2011年持續(xù)的通貨膨脹，使得今年的貨幣金融政策步步緊縮，銀根不斷收緊。繼2010年底央行先后兩輪加息及數(shù)次上調(diào)存款準備金率之后，2011年更是迎來三次加息和六次提準。強烈依附銀行的房地產(chǎn)市場受到緊縮貨幣政策較直接的影響，購賣雙方均未能幸免。

提準使得開發(fā)商資金鏈緊張

回顧即將過去的2011年，央行在不斷公布加息和上調(diào)存款準備金率。截至目前，經(jīng)過前六次的上調(diào)和較近一次的下調(diào)這七次綜合調(diào)整，大型金融機構的存款準備金率已經(jīng)達到了21%。而之前的六次提準之后，大型金融機構的存準率曾在6月14日達到了21.5%的歷史高位。

存準率的次次提升，市場動的貨幣持續(xù)減少，對房地產(chǎn)的影響是個貸的縮減，以及房企融資難度提升。隨著金融政策在樓市的持續(xù)發(fā)酵，市場上大多數(shù)開發(fā)商都感覺到資金鏈日趨緊張，貸款的申請難度越來越大，加之限購使得市場銷量大幅下滑，回款日趨困難。

“提準”被看作是房地產(chǎn)融資變難的訊號，相反，央行在11月底忽然宣布的一次“降準”，在一定程度上增加了貨幣供應量，理論上有利于開發(fā)商獲得開發(fā)貸款。12月5日起，下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，存款準備金率從 21.5% 下調(diào)為21%。這也是央行自2008年12月25日下調(diào)存款準備金率以來，3年來頭次下調(diào)存款準備金率。但是此前存準率的11次提升已經(jīng)將這一指標推至歷史高位，一次“降準”能夠達到的緩和效果實在有限。

競合地產(chǎn)董事長王東認為，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不放松的大背景下，此次“降準”給開發(fā)商的資金支持力度并未見明顯提升，因為銀行的風險壓力指標也影響著貸款額度。此次降低存款準備金率起到的緩和作用實屬杯水車薪。近來市場上房企的并購潮，從一定角度印證了資金鏈帶給開發(fā)商的生存危機。

加息帶來的還貸陰影

自去年10月進入加息通道之后，央行在2011年三度上調(diào)存貸款利率，經(jīng)過這三次調(diào)整，5年期以上的貸款利率再度破七，由年初時的6.40%調(diào)至當前的7.05%。

2011年的加息動作于2月9日開始出現(xiàn)，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，5年期以上貸款利率由原來的6.40%上調(diào)至6.60%。在房地產(chǎn)調(diào)控政策落穩(wěn)之后，迎來了央行的次加息，自4月6日起，一年期存貸款基準利率各上調(diào) 0.25個百分點，5年期以上貸款利率上升至6.80%。較近一次加息發(fā)生在下半年，自7月7日起，一年期存貸款基準利率各上調(diào)0.25個百分點，5年期以上貸款利率也有了新突破，達到了7.05%的高位。

加息并非單純的金融行為，因為按揭購房的老百姓直觀地感受到了購房壓力。而自去年10月份進入加息通道后央行已經(jīng)5次加息，接下來的加息預期讓購房者的心理壓力無形中增大。

貸款利率次年調(diào)整的老房貸客戶從2012年1月起月供增加，將按照新的銀行基準利率償還銀行貸款。對老房貸客戶來講，即將到來的元旦也被蒙上了一層陰影。2009年按揭購房的馬先生告訴記者：“想起來過完元旦每個月都要多還幾百塊錢，心里就難過。本來想一家人一起開心慶祝下元旦佳節(jié)呢，想起房貸只能免了。”

頭套房頭付和利率提升 誤傷剛需

房地產(chǎn)調(diào)控的信貸政策為差別化信貸，對于二套以上的房產(chǎn)進行貸款限制。國務院總理 在2011年1月26日主持召開的國務院常務會議上，提出新的“國八條”，強調(diào)了差別化信貸政策，對貸款購購套住房的家庭，頭付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。調(diào)控政策對于頭套房的剛需客戶享受優(yōu)惠利率還是保護的。

今年以來，面臨通貨膨脹的嚴峻形勢，銀行銀根一再緊縮，在壓力之下頭套房也不再被顧惜。春節(jié)前后，全國多家銀行接到了取消頭套房貸款利率優(yōu)惠的通知。隨著央行今年2月份次加息，對于頭套房特有的8.5折利率優(yōu)惠也正在淡出房地產(chǎn)市場，春節(jié)之后頭套房購房者已經(jīng)難以覓到任何利率優(yōu)惠，至此，自2008年開始出現(xiàn)的針對頭套房貸款利率優(yōu)惠全面停止。這對于按揭購購頭套房的剛需客戶打擊不小，市場中剛需一族的購房欲望再次走低。

繼央行宣布加息之后，住房和城鄉(xiāng)建設部2月9日發(fā)出《關于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，要求從2月9日起，上調(diào)個人住房公積金存貸款利率。如此一來，公積金貸款購房的成本也開始增加。

頭套房頭付款和利率的提高，直接打壓了很多剛需客戶的購購欲望。據(jù)九龍城銷售經(jīng)理王海鵬介紹說，頭付款提高之后，很多資金不充裕的剛需客戶都被擋在了購房門檻之外。有的客戶得知頭付款提高后，在售樓部顯得措手不及，又不舍得心儀的房源，連忙打電話繼續(xù)籌錢交頭付。

而更嚴峻的考驗是頭套房優(yōu)惠利率的取消，這讓剛需一族背上了更嚴重的還貸包袱。本打算今年在鄭州購房的李女士說：“現(xiàn)在購頭套房利率也這么高，貸款購房會嚴重影響我以后的生活質(zhì)量。國家調(diào)控無可厚非，可是現(xiàn)在連我們剛需客戶都‘被調(diào)控’得購不起房了。”

(大河網(wǎng)-大河報)

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