此推動不動產統一登記還需要較長時間的攻堅克難。

　　不動產統一登記工作迎來重大進展。

　　記者從國土資源部獲悉，《不動產登記暫行條例》(下稱《條例》)將于2015年3月1日起正式施行，同期還將頒布《不動產登記暫行條例實施細則》(下稱《細則》)。

　　國土資源部已經成立兩大不動產登記工作機構。除今年5月成立的不動產登記局外，11月下旬經中編辦批復同意，將中國土地礦產法律事務更名為國土資源部不動產登記。前者屬于行政管理機關，負責政策制定，統籌協調；后者負責調查研究，提供技術支撐。

　　截至目前，各省級國土廳已基本完成不動產登記機構組建工作。并且國土部已率先在四川省瀘州市開展了不動產統一登記示范點建設，爭取在明年3月1日前完成機構組建、表冊卡薄填寫等成套工作的試水。

　　據內部人士透露，國土部正在快馬加鞭往前趕，推動不動產登記工作快速開展。但是，由于不動產登記工作還面臨著機構整合、資料整合、隊伍建設等眾多難度較大的工作，因此推動不動產統一登記還需要較長時間的攻堅克難。

　　政策出爐

　　記者獲得的《條例》顯示，對不動產登記的定義、登記種類、登記權利、登記薄記載事項、登記程序、登記信息的共享與保護、法律責任等做了明確的規定。

　　和今年8月15日國務院法制辦對外發布的《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》相比，由6章30條增加為35條。

　　對比可見，《條例》增加的條款主要有：對適用的登記種類進行了明確；除了國有林地和用海、用島的登記外，國家機關使用的國有土地登記也由國土資源主管部門負責；規定不動產登記工作人員應有相應的專業知識和業務能力；不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害的，要依照物權法規定承擔賠償責任。

　　值得注意的是，變動較大的地方在于登記信息的共享與保護，這也是社會公眾較為關心的部分。

　　與此同時，《條例》特別強調了各部門之間不動產登記信息的互通共享。不但將此內容改為單列成條，而且在原來國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門的基礎上，新增了財政部門。

　　新增規定，“涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法采取必要的安全保密措施”，“查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的”。

　　記者同時獲得的《不動產登記暫行條例實施細則》(討論稿，12月3日)顯示，細則共15章196條，對登記種類、各項登記權利以及登記資料的查詢、保護和利用等方面，進行了更為細化的規定。

　　據國土部內部人士透露，中國土地礦產法律事務“更名改姓”后形成兩塊牌子，一塊是國土部不動產登記，還有一塊是國土部法律。實施細則由國土部地籍管理司和國土部法律共同負責編制，即將遞交國土部政策法規司，進入后續審議程序。

　　內部人士告訴記者，中國土地礦產法律事務不但“更了名”，而且還“改了姓”，注銷了原有的自收自支編制，又從相關單位劃撥了部分編制，轉變成了約有60個名額的完全由國家財政全額撥款的事業編。

　　任重路遠

　　“改姓對地方刺激特別大。地方可以不用新成立機構，只要模仿著國土部，把培訓之類的自收自支單位翻牌就行了。”上述人士表示，在地、礦系統合并后，地方一樣有空余的全額財政撥款事業編，原來無法利用，如今中編辦、財政部打破先例，地方省編辦也就可以照批了。

　　如此一來，從到地方，有利于投入更多的人力和經費支持不動產登記的理論研究和技術支撐，推動地方縣市加快組建不動產登記工作機構，推動不動產登記工作加速進行。

　　記者了解到，目前省級層面的不動產登記職責整合和機構組建已經基本完成。據不完全統計，啟動不動產統一登記相關工作的省、市、自治區已接近30個。目前，部分省市已經著手編制地方層面的不動產登記暫行條例。

　　但是在前述國土部內部人士看來，推動不動產登記工作仍然任重路遠。

　　其一，政府官員當前仍把不動產登記看成是行政權力抓在手里，而不動產登記其實是保護民事權利的。預計官員這種意識的破除還需要較長時間。

　　其二，機構的整合是很艱難的一個過程。職責整合涉及到很多部門，部門級別可能不一。而且涉及的人員可能又有全額撥款事業編、差額撥款事業編、自收自支事業編、合同工人等多種身份，把這些部門的人整合到一起比較棘手。

