新浪二手房訊(編輯 孫欣)上海二手房指數辦公室較新發布的數據顯示，2012年3月，上海二手房指數為2577點，較上月下降4點，環比下跌0.13%，跌幅比上月擴大0.06個百分點。較2011年3月下跌9點，這是指數連續6個月環比下跌后頭次出現的同比下跌，跌幅為0.34%。

　　同比環比均跌 價格波動加大

　　在指數系統監測的所有板塊中，58%下跌，30%走平，12%上漲。上海二手房指數辦公室認為，購房者受益于普通住房新標準實施，積壓的剛需在3月集中釋放，成交量上揚屬于“恢復性”增長，但市場呈現“小陽春”假象。購房者出手，部分上家議價空間趨小，小部分甚至逆勢漲價，購賣雙方博弈加劇。在樓市整體上“以價換量”作用下，交投暫別清淡，二手房價格指數繼續下探。下跌板塊雖然減少但跌幅擴大。由于成交量回升，導致部分業主心態轉變，逾一成熱門房源出現漲價，令區域內一二手房價格倒掛再現。3月呈現的二手房價格波動加大，令成交量再次回落成為可能。

　　影響3月市場走勢的政策背景是：3月1日起，上海執行新的普通住房標準；3月5日召開的全國“兩會”上，國務院總理 所作政府工作報告強調，要進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸；3月14日， 在記者會上明確指出，房價還遠遠沒有回到合理價位。由此，購房者降價預期再度增強。

　　成交量恢復性增長

　　經統計，3月，市區全部8個區下跌0.13%，跌幅比上月擴大0.06個百分點。4個市區及浦東陸家嘴3月下跌0.09%，跌幅比上月擴大0.03個百分點。其中，長寧下跌0.15%，徐匯下跌0.13%，黃浦下跌0.08%，僅靜安上漲0.01%。3月市區帶看量和掛牌量均環比上漲20%左右，交易量上升。成交案例中，結婚購房和外地頭次購房客戶占60%左右，小部分置換型購家入市也較為積極，有的甚至不用貸款。然而成交回升后，一些業主將議價空間從10%縮小至5%左右，甚至提價，加上3月14日 總理“房價還遠遠沒有回到合理價位”的表態，令原本有些活躍的購房者再度等待或觀望。

　　新興城區3月下跌0.13%，跌幅比上月擴大0.05個百分點。嚴政下，外圍投資型業主看低后市逐漸趨同，如嘉定等區的投資客拋盤降價幅度在15%以上。這使得外圍一二手房價格倒掛有所消退。寶山等區域規定和父母共享住房的未婚子女不可再新購房，盡管該政策隨后被叫停，但政策反復，阻擾了剛需購房者入市，3月，寶山近市區部分下跌0.17%。

　　非新興城區3月下跌0.15%，跌幅比上月擴大0.08個百分點。浦東遠郊部分下跌0.30%，金山下跌0.15%。非新興城區3月跌幅大于全市平均水平，是因為外來需求少，本地需求又受到政策抑制，令價格持續下跌。跌幅較大的板塊有浦東曹路和浦東外環，分別下跌0.36%和0.29%。

　　漲價板塊超過一成

　　據統計，2012年3月全市128個板塊中，下跌75個，持平38個，上漲15個。

　　下跌板塊3月下跌0.25%，跌幅比上月擴大0.12個百分點。普通住房新標準實施、頭套房貸優惠利率等，一手房的受惠度遠高于二手房。回歸的剛需購房多集中在降價幅度較大的外圍新房，使得周邊二手房不得不做出連續價格調整，如浦東外高橋板塊下跌0.37%，青浦新城板塊下跌0.30%。高端房聚集的區域也出現豪宅成交回升、價格下跌的跡象。3月，黃浦區人民廣場板塊下跌0.34%，南京東路板塊和長寧中山公園板塊均下跌0.32%。浦東下跌板塊中：六里板塊跌0.32%，世博濱江板塊跌0.30%，上南板塊跌0.21%，花木跌0.18%。

　　持平板塊分布較為分散。2月下半月突起成交小高峰后，部分業主產生了對市場已經回暖的誤判，議價空間的縮小和漲價使得很多區域陷于僵持。

　　上漲板塊較3月多了10個，平均上漲0.15%。隨著各個 的劃定，緊靠學校的小區購賣突起。這使得上漲板塊中緊靠學校的小區板塊占了很大比例。在一些傳統緊靠學校的小區集中區，需求量較春節前上升了20%-30%。3月，徐匯長橋板塊、普陀曹楊板塊和靜安南京西路板塊分別上漲0.21%、0.20%和0.17%。同時，受惠于普通住房新標準實施，中低端二手房成交大熱，這類房源也恰恰成為漲價“急先鋒”。如嘉定安亭和松江泗涇板塊，分別上漲0.11%和0.07%。目前上漲板塊地域較為局限，對整個上海二手房市場影響不大，但與大市承壓相背。

　　上海二手房指數辦公室認為，3月二手房價格指數是近幾年來頭次同比、環比同時下跌，但價格波動范圍加大，逾一成物業逆勢漲價，若蔓延開來或會重回僵持狀態。3月二手房成交量回升，是部分剛需回歸，可理解為市場階段性上揚。但剛需支撐起的市場活躍行情帶有極大的不確定性，這類購房者受政策、輿論影響大，敏感度高，一旦政策導向有風吹草動，他們就會重拾觀望。“總理房價”的大討論也將深度影響市場長期走勢。

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