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房企擴張業(yè)務(wù)搶灘存量市場 房產(chǎn)經(jīng)紀公司格局分化

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:中國網(wǎng)  閱讀 808 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

隨著2016年房地產(chǎn)樓市的成交量公布,越來越多的城市二手房交易量接近新房市場,而南京、廈門、福州等二線城市二手房交易活躍度已超越新房,房地產(chǎn)市場依靠投資、土地和剛需的增量發(fā)展時代已經(jīng)大勢已去,市場即將從增量時代步轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繒r代。

  根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年全國新房交易額10萬億左右,二手房的交易額在5萬億元左右;而在2008年,中國新房交易額大約是2.5萬億元,二手房交易額不足0.5萬億。換句話說,全國房地產(chǎn)交易額增長了5倍,而二手房卻增長了10倍。“中國整體上正在快速進入到存量房時代,存量房已經(jīng)是中國房地產(chǎn)市場越來越重要的力量之一。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

  上海市社科院房產(chǎn)研究副主任戴曉波認為,衡量存量時代是否到來的重要依據(jù)是房地產(chǎn)市場中二手房的占比,國外發(fā)達國家新建住房的占比一般達到10%以下,另一指標為套戶比,目前國際公認住房供求平衡標準為每戶1.15套。

  根據(jù)近期某研究院發(fā)布的報告顯示,2016年全國二手房交易規(guī)模占到住房交易總額的比例達到41%,一線城市二手房交易額已達新房的2.1倍,其中,北京和上海的二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%。而根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測算,我國住房存量已經(jīng)達到戶均1套,這就是說我們離存量時代越來越近,而房地產(chǎn)的下半場也將是存量房的市場。

  存量時代意味著包含二手房交易和租賃市場在內(nèi)的存量市場將占據(jù)市場主導(dǎo)地位,而原有的開發(fā)商主導(dǎo)市場也將轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)紀行業(yè)主導(dǎo)。

  “隨著房地產(chǎn)市場的格局變化,決定市場價格的已經(jīng)不是新房市場價格,而是二手房的價格,二手房簽約量、交易稅負、貸款等政策,將決定市場的波動。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。事實上,在這波存量時代到來之前,無論是房企還是經(jīng)紀公司,都早已洞悉到市場情況。

  缺乏經(jīng)紀行業(yè)經(jīng)驗的傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商們,紛紛擴大業(yè)務(wù)范圍搶灘租賃市場,萬科推出長租公寓品牌“泊寓”,旭輝推出“旭派公寓”,此外還有還有遠洋地產(chǎn)、綠城物業(yè)、景瑞地產(chǎn)、陽光城地產(chǎn)等,甚至傳統(tǒng)代理公司世聯(lián)行也通過投資4000萬控股高端長租公寓龍頭晟曜行,進軍中高端長租公寓市場。開發(fā)商介入租賃市場的*大賣點在于其從前期規(guī)劃籌備階段即開始從租賃角度考慮。

  而房地產(chǎn)經(jīng)紀公司由于長期以二手房交易和租賃作為主營業(yè)務(wù),依靠長期經(jīng)營存量房的優(yōu)勢,不少經(jīng)紀公司同樣也看租賃市場,比如鏈家推出的自如寓,就是依靠其背后大量的房客資源,這類租賃方式的優(yōu)點是在短時間內(nèi)建立規(guī)模效應(yīng)。

  同樣,近幾年發(fā)展勢頭強勁的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)**也開始在租賃市場入手,近期房多多推出旗下中高端長租品牌“暖城”,聚焦在中高端公寓租賃。互聯(lián)網(wǎng)**的優(yōu)勢在于其線上整合能力較強,通過技術(shù)手段精準匹配房客資源,以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段幫助其提升效率,加強客戶體驗。

  房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)公司、開發(fā)商、房產(chǎn)中介通過各自的優(yōu)點,進軍長租公寓,讓未來規(guī)模可達幾萬億的租賃市場,成了存量時代到來前*被看好的一塊蛋糕。

  進入存量市場,現(xiàn)有的不動產(chǎn)圈角色之間將發(fā)生變化,市場格局也將被改變。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為在存量時代“中介和開發(fā)商的結(jié)合是時代的趨勢,今天的合作方式是一二手聯(lián)動來賣房子,這應(yīng)該只是個開始”。

  如此一來,房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的格局則可能朝兩極化發(fā)展。

  一類是大型中介公司。大型中介的優(yōu)點是員工眾多,以鏈家為例,目前在上海的員工數(shù)量超過3萬人,加之其速銷房源制度,容易擁有更多的房源及客戶資源,因此其銷售能力也會被開發(fā)商所青睞,易與開發(fā)商產(chǎn)生合作。

  這類公司采取走壟斷路線的方式,存量時代的大中介路線將不再局限于傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù),即二手房買賣、房屋租賃、新房代理、分銷等內(nèi)容。隨著2014年互聯(lián)網(wǎng)**的介入行業(yè),經(jīng)紀市場的業(yè)務(wù)也隨之發(fā)展的豐富多彩,貸款擔保、信息咨詢、廣告策劃等業(yè)務(wù)范疇是中小經(jīng)紀公司無力涉足的業(yè)務(wù)范圍。

  大中介的業(yè)務(wù)范圍寬泛加上市場占有率高升,中小經(jīng)紀公司的生存空間將會越來越小,逐漸被大型經(jīng)紀公司蠶食市場份額,尤其是在目前的市場狀況下,中小中介相對短視,慣用關(guān)門潮的方式度過市場寒潮期,而大型中介則能穿越市場周期,更容易快速抓住市場的機會。這樣一來,大型中介與中小中介的距離將會越來越遠。

  另一類在中小經(jīng)紀這端,與北京的情況不同,目前上海市場的半邊天仍掌握在中小經(jīng)紀公司手中,然而隨著兩極化格局發(fā)展,中小經(jīng)紀公司要想繼續(xù)生存下去,極有可能出現(xiàn)抱團取暖的勢態(tài),目前市場上不少互聯(lián)網(wǎng)平臺已瞄準了這個趨勢,以房多多為例,其平臺開啟了第三方經(jīng)紀公司合作模式,招募中小經(jīng)紀公司上線,頗有“合作共贏”的勢態(tài),房多多通過其平臺優(yōu)勢拓寬自身業(yè)務(wù)范疇,與其合作的中小經(jīng)紀公司業(yè)務(wù)范圍也隨之擴大,這就意味著平臺用戶的生命周期服務(wù)鏈同樣也被拉長。

  除去業(yè)務(wù)面廣這個優(yōu)點,這類平臺的另一個賣點在于其互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)層面,通過技術(shù)手段開發(fā)產(chǎn)品,提升交易效率,并且其通過前期用戶流量的導(dǎo)流,較容易打通經(jīng)紀公司、買賣雙方和開發(fā)商的各個環(huán)節(jié)。這極有可能是中小中介的另一個出路,以抱團的方式通過平臺去將業(yè)務(wù)做寬做深。

  一邊是大中介的市場擴張,另一邊是中小中介的抱團取暖。無可厚非的是,在存量時代,市場將會愈發(fā)規(guī)范,而先前萬象叢生的中小經(jīng)紀時期也將一去不返,房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)終將進入比拼業(yè)務(wù)能力與服務(wù)能力的賽道。

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