日前，有消息稱，上海相關部門正在討論具體舉措調控房地產市場，可能很快宣布。討論中的舉措包括將部分二套房頭付提高至70%，以及限制非滬籍人士購房資格，還包括收緊高端住宅開發商預售許可審批。此外，瘋狂過后的深圳樓市開始降溫，一些經歷過暴漲的片區開始出現低價拋售現象。業內人士認為，隨著樓市的高歌猛進，市場對于調控政策的預期開始不斷升溫，一線城市可能很快迎來政策收緊，一線城市樓市將出現降溫趨勢。

  政策預期發生變化

  前段時間，北京、上海、深圳等一線城市房地產市場進入“發燒模式”，尤其是深圳，從去年開始房價漲幅驚人，之后上海、北京房價也出現明顯上漲，引發了社會廣泛關注。隨著一線城市房地產市場熱度蔓延，部分二線城市房地產市場也呈現出明顯升溫的現象。

  房價的非理性上漲引發輿論高度關注，在剛結束的全國兩會期間，多個國務院相關部門對此發表看法，表示政府將采取有力措施收緊調控。近日，深圳樓市監管風聲趨緊，導致樓市出現降溫，部分投資客低價拋售房源現象出現。不僅是深圳，市場傳聞上海將于3月底出臺樓市調控政策，引起業內熱議。

  根據有媒體曝出，上海相關部門正在討論具體的樓市調控收緊舉措，包括二套房頭付提高至70%、限制非滬籍人士購房資格、收緊高端住宅預售審批、規范市場交易秩序等。盡管只是傳聞，但有業內人士指出，近段時間上海出臺樓市調控政策是大概率事件。

  據悉，在近期上海官方召開的研討會上，上海市住建委表示，上海仍然會嚴格執行樓市限購政策，比如新房只簽約不登記不行了，購房資格審核也會加強；重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；針對房產交易環節實行差別化的稅收政策；加強對于中介行業的監管，規范交易流通環節，打擊各種交易當中的違法違規行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象；有關頭付貸消費金融的業務監管會強化，防范頭付貸款引起的市場風險。

  較短一波行情？

  盡管深圳、上海的樓市調控政策并未真正出臺，目前只是加強交易監管、規范市場秩序，但市場已開始進入深度博弈，如深圳樓市在監管趨緊的風聲下，已出現降溫趨勢。業內人士指出，今年一線城市樓市可以說是迎來“大陽春”，但今年這波行情可能不會像2009年和2013年那樣延續一整年，隨著樓市政策轉變預期的到來，一線城市樓市或將迎來較短一波行情。

  進入3月銷售季，一線城市及部分熱點二線城市樓市成交升溫明顯，新房二手房成交量均維持高位。其中，一線城市樓市升溫更為明顯。以上海為例，同策咨詢研究部數據顯示，上周上海商品住宅成交面積48萬平方米，連續第三周維持50萬平方米左右/周的成交量，按照這樣的市場去化速度，預計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。另外，今年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，預計2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上的。

  “由于市場需求的透支與政策面的從嚴預期，2016年二季度上海樓市將呈現供求博弈的特征，‘量跌價穩’將是整體二季度趨勢。”同策咨詢研究部總監張宏偉在接受北京商報記者采訪時表示，盡管一季度上海樓市成交持續火熱，但隨著近期政策從嚴預期加強，下半年房地產市場調整期極有可能會來臨。

  一線城市中，深圳的樓市波動相對頻繁。在經歷了近半年的大漲之后，近期深圳樓市開始降溫，新房成交量已經連續兩周出現下跌，二手房市場中也出現投資客低價拋售房源的現象。對此，易居研究院智庫研究總監嚴躍進認為，調控腳步的臨近導致市場觀望情緒濃厚，同時開發商批售和推售也受到政府調控的預期，認籌熱度大不如前。

  綢繆窗口期

  “面對極有可能發生的調控政策的轉變，一線城市樓市或將出現降溫趨勢，這種情況下，開發商應該未雨綢繆，一旦下半年樓市進入調整期，房企有可能因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題?！睆埡陚ケ硎荆白邽樯稀笔墙酉聛矸科蟮臓I銷策略，把握市場較后的窗口期。

  就北京市場而言，3月北京樓市升溫明顯，上周二手房單周成交年內頭次沖上2000套。中原地產頭席分析師張大偉認為，從市場成交看，雖然北京房價漲幅低于深圳與上海，但在春節前后，特別是春節后也出現了比較明顯的上漲，特別是二手房市場，整體看成交量創下了歷史同期紀錄，二手房市場價格上漲速度明顯超過新房。這種情況下，后續很可能出現部分穩定房價的政策。

  同樣，嚴躍進認為，后續一線城市總體上會有一個穩定市場預期的調整，同時應該嚴格信貸審核機制。尤其是一線城市中各類違規炒房的金融渠道很多，后續對于此類模式也應該進行嚴格監管。

  從房企銷售來看，應根據情況積極推盤，不應該囤積房源，否則會有一些新的市場風險。比如，建議房企在這一波樓市火熱的態勢中，積極推盤和銷售，進而促使后續資金快速回籠，能夠促使此類房企積極拿地，實現高周轉運行。

  據了解，近期深圳部分地區已經出現了降價信號，一些投資客低價拋售持有房源，而部分開發商也決定以較低的價格開盤，盡快出貨。此外，北京某項目營銷負責人表示，再次開盤的價格會相對穩定，以實現去化回籠資金為主。

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