樓市是否真的回暖了？

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天來源：觀點地產網閱讀 862 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　有媒體報道廣州樓市未現全面降價，有些樓盤價格甚至不降反升；而且剛剛過去的周末有些網站組織的看樓團人數據稱高達數千人。

　　樓市是否真的回暖了？樓價到底有沒進入全面降價階段？調控政策是應該放松還是應該繼續收緊？這一系列問題再次困擾人們，不知道該如何判斷和分辨。人們之所以會產生上述的困擾和疑問并不奇怪，因為近來市道和政策變化的確撲朔迷離。不要說一般人看不透，就是業內人士也是意見看法分歧很大。

　　我不太認同樓市回暖的判斷和看法，因為我不相信僅僅下調了一兩次存準、上海稍稍放松了一些限購，就可以改變已經形成的樓市下行趨勢的態勢。我覺得目前適當調整金融和地產的調控政策有助于促進樓市成交，可以使樓市既繼續限制投資性購房又能夠讓房價適度地合理回歸，同時又可防止房價大跌，但還不至于讓房價回漲。

　　我一直擔心目前的樓市撐不住而出現崩盤，現在的一些措施有助于防止樓價不要大跌。但因此而被認為是使樓市回暖和反彈之舉則恐怕有些不妥，因為可能會誤導政府重新收緊和暫緩信貸和限購方面的托市之舉。

　　如何理解樓市是否已經進入全面降價階段的問題。樓市下行一般可劃分為局部促銷、隱性降價階段，全面促銷、局部降價階段以及全面降價、價量齊跌階段。目前，限購限貸的一二線城市可以說已經進入全面降價的階段，但并不等于說所有的樓盤都已經開始全面降價，而是說所有的樓盤如果不降價或降價幅度不到位就難以成交。

　　因為樓市已經開始出現一些深度降價的樓盤，這些樓盤一步到位采取跳水式的降價策略，往往會取得很好的銷售效果。但也有可能導致原來業主退房和鬧事的同時，也造成其他樓盤購家的觀望情緒和降價預期更濃。

　　其實，目前廣州樓市大幅降價的樓盤越來越多。但由于這些降價促銷的樓盤雖然是一步到位地降價促銷，卻并不是一股腦將貨量全部都降價推出；而是有選擇的降價和推貨，達到一定的銷售目標就會暫停降價促銷活動。而且，每個降價促銷樓盤一般也都會推出一些朝向樓層不好的特價房來制造噱頭，這種虛實混雜的手法很容易令購家產生誤解和誤判。

　　而且，由于樓價目前仍然處于高位，房價也僅僅是開始降價，即使有一定的回落也依然很高。比如3萬元/平方米的房價就是降到2.5萬/平方米，對那些只能購購每平方米萬元左右的購家也還是只能“望房興嘆”，這些無效需求的購家自然也無法認同和感受到房價的大幅回落。

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