“3·30”新政剛過一周年，惠州房地產市場較政策之初時的情況大不相同。“從去年到現在，錯過了太多機會。”張志文還在為自己的躊躇而懊惱。在急速躥漲的市場行情下，很多像張志文一樣的欲購房者，正被高漲的房價擠壓出市場，抑或恐慌入市。

    這就是惠州樓市在剛過去的3月呈現出來的輪廓，而這還是在3月初被《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃(2016—2018年)》列入去庫存“一類城市”的情況下。繼今年1月之后，3月全市再度實現超160萬平方米的交易量刷新歷史，1665萬平方米的庫存數在激增的市場下得到緩解，截至3月底已降至1464萬平方米。

    然而，庫存壓力并未遠去。市房管局信息負責人介紹，這只是動態的庫存數，隨著供貨量的上升將再度出現。數據顯示，4月份市場將進入年內頭個推貨高峰，而在后續市場還有800多萬平方米新房等待進入市場，這使得當前市場呈現的火熱局面蒙上陰影。

    在既有的經驗里，市場供需反轉，較直接的市場反應往往是在銷售價格上的波動。議價空間增大，優惠幅度放寬，這是前期惠州市場屢見不鮮的低價走量策略原型。這對于當前高位出手的購房者而言無疑形成沖擊。

    “在購房者眼中，房子是只能漲價的，降了就會鬧。”這一局面在2015年的市場出現過，引起主管部門對市場的高度關注。在市房管局多番市場實地調研后，3月29日，該局聯合市住建局、市工商局發布《關于嚴格規范商品房銷售行為的通知》為樓市降溫，針對市場過熱的勢頭在源頭上規范開發商行為，促進行業穩定發展，惠州成為廣東省內頭個除一線城市(廣、深)以外，被列入去庫存城市出臺樓市降溫措施的城市。

    樓市專家胡光宇對此給出自己的意見，太熱和太冷都不是樓市的較佳呈現方式，只有穩定的、供需有度的市場，才是理性的、長足的市場。●南方日報記者張峰

    A.新政一周年，惠州樓市變臉

    距離2015年“3·30”新政出臺已經滿一周年。從較初始的伺機而動，到低價走量去存量，再到春節以來的量價齊齊爆漲，365天的周期下來，惠州樓市呈現兩重天的格局，或者更為確切地講，這種反轉只不過在一個月的時間內。

    準購房者張志文已然感受到市場“深深的惡意”。“從去年到現在，真是錯過了太多機會。”他說，從江北到水口，再到金山湖區域，自己關注的幾個樓盤，只要在前期市場下手果決一點，當前基本都能有近一半的增值。

    盡管在近期看房過程中，此前接待過張志文的銷售人員均直言“他辜負了他們的好意，一再地勸他趕緊出手，但他總是在考慮”。然而，張志文的舉動完全能夠理解，從四川入惠打拼，購房需要動用父母和岳父母積攢的養老錢，另外還得東拼西湊，怎能不謹慎。

    “其實是有很多機會，去年很多房子價格都很低。”張志文說，當時就是覺得價格還會再低。事實上，整個2015年直至今年春節前，惠州開發商都在加速走貨的進程中，低價走量更是一貫策略。

    過完春節回來，惠州樓市變了天。

    即便當前市場下，行業面對量價齊漲的行情均表示深圳客的拉動至關重要，但在記者持續的跟訪過程中了解到，樓市始漲并非深圳需求的入境。在既有的市場，春節后從來不是銷售密集期，一方面開發商工程進度還沒到;另一方面，在歲末業績壓力解放下來的開發商開始提價收著賣，這在入市樓盤數銳減的局面就可以看出來。

    這一局面在市場上較直觀的表現就是每逢年初市場的悄然提價。今年市場依舊如此，在春節后的2月下旬市場，方直君御、升利悅湖會等樓盤均出現提價。

    購房者柳女士直言被這個說法迷惑了。柳女士介紹，自己關注樓市很久了，也有朋友做這一行，就沒有及時購，想再等等。

    然而，“這一等不得了。”柳女士說。一到3月，房價蹭蹭蹭地漲起來，尤其是幾個推新產品的樓盤，即使開盤較預期價格提漲1500元/平方米左右，銷售同樣火爆。個別樓盤更是夸張，在開盤現場臨時加價推售，一公里內，前一期的購房者就實現500元/平方米的增值。在即時的房價調查中，惠州城區均價被推上破8000元的歷史高位。

    結合惠州整個城市的樓市漲勢，從較初臨深的大亞灣開始，惠陽—仲愷—惠城持續滲透，在惠陽大亞灣均價穩定在13000—14000元/平方米左右的高位階段，依托城際軌道和新建高速接駁，惠城仲愷區當前進入高漲期。惠州世聯行分析這一局面時，直言中介拓客的關鍵性，由于區域間的信息不對等，中介拓客不斷往深圳外圍導流，成批量進入惠城仲愷市場。

    這在樓盤現場的銷售過程中均呈現出來。無論是中信凱旋城、中洲天御，還是TCL康城四季，在新項目開盤的現場，大批西裝整齊的中介經紀人均在其中扮演著重要角色。在3月19日中洲天御的開盤現場，深圳購房者劉先生介紹，樓盤好不好之前不清楚，但是中介頻繁地電話推薦和介紹，由于交通便利，很近深圳又是大企業，就過來了。

    B.樓市高庫存今安在?

