據上海中原淮海中路分行李能江介紹，目前有部分老公房房東低價出售，為的是迅速回籠現金去購購降價的一手樓盤。

　　近期成交的一套房源位于興國路的老公房，面積在50平方米左右，均價3.6萬元/平方米。與同質樓盤相比，該房源降價15%左右，較終以180萬元的總價成交。李能江表示，由于該房源跌幅較大，掛牌2天時間就促成成交，隨后房東購入位于嘉定的一套打折新房。

　　為何賣老公房？

　　老公房漲幅潛力有限板塊

　　像上述案例中的發生情況，在二手房市場中時有發生。房東掛牌出售的二手房一些特點為：1、房齡為20年左右的老公房。該類物業雖具有極強的抗跌性，但因交通、商業等配套存有較少規劃利好，未來漲幅空間有限；2、一手房打折集聚區域周邊的板塊，形成一二手房價倒掛嚴重的現象。

　　據漢宇地產研究部經理付偉分析，其實賣掉市區沒有升值空間的老公房，去購入郊區打折一手房，在未來長線考慮，是比較劃算的事情，甚至部分的房東會因此而賺取差額。

　　以案例中為例，50平方米的老公房以160萬元賣掉而購入嘉定一手房，目前嘉定部分房源都在1~1.2萬元的單價。這樣即便是全款購購，120萬元左右可以購入100平方米的大兩房或者緊湊三房，比之前50平方米的居住環境改善不少。且11號軌道交通的帶動，交通十分便捷。但是缺陷就是無法立刻入駐，周邊的商圈并不十分成熟。改變了居住環境和居住氣氛，卻失去了便捷的生活方式。

　　賣掉老房購新房有技巧

　　值得注意的是，賣掉老房購新房，前后時間差和掛牌價格是一個關鍵。像上述案例中2天成交的情況十分少見。

　　21世紀不動產分析師羅寅申表示賣掉老房購新房不僅在時間上要把握好，在房產稅方面也要考慮周全。

　　目前二手房的成交非常緩慢，像面積小，總價較低的老公房一般降幅超過10%才會迎來客源，形成快速成交。所以對于準備改善居住空間和環境的房東來講，仍然需要注意很多細節的問題：1、像案例中，賣掉的老公房是房東家先進的物業，所以再購新房，主要人均不超過60平方米，就可以不需要交納房產稅。而對于手中有2套房源的房東來講，賣掉一套購新房，要考慮到超人均60平方米需要繳納的房產稅費成本。當然，如果手中有多套房源的話，即便賣掉一套，也沒有購購的權限，自然不必考慮。2、掛牌價格。如果你是小面積的老公房，總價并不算高。那么就要低于周邊市場價格10~15%的幅度以促成盡快成交。而降價的幅度也可以根據看中的一手放價格進行調整。3、掛牌時間。目前打折降價的一手房有時間性和季節性。所以按照目前二手房市場的成交低迷情況來看的話，應該先賣后購。而掛牌期間就可以去尋找心儀的新房。

　　如何購看漲一手房？

　　看后市規劃還是很重要

　　并不是所有的打折都值得購購，據21世紀不動產的數據顯示，目前上海成交的新盤中，不乏萬元以下單價的項目，但是這些項目的成交占比并不算大。以11月前23天的數據為例，成交的新房項目共有322個，而萬元以下的盤只有39個。并不是所謂較便宜的項目，就是較合適的。更多的是要考慮到板塊的長期規劃，選擇成長性比較高的板塊。

　　1、交通。除價格外，較為重視的恐怕就是交通。在選擇外環板塊的時候，頭先是要考慮到是否已經有成熟的交通配套，或者有規劃的線路，何時通車等條件。以嘉定新城和松江新城為例，因為軌道交通的帶動，如果有折扣較多的樓盤，客戶選擇的可能性就比較大。而那些目前沒有交通入駐的板塊，比如青浦新城、金山新城等，也要了解交房時間段是否會通車，**距離小區的距離等。

　　2、商業配套。在選擇房源的時候，不要忘了查詢是否有在建商圈或者入駐的品牌企業。以嘉定新城為例，中信泰富50萬平方的商業廣場的建設，就成為周邊眾多項目招攬客戶的重要因素。

　　3、醫院。不要以為有了便捷的交通，就可以忽略醫院的存在。目前很多發展的外環新城板塊都會以引進三級甲等醫院吸引人氣，板塊內有一個知名的醫院可以省去未來生活中很多小麻煩。而家有老人或者新婚夫婦更是要注意的一個細節。

　　4、學校。對于新婚夫婦而言，未來小孩的成長中完全離不開教育資源。而新城板塊的教育資源并不算多，在購房的時候，一定要問清楚，甚至較好是有開發商的保證書。比如，嘉定新城有蒙特梭利幼兒園，青浦新城有復旦大學附屬中學等學校。

　　保守的房東靠房租

　　精明的房東賺差價

　　目前一二手房價倒掛已經成為普遍現象，折扣比猛烈的一手房不僅吸引著剛需的客戶，也讓已經被限購的二手房房東牙根癢癢。雖然自己的房子抗跌性極好，沒有跌幾個點，但是畢竟只有幾十個平方，一家人自住擁擠，如果出租，房租也并不算多。不過有人會說，目前二手房市場因為成交低迷卻導致租金上漲。可是租金能漲多少？面對一個月多出的幾百快錢，實在難以平復房東內心的傷痛。所謂長痛不如短痛，如果咬牙低價賣掉老房子，去郊區抄底一套打折新房呢？如果還看好上海未來的樓市。那么行動吧，不僅能夠以大換小，甚至可以賺一筆差價。未來升值的空間完全比老公房來的快。賣掉老房購新房，YES！

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