外媒報道稱，安土重遷的文化習性一直深深積淀在中國幾千年的文化血脈中，這不僅間接導致房子成為中國市場較為重要的商品，也讓人們每每聽聞關于房市的風吹草動，就陷入“購不購”的糾結中。2015年，房子到底是購還是不購?

高盛投資管理部中國副主席哈繼銘表示，購房子這個事情，較終還是地區(qū)、地區(qū)、再地區(qū)，如果是有充分就業(yè)機會，較大的城市毫無疑問是具有抗跌性的。另一些規(guī)模比較小、就業(yè)機會不充裕的地區(qū)，尤其是之前房地產有了過渡擴張的城市，可能會出現(xiàn)越來越多的鬼城，越來越多的房子沒有人愿意去購購，造成下跌。

財經(jīng)作家吳曉波表示，從中國經(jīng)濟發(fā)展的層面來說，未來發(fā)展是制造業(yè)和城鎮(zhèn)化雙輪驅動，但這兩者現(xiàn)在都有一些問題，制造業(yè)一定要轉型，城鎮(zhèn)化也需要改革。如果轉型和改革到位，中國經(jīng)濟就沒問題，如果解決不好，中國經(jīng)濟就面臨一個巨大的泡沫。

吳曉波認為，而當泡沫出現(xiàn)，一個辦法是抵抗泡沫，個辦法就是擁抱泡沫。“比如你購購了一個高速增長的泡沫，卻能在泡沫破滅之前把它賣掉。”而這也是目前中國投資客所選擇的方式。在這樣一個背景下面，如果說對購房這個行為還存在爭議的話，另外一個問題是確定的，那就是中國人的財富在未來十年一定是不安全的。

吳曉波建議普通老百姓用兩種應對方法，

一種就是加大對自己的投資，成長進步到可以抵抗風險的程度，比如年輕人可以去創(chuàng)業(yè)，不創(chuàng)業(yè)的人就把自己的工作做得更加專業(yè)。

另一種是：再少的錢也要學會理財投資。購房是途徑之一，房子在未來幾年可能不會像過去十年這樣瘋漲，但還是一個保值性的商品。就區(qū)域而言，北上廣深的房價抗跌性較強;而二線、三線城市的房子是否具有添置價值，則取決于兩個數(shù)據(jù)：

其一，在過去的五、六年里，這個城市的人口是否處在持續(xù)增長的通道里;

其二，這一城市的服務業(yè)占及和制造業(yè)能力是否在持續(xù)的提高中。

人口的聚集能力和產業(yè)的轉型升級能力，是維持一個城市房價的基本條件。

“所以，如果你所在的城市滿足這些條件，2015年，一定不是一個不能購房的年份。”吳曉波說。

而退休的“大炮”任志強依然火力不減，對于2015年能否購房，他更是說，只要有錢，任何時候購房都是合適的，因為有政府在給你保底。

任志強說，對于老百姓購房子什么時候較合適的問題，這是較傻的問題，都問了十幾年了，還在問，只要有錢，什么時候購都行。

克而瑞研究報告分析稱，考慮到依然處于高位的庫存壓力，2015年房價的整體走勢應是先降后穩(wěn)，目前寧波、沈陽等城市去化周期均超過18個月，去化壓力巨大，房價還有進一步調整的空間。在這樣的背景下，去庫存仍將是市場的主旋律，房價有進一步下探的可能。劉杉：政府購房能救中國房地產嗎

“從來就沒有什么救世主，也不靠神仙皇帝，要創(chuàng)造人類的幸福，全靠我們自己”。用這句歌詞來看待中國的房地產市場，也頗為貼切。在經(jīng)濟規(guī)律面前，任何的人為力量，較終都無能為力。

1月24日，福州市政府下發(fā)了《關于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導意見(試行)》，該意見稱，市民手頭有多余商品房或安置房，可以賣給政府。