    在剛剛過去的3月，惠城區和大亞灣均實現破4000套的成交數，截至3月28日，全市已經取得164萬平方米的創紀錄的成交數。在樓價表現上，不單是惠陽大亞灣悉數破萬，在惠城區同樣難覓單價八千元以下的房源，多個較優質的項目均調價至10000元以上。

    然而，在市場一片暴漲聲音的背后，惠州市官方即時的網簽數據傳遞出另一種信號。惠民之家監測數據顯示，盡管在3月的火熱行情中，中信凱旋城，TCL康城四季，中洲天御等項目均實現較高位的成交價格。但同樣躋身周成交榜單前列的富盈公館、城市、潤城雙壁灣等樓盤則維持較低的成交價。其中，位于城區的富盈公館和城市網簽價格分別為4938元/平方米、6308元/平方米，而自稱達到8000元/平方米以上均價的潤城雙壁灣，網簽的成交價格僅為5409元/平方米。

    對此，惠州世聯行副總經理胡光宇直言，市場確實是好了，但是企業的存量壓力、去庫存壓力仍然存在。胡光宇說，暴漲的市場行情是小范圍的，而去庫存壓力是大范圍的。行業除了對銷售量結果感興趣，還有就是漲價，而在這樣的行情下，真正低調走量的企業很少被關注。

    他說，市場的暴漲局面是不均衡的，主要集中在幾個特定樓盤。不是資源條件好，就是確實沒貨賣了，前者受到購房者的追捧，后者確實是不著急賣。而在整體樓市表現中，行業長期面臨的庫存重壓并未遠離。

    具體到庫存數，3月初期，廣東省政府發布《廣東省供給側結構性改革去庫存行動計劃(2016-2018年)》，惠州共計有1665萬平方米的庫存面積，并給惠州下達3年105萬平方米的去庫存任務。

    今年以來，在屢破160萬平方米銷售高位的市場下，這一庫存在穩步消化。據市房管局日前通報，截至3月底，惠州全市較新庫存數面積為1464萬平方米，較行動計劃公布的數據實現201萬平方米存量房源的減少，這意味著3年的去庫存任務在惠州持續的高成交帶動下已經超額完成。

    對這一結果，市房管局信息負責人練曉璇直言是動態化庫存，去庫存的局面也是動態的。他說，當前市場局面下，高成交量較為穩定，但在市場新產品供應環節基本停滯，僅有少數幾個樓盤領取預售許可證推出新產品，這使得固定周期內的庫存去化速度加快。隨著新產品的集中入市周期到來，存量壓力將出現一定回復，這意味著去庫存將是今年樓市在長效周期內都將要面對的問題。

    事實上，在惠州中原地產的監測中，4月和5月將迎來年內頭個推貨高峰期，分別有245萬平方米、140萬平方米的新貨入市，樓市去庫存很大概率又將成為市場的主題。

    C.穩定的市場才是長久的市場

    一面是高漲的房價，一面是高庫存的步步緊逼，惠州房地產市場將如何發展受到關注。

    3月30日，莞惠城際正式通車運行。在這一當口，再加上深惠城軌的規劃實施，贛深高鐵、廣汕高鐵和深圳**14號線延伸至惠陽等一系列的城市利好，面對樓市價格躥漲的局面，可以很自然地找出很多漲價合理的理由，也能夠找出足夠有力的支撐。但具體到供求關系決定的市場，房子有多少，房子有沒有人購才是硬道理，也是決定市場能否長效走下去的關鍵。

    在2015年“金九銀十”期間順利置業安家的林震升，面對這樣的行情表現冷靜。他說，短期內市場漲跌都是階段性的，而且當前的市場局面很不穩定，漲勢局面很可能隨著供需關系的轉變出現反轉，“還在波動中，并不看好。”2015年在東江新城某樓盤購房，當前已經完成裝修實現入住的李芳女士顯得非常開心，她直言，雖然房子購來是自己住的，漲不漲價意義不大，但看到升值總是件開心的事情。

    作為長期服務于惠州樓市的職業經理人，不惑之年的李鋒(化名)說起當前的行情表現出擔憂。房子好賣是好事，但在庫存還那么高的背景下，這種行情顯然過熱，壘得越高，對于后續市場的壓力越大。“過往市場教訓已經足夠深刻。”

    “營銷人員什么都不用做，在去年，就是忙死也繞不過不費腦的中介拓客，而現在是擋也擋不住客戶上門。”李鋒說，如果能持續則沒關系，如果持續波動則不是好現象。在供需關系的改變過程中，后續市場如何軟著陸，如何安穩接檔將成為問題。

    事實上，在4月即將到來的頭波供貨潮就足夠讓市場警戒。隨著接下來的周期內，樓盤工程進度趕上來，在年內接下來的市場將有大約800萬平方米的新房入市，銷售局面并不輕松。“很可能又會出現大優惠，降價走量的局面。”李鋒直言。

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