辦理規劃、建設和環評等審批手續后方可施工，并提交農民工工資保證金繳存證明

　　列入海口市年度改造計劃的棚戶區(城中村)改造范圍的，禁止審批和建設個人住宅

　　土地不符合報建要求，經海口市政府批準可以依法征收或收購并給予補償

　　記者24日獲悉，《海口市主城區個人住宅規劃建設管理暫行規定》(以下簡稱《規定》)近日出爐，自2012年4月10日起施行。該《規定》將加強海口市主城區個人住宅的規劃建設管理，規范個人建設住宅行為，改善居住環境和城鄉面貌，同時也意味著海口自2004年暫停一些重要路段建設、私房報建后，重啟主城區私宅報建。

　　鼓勵整合用地聯合建設無法報建土地政府可收購補償

　　《規定》在規范海口市個人住宅報建的同時，從規劃、土地、環境、城市景觀等方面依法明確了一些限制性要求，并明確了禁止審批和建設個人住宅的規劃控制區域。《規定》的出臺，一定程度上解決了依法取得土地的報建需求，也綜合考慮了城市建設發展的需要，有利于科學引導和規范管理主城區個人住宅建設行為，防止違法建設個人住宅的行為。

　　《規定》對私宅報建進行科學引導。明確依法取得的土地符合規劃等要求可以申請個人建房;鼓勵采取“用地整合，統一規劃，聯合建設”的模式建設個人住宅，引導不符合條件的建房用地進行整合后依法報建住宅;依法取得的土地不符合報建要求，經海口市政府批準可以依法征收或收購并給予補償，逐步從根本上解決原取得用地無法報建個人住宅的問題。

　　應取得《建設工程規劃許可證》申請施工須繳存農民工工資保證金

　　《規定》主要從以下幾方面規范個人住宅建設管理：應按規定取得《建設工程規劃許可證》，確保建房符合規劃要求;個人住宅單獨建設的，建筑層數不超過4層，底層層高不超4米，二層及以上層高不超過3.3米(不包括坡屋頂的高度，坡屋頂高度不超頂層高度的2/3)，規范個人住宅建設規劃技術要求;規劃部門辦理規劃許可時應征求相鄰權益人或相關利害關系人意見，保障相關權益人合法權益;個人住宅的業主應當按規定選擇有相應資質的單位進行勘察、設計、施工，建筑面積在300平方米以上(含300平方米)或自建3層以上的個人住宅，開工前應辦理施工許可，保證施工質量;申請施工許可要提交農民工工資保證金繳存證明，保證施工農民工的工資收入;工程竣工后業主應組織竣工驗收并辦理竣工驗收備案，確保住宅質量安全。

　　新聞背景

　　海口重啟私宅報建始末

　　2004年4月，海口市政府下發了《關于私宅項目規劃管理有關問題的通告》。該文件明確指出，對屬于舊城區范圍內的私宅建設項目，只能按規劃分批成片改造，并留足公共綠地和公共服務設施用地。不具備成片改造條件的城市舊區，原則上只拆不建，不再審批住宅新建項目。

　　2005年，海口開始計劃用3年時間集中整治違法建設，在整治中，私房報建的問題已經引起了海口市政府的重視。規劃、國土部門開始著手制定恢復宅基地審批、私宅報建方案。但時隔幾年，海口私房報建新政策依然沒有出臺。

　　從2006年8月份開始，海口啟動了農村宅基地確權登記發證工作。隨著越來越多的宅基地取得“名分”，是否符合城市規劃和成片改造的條件就成了不少建房戶所要面對的問題。但事實是，一戶一棟、隨意搭建的私宅往往不符合上述條件。海口私宅報建無門也成了不少市民抱怨的問題之一。

　　2009年，海口就《海口市主城區個人建設住宅規劃管理暫行規定(草案)》征求意見，讓人們聽到了私宅建設“解禁”的聲音。

　　2012年4月10日，《海口市主城區個人住宅規劃建設管理暫行規定》開始實施。

    A：申請條件

　　歷史文化街區內建房應符合保護規劃

　　根據《規定》，個人在海口市主城區內依法取得土地使用證，符合城鄉規劃要求和土地管理、自然資源和環境保護等法律、法規及政策的相關規定，可申請個人建房。依法辦理規劃、建設和環評等審批手續后方可施工。應當符合城鄉規劃和有關規劃、消防技術規定，滿足城市景觀要求。位于歷史文化保護街區范圍內個人建設住宅的，應當符合歷史文化名城保護規劃和規定。

　　除了符合上訴規劃要求外，個人建設住宅應當滿足下列要求：

　　(一)個人住宅單獨建設

　　的，建筑層數不超過4層，底層層高不超過4米，二層及以上層高不超過3.3米(不包括坡屋頂的高度，坡屋頂高度不超過頂層高度的2/3)。

　　(二)按照住宅使用功能建設，不得改變住宅使用性質。

　　(三)建筑物之間的間距、退讓用地紅線較小距離和退讓道路較小距離應基本符合各項技術規定。建筑施工不得對相鄰房屋的結構和安全性造成損壞和影響。

　　(四)新建或拆除重建的個人住宅應當按規劃和規定要求退夠道路規劃控制紅線、歷史文化街區、歷史建筑保護控制紫線、綠地范圍控制綠線和城市地表水體保護控制藍線、城市基礎設施用地控制黃線距離。

　　(五)建筑物不得占壓和挑出用地界線，侵占城市道路、公共綠地、水系河道、公共空間、鄰里通道、市政管線埋設區域和文物保護單位保護范圍。

　　(六)建筑物的立面和整體設計風格必須符合城市景觀風貌要求。

　　(七)建筑物不得破壞市容市貌、妨礙交通、影響消防安全。

　　(八)處理好供水、排水、通風、排氣(煙)、采光等相鄰關系。

　　個人以出讓方式取得土地使用權的，土地出讓時已確定規劃指標且與現經批準的控制性詳細規劃規定的指標不沖突，按原確定的規劃指標執行。

　　B：申報所需材料

　　辦理規劃許可須提供環評意見

　　C：禁止建設范圍

　　飲用水源保護區禁止蓋私宅

　　在下列依法實施規劃控制的區域范圍內，禁止審批和建設個人住宅：

　　(一)列入海口市年度改造計劃的棚戶區(城中村)改造范圍的。

　　(二)飲用水源保護區、文物保護單位和風景名勝區所劃定的禁止建設范圍、規劃的城市公共綠化用地、各類公園河湖保護用地、公路、鐵路、車站、碼頭以及有關市政公用設施規劃的禁止建設區。

　　(三)主要道路、城市景觀道路兩側建筑控制區范圍內。

　　(四)其他需要實施規劃控制的區域范圍。

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