樓市風向標

1月18日，國家統計局公布2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。從環比看，一二線城市房價走勢總體趨于平穩，三四線城市漲幅回落。這說明樓市嚴厲調控和去杠桿正發揮作用。與此同時，在近期召開的地方兩會中，“促進房地產市場平穩健康發展”也在各地政府工作報告中頻繁出現。多數業內人士認為，2017年樓市交易量價下調將是大概率事件，但值仍將維持高位，房價則不具備大幅下跌的條件。

導讀

“促穩”已經成為2017年一線城市房地產調控的主要目標。大部分業內人士認為，一二線城市“調控從嚴”的方向不會改變。這也意味著，未來局部市場可能會繼續出臺調控措施。

近期，多個省、市、自治區召開地方兩會，對2017年的工作進行部署。由于2016年房地產市場出現“量價齊漲”局面，政府部門對房地產市場的表態就成為焦點。

根據21世紀經濟報道記者的梳理，在已召開兩會的省市區中，絕大部部分提及了樓市。其中，“促進房地產市場平穩健康發展”成為政府工作報告中出現*多的字眼，“堅持居住屬性”、“抑制投資投機”、“合理增加供應”等說法也被頻繁提及，部分城市甚至提出“控房價”、“擠泡沫”的說法。

業內分析人士指出，經過2016年的大幅上漲后，地方政府不希望看到市場再出現大起大落。在2016年四季度熱點城市連續做出政策調整之后，未來仍可能有調控政策出臺，對局部市場進行調控。

從市場表現來看，大部分分析人士和機構認為，2017年房地產市場將進入“小年”。市場成交量會比去年有所下滑，但值仍將維持高位，房價則不具備大幅下跌的條件。

主基調“促穩”

截至2017年1月18日，四個一線城市已全部召開地方兩會，在各自的2017年政府工作報告中，對房地產市場的表態互有異同。

北京對房地產調控的表態為，“把握住房的居住屬性，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，金融、財稅、土地、市場監管等多措并舉，探索建立符合國情市情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。”

上海（樓盤）表示，“堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，加強房地產市場調控，嚴格執行調控政策，促進房地產市場平穩健康發展”。

廣州（樓盤）強調“合理增加住宅用地供應，盤活城市閑置和低效用地，發展住房租賃市場，完善多層次住房供應體系，加大調控力度，合理引導住房消費，保持房地產市場平穩健康發展”。深圳（樓盤）則表示，“堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"的定位，綜合運用金融、土地、投資等手段，加快研究建立適應市場規律的房地產市場平穩健康發展基礎性制度和長效機制，有效降低高房價對實體經濟的"擠壓"影響。”

不難看出，“促穩”已經成為2017年一線城市房地產調控的主要目標。

部分熱點城市也在兩會期間發布了政府工作報告，除住房保障部分外，大部分在市場調控部分也都提及“促穩”，但側又有所不同。

其中，南京（樓盤）強調“落實穩控房價措施”；合肥（樓盤）表示“全面落實房地產市場調控"十條新政"（2016年10月3日出臺的一攬子調控政策）”；天津（樓盤）提出“抑制房地產泡沫”的說法；重慶（樓盤）表示“堅決遏制炒房行為”；廈門（樓盤）則提出“加快商業、辦公房地產去庫存”。

一些省級政府也在此間召開了兩會，部分省份的政府工作報告中對樓市做出部署。如湖北省要求“實行一城一策、分類調控”；吉林省的在去庫存上面，“下大氣力去庫存……提前完成商品住房去庫存三年任務”；河南省對房地產調控著墨較多，其中還專門對省會鄭州（樓盤）做出指示，“強化鄭州房地產市場調控，增加市場供給，控制房價上漲。”

中原地產分析師張大偉認為，由于去年房地產市場大漲，部分城市出現明顯的泡沫，因此地方政府不希望樓市再出現暴漲暴跌的局面，維持市場穩定并適度擠泡沫，成為很多熱點城市的政策導向。

張大偉還指出，不同城市的調控思路有所區別，則反映出房地產市場的區域分化愈加明顯。如部分熱點城市要求增加供應，吉林省則強調“去庫存”，湖北省則要求在省內也實行“一城一策、分類調控”。

調控仍有余波

盡管各地對樓市的表態有所區別，但從總體基調來看，大部分業內人士認為，一二線城市“調控從嚴”的方向不會改變。這也意味著，未來局部市場可能會繼續出臺調控措施。

就在各地紛紛召開兩會期間，部分的調控措施仍在陸續推出：重慶在2017年1月7日發布調控文件，嚴控主城區房價；上海在本月上旬暫停了百余個商住項目的網簽；濟南（樓盤）于2017年1月17日出臺“限購令”。

根據中原地產的統計，僅2017年1月上半月，全國就有7個城市12次發布樓市調控政策。而從2016年四季度以來，武漢（樓盤）、鄭州、杭州（樓盤）、南京等城市出臺調控措施的頻率都超過了3次。

2016年雖是房地產市場大漲之年，同樣也是調控頻繁的年份。尤其從去年四季度開始的兩輪調控，被認為較好地抑制了市場過熱。

首輪調控政策集中在國慶長假前后，從2016年9月末至10月初，全國20多個城市密集出臺調控措施，政策內容集中在限購、限價、增加供應等方面。次輪調控集中在2016年11月，熱點城市通過清查房企資金來源、嚴控首付貸、消費貸等方式防止資金違規進入樓市，部分城市還提高了信貸杠桿。

張大偉認為，樓市調控的余波仍在，但現有的調控手段只能著眼短期。從監管層的表態，以及樓市“促穩”的長遠目標來看，長效機制的研究也將是明年的一項工作。

2016年12月召開的經濟工作會議提出，“加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。”北京、深圳、天津等城市的兩會上，同樣提及了該問題。

從目前披露出的信息，尚難看出長效機制的整體框架。但房地產稅收、租賃市場發展、土地供應、保障房建設等方面的制度被認為是其中的重要部分，且前兩個領域有可能在今年取得一定突破。

就今年的房地產市場而言，大部分機構做出“小年”的判斷，認為市場將進入一段下行周期。國海證券(000750,股吧)的分析指出，預計2017年全年商品房銷售面積同比下滑8.3%，銷售額下滑6.5%，房地產投資增速在1.7%左右。房價走勢方面，盡管2016年四季度房價環比漲幅有所收斂，但短期內房價并不具備向下大幅調整的條件。

招商證券(600999,股吧)也認為，預計2017年的商品房銷售量下降10%左右。但規模仍將達到13億-14億平方米，成為僅次于2016年的次高點（仍高于 2013年）。該機構對房價的觀點與前者類似：開發商資金鏈收緊影響供給節奏，土地價格影響成本端且對房價構成正反饋，流動性及通脹預期通過影響投資需求進而對房價構成一定支撐。

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