地方政府積極布局樓市調(diào)控

　　當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，地方政府的土地財(cái)政依賴是個(gè)繞不開的話題，也是深層矛盾之所在。如何突破地方政府經(jīng)營土地的慣性，降低土地財(cái)政依賴，限度地撬動(dòng)保障房投資積極性，但同時(shí)又要打破成交冰凍的局面，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，這是整個(gè)2012年地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的方向。從近期各地釋放出的信號來看，大至京滬渝，小至中山等地房地產(chǎn)調(diào)控思路正明晰起來。

　　上海多項(xiàng)舉措力促剛需入市

　　官方預(yù)測3月成交回暖

　　從目前的樓市成交數(shù)據(jù)來看，上海仍未走出低谷。上周(1月30日至2月5日)，上海市商品房成交面積僅為4.74萬平方米，其中商品住宅成交面積為2.63萬平方米，同比下跌幅度高達(dá)48.89%。成交均價(jià)為20896元/平方米。開發(fā)商普遍反映，市場雖然較春節(jié)假期有所回暖，但依然處于極其低迷的狀態(tài)。

　　不過，這種局面可能會(huì)在3月出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。“我們的分行同事剛剛從上海市房地局開會(huì)回來，根據(jù)上海官方的內(nèi)部預(yù)測，樓市在3月份可能出現(xiàn)成交回暖。”上海交通銀行某房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　他介紹，政府部門對成交回暖的預(yù)期是有政策依據(jù)的，而由政策利好吸引剛需入市，是拉動(dòng)下一輪上海普通商品房成交量增長的主要?jiǎng)右颉?/p>

　　上海力促剛需入市的政策將集中在兩個(gè)領(lǐng)域：一是放寬普通商品房每套總價(jià)門檻，內(nèi)環(huán)以內(nèi)調(diào)至每套330萬元以下，內(nèi)外環(huán)間每套200萬元以下，外環(huán)外每套160萬元以下。二是調(diào)整“共有產(chǎn)權(quán)房”(即經(jīng)濟(jì)適用房)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，申請門檻從家庭人均可支配收入每月3300元放寬到5000元。另外，對共有產(chǎn)權(quán)房購購家庭的本市戶籍連續(xù)年限、人均財(cái)產(chǎn)限額等均有可能進(jìn)一步放寬。

　　根據(jù)上海市市長 在市政府工作會(huì)議上的表態(tài)，這些政策將在今年一季度內(nèi)正式推出。而這也是房管部門認(rèn)為成交量可能回暖的較主要依據(jù)。

　　“我們現(xiàn)在就在等普通商品房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整了，調(diào)整后馬上簽合同。”孫先生剛剛在上海內(nèi)外環(huán)間選中了一套總價(jià)198萬元的商品房。根據(jù)此前上海普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，這套房產(chǎn)被界定為非普通住宅，需要繳納總房款3%的契稅。而契稅繳納完畢又是辦理房產(chǎn)證和貸款手續(xù)的前提條件之一。也就是說，孫先生要想辦理貸款和房產(chǎn)證，一定要繳納近6萬元的契稅才行。但是，一旦新政公布，這套房產(chǎn)屬于普通住宅，那么1.5%的契稅標(biāo)準(zhǔn)將令孫先生直接節(jié)省3萬元。

　　對于二手房交易來說，這一標(biāo)準(zhǔn)意義更大。除1.5%的契稅差外，還有賣家的營業(yè)稅、所得稅等都和這一標(biāo)準(zhǔn)直接相關(guān)。

　　上海另一個(gè)隱形的刺激政策是貌似放寬的頭套房貸利率折扣。據(jù)交通銀行等業(yè)內(nèi)人士介紹，在春節(jié)前后，銀行對頭套房、改善性剛性需求的房貸放款速度明顯加快。一些銀行也出現(xiàn)了利率9.5折的優(yōu)惠。銀行系統(tǒng)對經(jīng)濟(jì)適用房等保障房的貸款支持力度也在加大。“保障房貸款基本上比照頭套房貸款政策執(zhí)行。”上述交通銀行人士稱。

