近日，上海（樓盤）一則樓市新政傳言瘋狂發(fā)酵，盡管官方出面辟謠，但也難阻投資客想方設(shè)法進(jìn)入樓市的沖動。如今，“假離婚”投資買房的行為仍然在一線城市蔓延，因?yàn)槟睦镉懈呋貓?bào)，人流和資金就會擁向哪里。

  現(xiàn)在看來，房價(jià)上漲乃是投資客認(rèn)為后市有利可圖，這便成為投資客進(jìn)入樓市的重要原因。當(dāng)然，現(xiàn)在從投資客的形式來看，并非只有通過“假離婚”的途徑買房，還有以公司形式投資購房、房企員工炒自己的房子、以海外戶籍身份投資購房，等等。

  與以往稍有不同的是，現(xiàn)在的投資客已不局限于在自己居住的城市購房，而是根據(jù)不同城市的特征開始在這些其他城市間輪動，這進(jìn)一步推動了各大城市的樓市熱度，各個(gè)城市間也形成了輪動上漲之局面。筆者根據(jù)不同市場發(fā)展階段，投資客進(jìn)場的特征的不同，將樓市投資客在今年炒樓的特征歸納為三個(gè)階段。

  階段（季度），投資客以一線城市和部分核心二線城市為，投資目標(biāo)為該市的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，投資客們轉(zhuǎn)戰(zhàn)于一線城市內(nèi)的各個(gè)板塊之間，尋求，以期望獲得較高的回報(bào)收益率。

  階段（季度），今年3月末，由于受到京滬深樓市新政出臺或執(zhí)行面從嚴(yán)的影響，投資客的購房資格受到限制，因此，投資客們開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)一線城市的周邊二三線城市，尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

  比如，長三角經(jīng)濟(jì)圈的上海投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）。京津冀經(jīng)濟(jì)圈北京（樓盤）的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天律、廊坊等。同時(shí)，因?yàn)椴糠侄€城市的火爆，也帶動了經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)其他城市成交量的活躍。比如蘇州投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫（樓盤）、常州（樓盤），杭州的火熱也帶動了寧波（樓盤）等城市交易量的迅速回升。

  第三階段（7月份至今），因?yàn)橐痪€城市、核心二線城市（比如蘇州、南京（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）等）的房價(jià)已經(jīng)被炒高，所以此時(shí)投資客又開始尋找處于的二線城市，比如長沙（樓盤）、鄭州（樓盤）、南昌（樓盤）等。

  現(xiàn)在很多人奇怪，是什么因素促使投資客開始有步驟的推高各大中城市的樓市的呢？一方面，貨幣政策寬松，資金成本過低，而國內(nèi)目前又處于資產(chǎn)荒的時(shí)期內(nèi)。從投資者的先后順序來看，開始關(guān)注一線城市，后面是一線城市所處的經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的垓心二線，*后是一般的二線城市，這樣投資客的資金輪動必會導(dǎo)致不同城市的樓市出現(xiàn)輪番上漲的現(xiàn)象。

  另一方面，地王推動房價(jià)上漲預(yù)期，隨著的城市輪番上漲，吸引著投資客的資金流向，今年季度，隨著地王頻出，推動樓市進(jìn)入量價(jià)齊升的狀態(tài)，如蘇州、南京、合肥等熱點(diǎn)二線城市，投資客開始關(guān)注這些城市，當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)入“全民炒房”時(shí)代。

  與去年通過場內(nèi)外配資等“加杠桿”的形式，引發(fā)全民炒股票類似，今年除了大街小巷阿姨大媽們都開始討論投資買房之外，更離譜的是，很多市民借用“假離婚”的方式讓自己能夠再投資一套房，這樣的樓市風(fēng)險(xiǎn)恐怕將要來臨了。

  首先，現(xiàn)在的狀況是，各級政府均不支持房價(jià)的過快上漲。前些時(shí)候，提出要抑制資產(chǎn)泡沫過快上漲，并提出要去杠桿。這其中就是在隱喻國內(nèi)的房地產(chǎn)市場泡沫。

  此外，政策層面來看，部分城市因?yàn)闃鞘羞^熱已經(jīng)出臺調(diào)控措施，比如京滬深、廈門、蘇州、南京等。從政策趨勢來看，上述熱點(diǎn)城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調(diào)控政策的從嚴(yán)執(zhí)行，上述城市的短期投資價(jià)值正在降低，投資風(fēng)險(xiǎn)在增加。

  再者，當(dāng)前中國的貨幣政策無論從放松程度、房貸利率水平都處于歷史上的*低時(shí)期，而這種局面不久被打破。預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市在9月份前后出臺“降杠桿”收信貸措施，樓市新政從嚴(yán)執(zhí)行，市場成交量勢必會出現(xiàn)下滑（當(dāng)前深圳（樓盤）、蘇州已經(jīng)出現(xiàn)下滑和回調(diào)的趨勢）。同時(shí)，隨著貨幣政策逐步收緊，各地地王的高熱也將退潮。

  *后，當(dāng)一二線城市的上漲預(yù)期被打破，投資客一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)即將來臨，就會選擇獲利退場，便會將大量房源投向市場，當(dāng)前的求大于供的局面將會改善。

  筆者預(yù)計(jì)，未來先是核心城市周邊的城市出現(xiàn)成交快速萎縮，隨后核心城市高燒也開始逐步降溫。接下來，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。當(dāng)市場風(fēng)險(xiǎn)來臨后，投資者退場，資金在各個(gè)城市間的輪動效應(yīng)也將終結(jié)，市場將會經(jīng)過一段僵持時(shí)期后，進(jìn)入調(diào)整期。

  投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)各城市樓市，之前所謂的已經(jīng)不復(fù)存在。而當(dāng)“全民炒房”現(xiàn)象愈加濃裂時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)也會快速上升。因?yàn)榉績r(jià)的快速上漲，即會使各級政府加大對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，更會使銀行收縮貸規(guī)模。當(dāng)居民杠桿加到超出其能力范圍之內(nèi)時(shí)，房地產(chǎn)的泡沫便會隨著杠桿的消失而出現(xiàn)崩塌。

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