隨著樓市信貸政策不斷收緊，前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市有望進(jìn)入平穩(wěn)健康發(fā)展期。業(yè)內(nèi)人士表示，信貸收緊會(huì)使市場(chǎng)成交量有所下滑，從而使房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)被抑制。隨著今年經(jīng)濟(jì)逐漸趨穩(wěn)，信貸資源或結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有望助推房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡發(fā)展。

    房貸利率優(yōu)惠收窄影響有限

    近期，北京多家銀行表示，將首套房貸款利率優(yōu)惠調(diào)至九折。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銀行客戶經(jīng)理表示，確實(shí)已將優(yōu)惠折扣上調(diào)至九折。同期，有房地產(chǎn)中介也稱，“現(xiàn)在銀行只能給到基準(zhǔn)利率的九折，小銀行也做不到8.5折。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，還款利息相應(yīng)變高。”

    另外，對(duì)于北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)近日制定的《關(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律管理促進(jìn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展的公約》中新增的執(zhí)行二套房貸款期限*長(zhǎng)不得超過(guò)25年的內(nèi)容，房地產(chǎn)中介工作人員也給予了證實(shí)。對(duì)于上述內(nèi)容，該中介工作人員對(duì)記者表示，“二套房貸款期限縮短至25年，實(shí)際上也就是變相提高利息。假設(shè)三百萬(wàn)的商業(yè)貸款，等于現(xiàn)在每個(gè)月要多還1000多塊錢(qián)?！?/p>

    業(yè)內(nèi)人士稱，“此次北京地區(qū)政策的出臺(tái)，從個(gè)人購(gòu)房者角度來(lái)講，成本確實(shí)增加。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)也是利空，應(yīng)積極做好產(chǎn)品營(yíng)銷，有針對(duì)性地回避政策管控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，使整個(gè)銷售業(yè)績(jī)不會(huì)受到影響?！?/p>

    另外，值得注意的是，不僅北京地區(qū)，實(shí)際上前期熱點(diǎn)城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房貸利率優(yōu)惠都有所收緊。根據(jù)融360房貸統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，當(dāng)下大部分地區(qū)的銀行首套房貸款優(yōu)惠已上調(diào)至9折。

    光證資管經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高表示，房貸首付利率優(yōu)惠收窄的主要原因是今年一月份信貸投放較多，其中房地產(chǎn)所占份額也較大，因此會(huì)從貨幣政策方面針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做一些調(diào)整。該政策肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但是也需考慮到，其實(shí)一二線城市的限購(gòu)政策在此之前就已經(jīng)大幅收緊，因此房貸首付利率優(yōu)惠收窄影響并不會(huì)特別大。

    信貸方面加大收緊力度

    “總的來(lái)看，繼去年認(rèn)房又認(rèn)貸、提高首套房首付比例，再到今年的將首套房貸款利率調(diào)整為不低于9折、縮短貸款期限，都屬于因城施策的一部分，目的在于通過(guò)控制信貸規(guī)模，抑制北京房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，讓房?jī)r(jià)維持在合理區(qū)間?！比?60房貸分析師如是表示。

    從數(shù)據(jù)來(lái)看，限購(gòu)政策的不斷收緊，在熱點(diǎn)城市已經(jīng)有所反映。比如，北京樓市開(kāi)年銷售明顯大幅下降。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，1月份北京市新建商品住宅網(wǎng)簽2999套，環(huán)比2016年12月下降36.8%，同比去年1月下降32.8%;成交均價(jià)為38006元/平方米，環(huán)比去年12月下降6.6%。

    不同于以往的是，本次調(diào)控政策，其發(fā)布機(jī)構(gòu)是北京銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)，市場(chǎng)監(jiān)管意圖明顯，對(duì)抑制房?jī)r(jià)仍然有一定的作用。另外根據(jù)政策效果，不排除以后出臺(tái)其他新政策的可能。

    某國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示，從大環(huán)境來(lái)看，去年四季度以來(lái)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)初現(xiàn)，有關(guān)方面對(duì)資產(chǎn)泡沫更加防范，由此才有了大行委外的回收等貨幣市場(chǎng)政策收緊措施。從那時(shí)起，銀行間以及一年期國(guó)債利率就出現(xiàn)了整體攀升態(tài)勢(shì)?！皬牧硪环矫婵矗谶^(guò)去一年按揭投放超預(yù)期后，由于央行窗口指導(dǎo)，今年增量回落成為必然。”該國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示，在這種環(huán)境下，增加利率也成為一種市場(chǎng)選擇。

    深圳市房地產(chǎn)研究李宇嘉表示，春節(jié)前后，央行不間斷上調(diào)貨幣市場(chǎng)長(zhǎng)短期融資利率、公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)利率，用非傳統(tǒng)的方式加息，被市場(chǎng)解讀為貨幣寬松結(jié)束。在利率已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，融資多渠道、通道化的新形勢(shì)下，再考慮到2016年8月份貨幣市場(chǎng)利率收緊已經(jīng)開(kāi)啟，對(duì)樓市而言，未來(lái)房貸利率或存上調(diào)可能。在易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，在商業(yè)銀行貸款額度較為充足時(shí)，相對(duì)來(lái)說(shuō)可以給予較多優(yōu)惠。但在貸款額度較少時(shí)，房貸方面就會(huì)顯得比較苛刻。所以從某種程度上也說(shuō)明，2017年在貸款額度方面偏緊，因此，商業(yè)銀行會(huì)有惜售的心態(tài)，對(duì)貸款推銷的主動(dòng)性有所弱化。

    信貸資源或傾斜三四線城市

    交通銀行日前發(fā)布的《交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)報(bào)告》顯示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“抑泡沫”和“去庫(kù)存”背景下，小康家庭對(duì)未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。按擁有的房產(chǎn)數(shù)量看，現(xiàn)在各類人群對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資意愿均有下滑，現(xiàn)在多套房家庭的不動(dòng)產(chǎn)投資意愿下滑態(tài)勢(shì)顯著。

    今年“兩會(huì)”即將召開(kāi)，嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策方面仍會(huì)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”導(dǎo)向。對(duì)于剛需購(gòu)房者會(huì)繼續(xù)給予一些鼓勵(lì)性支持措施，包括購(gòu)房落戶等保障。而對(duì)于炒房來(lái)講，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市還是會(huì)建立一個(gè)和房?jī)r(jià)掛鉤的政策體系，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的話，政策還是會(huì)收緊。如果上漲幅度相對(duì)較小，根據(jù)各地情況，不同的分區(qū)調(diào)控會(huì)有不同的措施。

    上述國(guó)有銀行內(nèi)部人士表示，從銀行方面來(lái)講，如果政策再收緊，可能將窗口指導(dǎo)包括北上廣深等熱點(diǎn)地區(qū)的貸款及融資總量控制，還可能停止表外融資渠道，放緩按揭投放速度。

    “2016年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高。部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策的收緊或降低2017年的信貸需求，而三四線城市將通過(guò)補(bǔ)位一二線城市來(lái)平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。”中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，在新型城鎮(zhèn)化和去庫(kù)存的政策支持下，2017年信貸資源有望向三四線城市適度傾斜。

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