　　除了上海外，北京等地近期也出現(xiàn)房貸松動(dòng)跡象。有媒體報(bào)道稱，北京部分銀行甚至出現(xiàn)8.5折利率優(yōu)惠。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰向記者表示，房貸確有松動(dòng)，但對市場推動(dòng)作用有限。“目前的市場可以說不是一般的差。”李文杰稱。

　　數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后頭周北京住宅網(wǎng)簽量(包含一、二手)1438套，日均205套，比春節(jié)前一周下降了6.8%，其中新建商品住宅網(wǎng)簽成交量790套，創(chuàng)周成交量歷史新低。

　　房貸松動(dòng)并未帶來北京、上海樓市成交的回暖。究其原因，專家認(rèn)為，一線城市滿足頭套標(biāo)準(zhǔn)的剛性需求量已經(jīng)有限，即便有些需求，也在等待房價(jià)下降等更實(shí)惠的入市機(jī)會(huì)到來。“更何況，這種松動(dòng)跡象并不代表銀行在房貸政策上的根本轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在沒有任何一家銀行敢于真正放松房貸，一些投資性購房的貸款審批甚至比以往更加嚴(yán)格。”上海浦發(fā)銀行總行某高層向記者表示。

　　土地財(cái)政讓利

　　地方欲根本性解決高房價(jià)問題

　　和促進(jìn)剛需入市的幾項(xiàng)政策相比，一個(gè)更大的轉(zhuǎn)變正在地方醞釀，并有可能真正撼動(dòng)房價(jià)。那就是調(diào)低土地收入預(yù)期，降低地價(jià)。此舉在業(yè)內(nèi)看來，似將成為影響未來房價(jià)的關(guān)鍵。

　　根據(jù)近日北京、上海兩地公布的官方說法，京滬在2012年紛紛調(diào)低了土地出讓金的預(yù)期。其中 北京市財(cái)政局稱今年的土地出讓收入約為900億元，同比降幅接近三成。上海也下調(diào)今年土地出讓收入預(yù)算至1250億元，僅為2011年實(shí)際土地出讓收入的83.8%。

　　“我們正積極建議地方政府重新為擬出讓的土地定價(jià)。現(xiàn)在各地已經(jīng)出現(xiàn)很多底價(jià)成交的地塊，說明政府在讓利。但關(guān)鍵問題是，這些所謂的底價(jià)與政府出讓成本之間還有多大空間？政府還能不能繼續(xù)讓利，以真正平抑房價(jià)。”一位接近住建部的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　對于政府出讓土地的定價(jià)方式，上海一家開發(fā)企業(yè)向記者介紹，底價(jià)的確定是比較繁雜的。“頭先是看市場，先評估一個(gè)市場可能接受的價(jià)格。然后看成本。這種成本不是一個(gè)項(xiàng)目的成本，而是至少以區(qū)為單位，來統(tǒng)籌所有項(xiàng)目的土地收益和投資支出，確定一個(gè)單一項(xiàng)目政府可能接受的成本價(jià)。如果對比下來，政府有利可圖就會(huì)找到一個(gè)中間價(jià)作為底價(jià)掛牌。如果政府算下來不劃算，那就可能暫緩掛牌。”該人士稱，而現(xiàn)在的情況是，有些地塊市場可以接受的價(jià)格較低，算下來政府是沒有利的。這也就是目前地方政府出讓土地的積極性不高的原因。

　　除非地價(jià)確實(shí)便宜。以北京為例，數(shù)據(jù)顯示，今年1月，北京成交20宗地塊，全部為底價(jià)成交，成交的平均樓面價(jià)僅為1366元/平方米。“這個(gè)價(jià)格開發(fā)商是接受的。而這些地塊建出來的房子，一定會(huì)比地王項(xiàng)目的房子便宜。成本擺在那兒。”李文杰稱。

　　但值得注意的是，業(yè)內(nèi)人士表示，目前這種調(diào)低預(yù)期的表述是建立在地方政府對土地市場形勢不好的判斷上，并非地方政府的主動(dòng)行為。土地財(cái)政的縮水對地方經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型起到的是倒逼作用。政府目前仍無意主動(dòng)降低地價(jià)，以平抑房價(jià)。但根本上說，地價(jià)下調(diào)是房價(jià)真正調(diào)整的基礎(chǔ)。

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