70平方米以下、總價150萬元以下二手房成交居多

　　在樓市調控政策持續收緊下，全市二手房成交量在2011年下半年期間出現較為明顯的回落，季節性因素影響也出現失效。21世紀不動產上海區域市場統計顯示，2011年1至11月間，全市共成交13.28萬套二手房，同比減少1.44%。而12月的成交套數預計在7500套左右，照此粗略估算，2011年全年滬上二手房成交套數預計將在14.03萬套左右，同比縮量約9.2%。

　　成交量價同比回落

　　“金三銀四”“金九銀十”雙雙失約

　　事實上，在2011年的上海二手房市場上，往年成交旺季的3、4月份和9、10月份，二手房成交套數均出現了明顯回落，3、4月份二手房合計成交套數為2.64萬套，同比降幅在25%－40%左右；9、10月份的成交套數僅為1.84萬套，同比降幅更是高達40%－45%左右。

　　21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，自2011年下半年起，二手房成交套數便呈逐月回落之勢，體現在市場中便是購家觀望情緒日漸加重、入市謹慎度不斷提高。但是，伴隨新房打折引發的成交量在11月回升，預計將會帶動部分二手房源及需求釋放，12月全月二手房成交量預計將有一成左右的環比回升，達到7500套左右。

　　伴隨成交結構改變及掛牌、成交價松動，全市二手房成交均價自2011年2月起已連續10月出現同比回落，2－4月間同比降幅在3%－6%，5－9月間同比降幅6%－9%10－11月間的同比降幅約達13%－15%，成交均價降幅出現不斷放大的趨勢。

　　黃河滔認為，10－11月間全市二手房成交均價同比降幅明顯擴大，除與結構性因素有關外，業主心態進一步松動、更多樓盤加入降價行列中，也是重要原因之一。如全市監測的40個標桿樓盤中，大戶型單價比8月期間下降的樓盤數量由10月期間的8個增至11月期間的10個；中戶型單價比8月期間下降的樓盤數量由10月期間的9個增至11月期間的11個；小戶型單價比8月期間下降的樓盤數量由10月期間的8個增至11月期間的11個。而各類戶型監測樓盤較8月時的單價降幅也由10月的不足10%擴大至11月的15%左右。

　　市場結構出現變化

　　外地購家減少 商辦物業升溫

　　與此同時，商報記者注意到，隨著限購、限貸一系列政策生效，2011年上海二手樓市的成交結構亦出現明顯變化，一是外省市購家成交占比不斷回落，二是商辦物業交投有所升溫。

　　據介紹，2010年全年成交的二手房源中，外省市購家成交占比始終維持在41%－46%區間，且呈現逐季升高之勢；而2011年迄今(截至11月)成交的二手房源中，外省市購家成交占比則是降至33%－40%區間，且呈現不斷走低之勢。二手房交投數據變化同時，投資客也基本在全市淡出。據21世紀不動產上海區域市場近期抽樣調查顯示，在楊浦新江灣城、閘北大寧、虹口涼城等9個板塊中，近期入市的二手住宅購家均未有純粹的投資客身影。

　　另一方面，隨著二手住宅投資成本和風險的加大，以及購購難度的上升，二手商辦物業(含辦公樓和商鋪，下同)也正成為部分購家的替代之選。自2010年下半年起，二手商辦物業成交占比便持續提升，由2010年第3季度期間的3.17%不斷升至2011年第4季度期間(截至11月)的6.66%。

　　目前部分板塊的投資客心態，也成為上述情況的側證。21世紀不動產上海區域市場近期抽樣調查亦顯示，投資客雖退出二手住宅市場，但未完全退出二手房市場，少數人考慮轉投其他物業類型。如在閔行七寶板塊，未入市投資客就表示如果政策在兩三年內無松動，就只會考慮投資二手商鋪和酒店式公寓，不太會考慮投資住宅。

　　成交日趨集中

　　小戶型、低總價房源占比提高

　　在2011年，投資需求和部分高端置換需求被迫淡出市場之際，二手房交投日益體現普通購房需求本色，成交也漸向小戶型、低總價房源集中。

　　商報記者了解到，面積70平方米以下、總價低于150萬元的二手房成為貫穿2011年全年的成交。70平方米以下二手房成交占比在2010年1季度至2011年1季度間始終維持在47%－50%，而在2011年2－4季度間，這一成交占比躍升至50%以上，尤其是在4季度間達到54.22%的高位。而總價150萬元以下二手房成交占比在2011年均維持在77%－78%的區間，走勢較為穩定。

　　21世紀不動產上海區域市場統計顯示，目前總價200萬元以下的二手房購家主要為剛需和改善需求，剛需購家以婚房需求居多，不少為明年春季辦婚禮并為裝修預留時間，偏好戶型較小的次新房源；改善型則是分為緊靠學校的小區、居住條件改善和養老房三種類型，一般對地段和房源品質有較高要求，但價格敏感性相對較低，因可用持有房源對沖目標房源的支出，支付能力也相對較強。

　　此外，總價200萬元以下二手房購家對貸款(含純公積金、純商業、組合貸款三種類型)依賴性較重，總價100萬元以下購家購房貸款者占比達64.9%總價100萬－200萬元購家購房貸款者占比達72.2%；且兩者均較為偏好純公積金貸款類型，貸款金額在房源總價中占比集中在20%－70%區間。

　　值得注意的是，雖然政策導向下市場結構日趨向小戶型、低總價集中，但面積在500平方米以上、總價高于1000萬元的二手房成交占比也在不斷提高。其中，面積500平方米以上二手房成交占比已經由2010年4季度的0.20%持續升至2011年4季度的0.89%，總價1000萬元以上的二手房成交占比則是由2010年4季度的0.64%持續升至2011年4季度的0.96%。

　　從2011年1－11月間成交數據來看，這些、高總價的二手房主要集中在工廠、辦公樓、公寓和商鋪這4種物業類型，合計占比85.06%。其中又以工廠和辦公樓居多，位于松江新城的大業領地、佘山E谷為工廠的代表性項目，而位于普陀長征的紅星世貿大廈和徐匯田林的普天科技園為辦公樓代表項目。

　　新聞鏈接

　　元旦局部板塊砍價高達30%

　　21世紀不動產上海區域市場對旗下門店的抽樣調查顯示，今年元旦期間(1月1－3日)看房者普遍少于去年同期，同比回落幅度在五成左右。而受限購調控、加息成本增加等因素影響，在徐匯、徐匯康健、浦東六里北蔡等板塊，元旦購房者的關注戶型、以及砍價幅度均有所變化。

　　21世紀不動產上海銳豐徐匯區區域經理顧蕓告訴記者，由于元旦期間，徐匯板塊的客源減少了一半，不少客戶趁淡市砍價，幅度可至10%－15%，這是之前較少出現的。而在徐匯康健、浦東六里北蔡板塊，此種大幅度砍價情況也有所發生，且力度更大，一般高達20%－30%，但同樣也與業主心理預期有較大距離。21世紀不動產上海銳豐康健分行經理胡北表示，元旦期間，康健板塊內的二手房整體價格，下降了約1000元／平方米。但是，仍然未達到購房者預期，很多客戶砍價力度

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