　　其三，資料的整合也需要很長的時間。因為過去登記分散在各個部門，互相間不通氣，將來資料對接要進行實地核實，尤其是一塊土地上可能有兩三個證，處理起來也很麻煩。

　　其四，隊伍建設也很急迫。“人類社會就兩個權利，一個人身權，一個財產權，而財產權里邊較大的權利就是不動產。保護這種權利，說多重要就有多重要。”上述國土部人士表示，不動產登記對于人員的數量和質量要求非常高，現有人員不足以支撐，下一步推動不動產登記官制度建設非常緊迫。

　　據國土部內部人士透露，按照改革總體精神，不動產登記試點需要國務院布置。國土部希望能從四川瀘州示范點先積累經驗，快速推動不動產登記工作。

　　按照國土部四年規劃：2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現信息共享，依法公開查詢。可見，在面臨諸多難題下，留給國土部開展不動產登記工作的時間并不充裕。

　　查詢轉嚴

　　毫無疑問，不動產登記制度建設的主要目的是保護不動產交易安全，保護不動產權利人的合法財產權益。但是，盡管國土部和業內專家對此進行了多次解讀，時至今日，社會大眾對于此項工作的關注點依然放在了反腐、征房產稅、降房價上。

　　“反腐和征房產稅是不動產登記派生的從屬性功能，不是主要功能。就像菜刀能砍柴，但主要功能不是砍柴，而是切菜。可以偶爾去砍點別的東西，但老拿去砍，就把刀砍鈍了，較后連菜都切不成了。”清華大學法學院副教授程嘯接受《財經國家周刊》記者采訪時給出了形象比喻。

　　程嘯介紹，本來在2007年物權法出臺后，我國登記查詢適當放開了。按照國土部和住建部規定，查詢對象分為兩類：登記結果和原始資料。登記結果的查詢主體放得很開，任何人只要提供身份證明，提供被查詢不動產的具體的位置，就能查到不動產的權利以及是否存在限制如是否抵押或者查封等情況。同時也不存在泄露別人隱私的問題，因為不允許以人查房。但是由于社會公眾一直呼吁和寄望《條例》反腐，一些地方對于不動產登記信息查詢的控制開始變得非常嚴格了。

　　記者注意到，《條例》規定除了有關國家機關外，權利人和利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料。但是并沒有明確界定“利害關系人”的范圍。

　　在記者獲得的實施細則討論稿中，對利害關系人的界定是“因不動產交易、交換、與等涉及的利害關系人”。并且規定“社會公眾可以查詢不動產登記簿記載的自然狀況部分信息”。而所謂的“自然狀況部分信息”在《條例》中規定，是指不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等。

　　在程嘯看來，國外對于“利害關系人”的界定范圍較為寬泛，記者出于調查采訪需求、學者出于學術研究需求，都可被界定為利害關系人。另外，如果只是查詢自然狀況，對于查詢者來說沒有實質意義，至少要能夠知道所有權人是誰以及有沒有被查詢及抵押。

　　“如果不公開、不透明，沒法為廣大民事主體所充分利用，可能較后就成為一個擺設了。”有業內專家同時擔心，《條例》對于不動產登記信息的查詢做了較多限制，并不利于不動產登記保護不動產交易安全和權益的主要功能的發揮。

　　雖然社會公眾寄望通過《條例》實現反腐和降房價并不現實，但是這并不等于不動產登記制度建設對于房地產市場調控沒有作用。雖然不動產登記制度并不直接瞄準房地產市場調控，但長期來看也意有所指。

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，不動產登記的目的之一是對全國不動產的數量、類別、分布及產權狀況等“摸清家底”，建立基礎數據，大幅提高房地產及其他宏觀政策的科學性和針對性。

　　從《條例》將各部門不動產登記信息互通共享單列成條也可以看出，《條例》制定者的本意并不排除與調控未來房地產市場有關。

　　“但即便如此，短期來看調控房價也只能是不動產統一登記的輔助功能。此外，不動產信息實時共享還需要花費相當大的功夫和努力才能做得到。”程嘯說。

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