此舉解釋為，政府購房直接用來安置無房群眾。該政策出臺背景是，政府無法按期完成棚戶區(qū)改造任務，同時還要向社會提供急需的安置房，而通過回購市民多余住房，實際起到一箭雙雕作用，一方面滿足安置住房需要，另一方面可以活躍住房銷售，較終達到消化住房庫存目的。

有報道說，包括四川在內的多個地區(qū)都開始試行這種方法，這種一哄而上的政府回購住房行動，被輿論稱之為對新一輪房地產政府救市。

不可否認，這樣的集體行動有它的合理性，這也是在住建部政策指導下進行的。按照住建部長的話說，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。

正是有了統(tǒng)一的思想認識，回購安置房就成為一個潮流。不過需要提出疑問的是，這樣的“救市”政策，真的能救房地產嗎?

較新數(shù)據(jù)顯示，截止2014年末，全國商品房待售面積6.2億平米，其中住宅待售面積4億平米，比上年增長26%。這些待售住宅主要集中在三四線城市，相對于當?shù)氐馁徺徚Γ嫶蟮淖》繋齑嫦饋聿⒉蝗菀住Ｈ绻悦刻?0平米算，4億平米大概為440萬套住房，而國開行一年提供的貨幣資金僅能消化100萬套左右。這樣看，僅憑政府回購安置房這種手段，顯然無法達到去庫存目的。

然而，房地產市場的較新變化，也給市場造成錯覺，似乎認為房地產周期調整很快就會結束。

不久前，北京土地拍出總價格“新地王”，樓面價繼續(xù)攀升，再加上各地大聲勢“救市”，導致市場對今年房地產市場回暖重新抱有希望，更出現(xiàn)下半年房價回升的判斷。

這樣的判斷或許夾雜著更多美好愿望，但現(xiàn)實很殘酷，因為這一次的房地產調整，的的確確是長周期調整，而向下拐點還在驗證中。由于房地產具有地域性特點，北京市的狀況不能反映全國普遍規(guī)律，而即便是北京市，人們看到的仍只是新房的供求關系，而忽略了存量房的潛在供應量。如果考慮到人口結構、消費偏好、經(jīng)濟周期和貨幣政策的變化，再加上醞釀中的房地產稅，北京存量房的入市數(shù)量，很可能是意想不到的天文數(shù)字。

需要提醒各方注意的是，既不能用現(xiàn)在北京市場走勢看待全國房地產趨勢，也不能用北京住房的供需現(xiàn)狀，判斷未來的趨勢。

先說經(jīng)濟和人口。

支撐經(jīng)濟長期增長的要素是勞動力供給和勞動生產率。而現(xiàn)實是，勞動力供給開始出現(xiàn)結構性矛盾，局部雖有就業(yè)壓力，總體上用工緊張，其對房地產市場的影響是，勞動力人口增長速率下降，對住房的所謂剛性需求強度下降。

15-64歲勞動力人口在總人口中的占比逐年下降，到2013年末為73.9.%。用于計算勞動人口對非勞動人口撫養(yǎng)數(shù)量的指標總撫養(yǎng)比，也開始逐漸向上爬行，并表現(xiàn)為少兒撫養(yǎng)比逐漸下降，老年撫養(yǎng)比逐漸上升。這也意味著，勞動力人口占比下降同時，國民生育率不足，幼兒人口增長緩慢。換個角度理解，就是住房需求壓力高峰已經(jīng)過去。

而至于城鎮(zhèn)化對房價影響，也是言過其辭。盡管統(tǒng)計上的城鎮(zhèn)化率有待提高，但真正的常住人口統(tǒng)計并不真實，這可以從農村勞動力以老年人為主來進行判斷。新型城鎮(zhèn)化顯然不是再蓋房子，而是為已經(jīng)在城鎮(zhèn)居住的農業(yè)人口提供均等化的服務。

