在中國經濟結構中舉足輕重的房地產業，其角色正在發生微妙的變化。

    5月9日，人民日報發表《開局頭季問大勢》文 章，邀請權威人士對中國經濟形勢進行分析。文中多處提及房地產，并表達出“不應通過加杠桿"去庫存"”，以及“回歸到各自的功能定位”之意。

    由于本身規模龐大，且涉及上下游數十個行業，房地產被認為是宏觀經濟的重要一環。尤其在經濟增速下滑之時，房地產往往被認為是“穩增長”的重要力量。分析人士指出，在當前經濟增速筑底企穩之際，文 章傳遞出解除房地產身上的“枷鎖”之意。這也意味著其角色定位將要發生變化。

    隨之而來的，未來對房地產市場的調控手段亦將出現調整，這涉及到中遠期的調控思路。但就短期而言，業內人士認為，降溫的動作不可避免。

    角色之變

    長期以來，房地產在我國國民經濟中的地位可謂舉足輕重。根據國家統計局的數據，2016年榜首季度，全國固定資產投資（不含農戶）85843億元，同比名義增長10.7%。同期，房地產開發投資17677億元，同比名義增長6.2%。即便在房地產市場出現供大于求、投資增速下滑之時，后者所占比重仍然達到20.59%。

    歷史數據顯示，在2014年之前，房地產投資增速常年高于同期的固定資產投資增速，較高時所占比重甚至達到30%。

    除本行業外，房地產還可拉動上下游等鋼鐵、水泥、化工、家具、家電等數十個行業的增長，同時還創造大量的就業崗位，被認為是名副其實的“支柱產業”。主流觀點認為，在今年一季度宏觀經濟企穩回升的過程中，房地產市場的回暖起到了重要作用。

    但在未來，這種角色可能發生轉變。

    根據上述文 章的說法，由于高杠桿帶來了一定的泡沫風險，出于控制風險的考慮，“明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發展規律，不能簡單作為保增長的手段。”

    具體而言，“房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化"去庫存"，而不應通過加杠桿"去庫存"，逐步完善管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。”

    之所以做出上述調整，在于這樣一種判斷：“我國經濟運行不可能是U形，更不可能是V形，而是L形的走勢。”且這種走勢“不是一兩年就能過去的”。

   上海易居研究院智庫研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，“回歸到各自的功能定位”的說法，意味著要弱化房地產業在“穩增長”中的作用，給房地產“減負”，同時強化其民生屬性。他認為，這樣才會保持市場穩定，防止大起大落。

   事實上，就長遠來看，房地產對宏觀經濟的拉動作用正在不可避免地削弱。隨著整體市場供需關系的逆轉，房地產業徹底告別以往的爆發式增長階段，并將進入以“去庫存”為主流的低速增長期，具體表現為，房地產開發投資、新開工、拿地、銷售等指標等增速整體下滑。

   多家機構在報告中提到，今年全年，預計房地產開發投資增速不會越過10%的紅線，5%－6%的增速成為券商的主流觀點。相比之下，機構普遍認為，我國固定資產投資的增速不會降至個位數。

   利好與利空

   按照大多數業內人士的觀點，“回歸原本屬性”的角色定位，對于房地產業的長遠發展而言，無疑是利好消息。這意味著房地產業的“去功能化”，同時也將面臨一個穩定的政策環境。

    國土部一位不愿具名的專家向21世紀經濟報道記者表示，過去幾年來，房地產業面臨的政策環境陰晴不定，或強力托底，或重拳打壓。這在一定程度上擾亂了市場信號，造成市場大幅波動，不利于行業的長遠健康發展。

    實際上，宏觀經濟形勢的企穩，本身就已給樓市帶來利好。嚴躍進表示，當前宏觀經濟的“L”形，說明了經濟企穩局面形成，這會使得后續房地產市場的潛力繼續釋放。無論是鋼鐵建材等供應端，還是購房自住等需求端，都迎來一個較好的改善機會。

    按照上述文件的觀點，去庫存的要義在于“人的城鎮化”。未來“要加大戶籍制度改革力度，建立健全農民工進城的財稅、土地等配套制度”。從這個意義上，房地產面臨的利好仍是長遠的。

    但上述國土資源部專家同時表示，很多地方政府仍然有著嚴重的土地財政傾向和“房地產依賴癥”，尤其在當前的經濟“換擋期”，這種依賴有增無減。根據其調研結果，受困于房地產市場低迷，2015年上半年，很多中西部城市的財政收入下降了20%-30%，這種情況直到年末市場升溫才有所改觀，但仍未恢復到以往的水平。

    因此，“回歸到各自的功能定位”并非簡單的角色變化，在執行中需要經歷一個長期的過程，短期的“陣痛”不可避免。

    不僅如此，就此次文 章的基調而言，短期來看，房地產業面臨的“利空”成分似乎更大。

    對于文 章中出現的“房地產泡沫”、“一二線城市房地產價格上漲較快”、“高杠桿”等說法，業內人士認為，這明確了對于當下市場的一種判斷——“局部過熱”。

    基于這種判斷，“降溫”很可能成為房地產政策的一種方向。今年3月以來，除上海、深圳、北京等一線城市出手打壓樓市以外，蘇州、南京等熱點二線城市也出臺政策，對市場進行降溫。這兩個城市甚至祭出了“限價令”的手段。

    21世紀經濟報道記者近期調研發現，在廈門等熱點二線城市，盡管開發商成為市場升溫的受益者，但也普遍存在“樓市過熱會招致政策打壓”的擔心。同樣地，在北京對通州區的商住項目實施限購之后，該項限購擴大至其他區域的預期亦十分強烈。

    有觀點認為，未來一段時間，若樓市繼續升溫，不排除熱點城市在金融杠桿的運用上繼續收緊，具體表現為對部分城市提高頭付比例、貸款利率、打擊頭付貸，等等。這對于廣大一二線城市而言，并非利好消息。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！