近期，河北燕郊房產“落宗難”揭開了小城鎮地產亂象的冰山一角。75萬人口的燕郊是中國*大的小城鎮，也是房價*高(均價突破3萬元)、房地產開發*熱的鎮。燕郊原本是河北開發區，承擔著疏解北京產業轉移的功能。近20多年來，盡管承接鋼鐵、冶金等大型企業搬遷，但產業轉移效果遠沒有樓市火爆。于是，本規劃為產業的用地更多用作了商品房開發。

問題在于，大片規劃為產業用地的區域，其配套是按照產業需求來供給。若直接轉為發展商品住宅，其結果必然是公共服務配套極其匱乏。以教育為例，2015年，三河市教育部門稱，三河市整個中小學校教師缺口達500多人，燕郊就占400多人，2015年全市中小學凈增學生6000人，其中燕郊一個鎮就增加5000多人。

不僅工業用地私自轉為商品房開發，房地產火爆讓土地用途管制、國土部門批復的用地指標限制、*嚴格的耕地保護制度、區域規劃定位等均被突破。有媒體統計，2011－2016年，燕郊商品房供地指標為4751.7畝，實際出讓面積為5942.1畝，實際出讓要比供應指標多出1190.4畝。事實上，提前透支或濫用土地指標在全國各地都較為普遍，特別是商品房用地偏緊的工業區域、大城市周邊小城鎮、房地產依賴度高的一些三四線城市、縣鎮等，很多地方建設用地指標已經透支到2030年，年度透支上萬畝建設用地稀松平常。

過去大中城市房地產快速發展時期，小城鎮是“被遺忘”的角落。但是，任何一級政府都有發展經濟的強烈訴求。盡管小城鎮建設用地指標少，但為了吸引產業、招商引資，鼓勵房地產發展，小城鎮“超低成本”供地、違規供地很普遍，如以租代征、透支建設用地、擅自改變土地用途(典型如工改住)。同時，小城鎮產權登記信息系統落后、“天高皇帝遠”等也提供了違規便利。

近期，燕郊房產“落宗難”事件有了新進展，其所屬河北三河市政府發通告指出:凡取得《房屋所有權證》的業主，都可直接辦理不動產登記手續，這一困擾上萬業主的難題，一夜之間得解決。然而，“走綠色通道”這一解決民生訴求的常規渠道，在高效率解決矛盾的同時，不能掩蓋背后問題之嚴峻。若無不動產統一登記由上到下的強制性施行，涉及30多個小區、數萬家庭、數十萬套房產，商品房違規用地涉及工業、綠化、劃撥、違章等多種用地功能，甚至同一住宅項目涉及不同屬性用地，背后折射出的規劃、土地使用、房地產開發、地方政府行為等亂象還無法暴露。

近年來，三四線城市和小城鎮“三邊”項目(邊開發、邊銷售、邊辦證)很多。筆者到很多小城市(鎮)調研發現，由于產權信息割裂、監管鞭長莫及，“先賣房、后辦證”的現象普遍存在，即“五證”不全(主要是缺土地證)的情況下，開發商先賣房，并承諾若干年后辦好房產證，甚至有大量名為商品房，實為無法辦理房產證的小產權房。同時，產權殘缺房屋價格低，切中村民收入低、買房意愿強(進城購房是農村結婚的硬性條件)的現狀，造成用地和開發違規成為普遍現象。

不動產統一登記施行后，一切都大白于天下。不動產統一登記以宗地號為單元代碼，關聯土地和地上建筑物權屬信息。關聯過程中，用地和其上建筑物性質相同時(比如商品住房和住宅用地)，房屋才能“落宗”。否則，不僅無法“落宗”，不動產法律權屬得不到保障，而且房屋交易和抵押也無法進行。因此，建議以全面推行不動產統一登記為契機，整治小城鎮地產秩序，保護“三農”利益，夯實城鎮化基礎。

首先，加快推進基層不動產統一登記，摸清楚違規用地和地產銷售亂象；其次，對于歷史問題，通過補齊規劃、產權手續，維護購房人利益，但要對批準違規項目開發和銷售的有關負責人追責；再次，嚴格落實以宗地號為單元代碼，作為建筑物“落宗”的硬性原則，嚴厲打擊利用非住宅用地違規開發表面低成本但隱患重重的房地產項目，杜絕小城鎮建設“房地產化”、無序化，維護“三農”利益；*后，夯實小城鎮建設本源，以推進農業規模化種養殖、農業產業化、農產品(000061,股吧)(000061,股吧)深加工，作為小城鎮建設和人口在城鎮積聚的原動力，并以人口和產業集聚助推房地產發展，補足城鎮公共服務短板，讓老百姓(603883,股吧)(603883,股吧)共享城鎮化紅利、資產收益。

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