再看貨幣和偏好。

因外匯儲備不斷增長導致的貨幣被動增發(fā)周期結束，同時政府和銀行“去杠桿”意圖明顯，因而即便降息降準，都不會對房地產市場帶來支撐作用。而對于90后新生代，富裕家庭擁有多套住房，一般青年沒有購房能力，因而住房觀念改變，應是影響未來住房需求偏好的重要因素，而這是老一輩中國人無法理解的事情。不是你不明白，是世界變化快。

對于沒有生活壓力，為所欲為，甚至追逐創(chuàng)業(yè)夢想的年輕人而言，房子或是另一種隨時可以更換的器具，今天住上海，明天去巴黎，而整個世界都是他們的。

房地產帶動作用下降，是經(jīng)濟下行的重要原因之一，依照這種思路，很容易推導出這樣的結論：穩(wěn)定房地產，就能穩(wěn)住經(jīng)濟。但反過來看，只要房地產市場出清，中國經(jīng)濟就能觸底。既然如此，那為何不等著房地產慢慢著陸呢?

90后購房好還是租房好：先具備能選擇的能力

問：我是一名上海的讀者，今年24歲，月收入在7000元左右，目前與父母同住。作為90后，我也想擁有獨立生活的空間。父母給我準備了100萬元的購房款，至于是不是購房，他們讓我自己拿主意。我也看到網(wǎng)上有種說法，說90后不購房，租房更合算。我不知道這種說法對不對，請問標叔，我究竟是該購房好，還是租房好?

你這個問題還真不太好回答，因為購房還是租房，不能光從財務方面考慮，更多的時候還牽涉到生活方式和情感的問題。

先從總支出的角度看，根據(jù)你現(xiàn)有的條件，100萬元全部用于頭付款，其余的部分采取30年公積金和商業(yè)混合貸款，貸足30萬元公積金，每月需要還款1475.82元(頭套房公積金貸款年利率4.25%)，按7000元的基數(shù)計算，你每月的公積金繳納金額為980元，沖抵貸款后，還差近500元。銀行通常是根據(jù)月還款不超過收入的50%，計算貸款總額的。除去公積金貸款后，商業(yè)貸款部分月還款在3000元左右，折算成貸款額約50萬元。

將頭付款、公積金貸款和商業(yè)貸款加起來，你目前可以購購的房產總價為180萬元。30年后，你在購房上的總開銷約為263萬元。如果房價不漲，你實際支付的住房成本是83萬元。如果你租房住，1套總價180萬元的住宅，目前的租金在每月3000元左右，假定房租不漲，你30年花費的租金約為108萬元，高于購房的利息支出。

當然，這些計算都是在靜態(tài)的基礎上，沒有考慮房價的漲跌、租金的漲跌、利率的漲跌以及投資收益等情況，但如果將所有情況都考慮進去，我們恐怕很難得出一個明確的結果。

再從現(xiàn)金流的角度看，租房每月的支出是3000元，購房每月的月供是3500元加980元公積金沖還貸，兩者相差500元。另外，由于沒有支付頭付款，100萬元資金可以進行投資，就算按較保險的投資銀行理財產品計算，每年獲得5%的收益，平均到每個月差不多4000元。也就是說租房會比購房每月多出4500元的現(xiàn)金流，對改善生活品質有好處。當然，30年后，房貸還清了，購房的人的支出就要比租房的人輕多了。

較后，從生活方式的角度來看，購房和租房其實是完全不同的兩種生活方式。購房的人希望過一種安定的生活，希望有家的感覺。租房的人希望過一種富有變化的生活，一套房子住一段時間后，有點厭煩了，可以換另一套房子。或者是工作單位或地點變了，自己可以很快搬到離上班近的地方居住。另外，購房子的人前期需要承受較高的經(jīng)濟壓力，租房的人生活會更瀟灑一點。

所以，我們很難簡單地說，究竟是購房好，還是租房好。每個人的情況不一樣，選

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