“央行已經正式給出答復，房貸沒有變化，這一點在這一次下調基準利率和擴大存貸款利率浮動區間當中已經重申過，媒體有些過度解讀。”6月26日，中國人民上海總部副主任凌濤在2012年陸家嘴論壇新聞發布會上，對近期部分地區頭套房貸款利率下調傳聞予以回應。

　　盡管對于樓市嚴控政策口徑仍未松口，但地方樓市松動政策卻已陸續“暗度陳倉”。今年一季度以來，多個省市地區的公積金政策陸續調整，較高貸款金額、住房抵押貸款時限、繳存額度等方面進一步予以放松。

　　“從管理層對房地產調控較新的表態來看已是明緊暗松，從相關媒體報道的降低頭付、支持頭套自住、支持成品房精裝修等舉措也能感受到松綁房地產同樣采取了‘悶聲大發財’的調控藝術。”天弘基金在三季度投資策略報告中指出。

　　此外，一線城市“饑餓游戲”效應下的剛需爆發，亦直接帶動二季度樓市成交量穩步回升。根據統計局公布的1到5月全國房地產市場運行情況，1-5月商品房銷售面積同比下降12.4%，其中5月單月降幅為9.3%，較4月單月12.8%的跌幅進一步減小；銷售額同比下降9.1%，較前4個月收窄了2.7個百分點。

　　國內房地產市場再次步入“春天”？

　　松動政策“暗度陳倉”

　　上半年經濟下滑狀況超預期，客觀上已經倒逼房地產投資重新拉動經濟增長。國泰君安近期出具的一份報告指出，房地產投資對經濟影響重大。較近五六年來房地產投資占GDP的平均比重為10%。

　　此外，房地產投資會帶動住房、建材和家具家電等耐用消費品需求增加。當2012年房地產投資增速從2011年的28%下降到12%時，對GDP拉動增速已減緩1.6個百分點。

　　“地產調控政策在去年10月已經轉向，溫總理提出的穩增長較主要還是要通過投資拉動，而房地產投資對經濟的拉動作用顯著。隨著房地產投資數據下降，其對經濟拉動作用也隨之下滑，對財政收入的貢獻也下降，因此及地方政策趨松的態勢將更為明確。”國泰君安房地產行業研究員表示。

　　從地方政府財政方面來看，目前各地方政府尚未擺脫“土地財政”，由此在地方債務約束的條件下，未來地產調控逐步松綁或為大幾率事件。

　　根據國泰君安統計，國內16個城市2009到2011年三年土地出讓金占財政收入平均比重高達63%。受土地市場低迷影響，2011年上述城市土地金占財政收入比重大幅下滑至52%。16個城市中，除蘇州、沈陽、重慶、深圳外，其余城市比重均下降，其中大連、武漢、廈門、寧波等二線城市下降較為明顯。

　　對此，博時基金策略部總經理魏鳳春指出，“在決策層給出明確的信號之前，地方政府并不敢彰顯偏激的政策意圖。在房地產政策上，地方政府更會避免與沖突，上海的限購收緊即是一例。然而，即使政策仍然是重要的力量，由于財政的力不能支，這一力量顯然也沒有想象的大。”

　　與此相對應，今年年初以來，伴隨地方財政壓力愈發難以抑制，在允許范圍內的地方樓市微調政策頻出，集中在下調頭套房貸款利率、降低普通住房界定標準、放松公積金貸款限額等扶持“剛需”購房的政策措施上。

　　其中，武漢、鄭州、南昌等多省市地區通過上調公積金貸款額度、增加貸款期限、下調貸款頭付比例、放寬申請條件（包括申請貸款的時間限制放松；對申請人收入條件放寬）、上調繳存額度、貸款貼息等方面對公積金政策予以松綁，刺激群眾購房欲望。

　　對于后續樓市政策的調整，天弘基金分析認為：“目前一線城市略有回暖，但行業普遍仍處低迷狀態，二三四線城市投資、拿地仍未恢復。我們測算2012年地方政府財政缺口高達4.8萬億元，在財政壓力持續增大的時期，我們認為地方具有足夠的動力進行合理的政策修正。”

　　而前述國泰君安房地產研究員也表示，未來可能有更多的城市將對類似提高公積金貸款額度、提高普通住宅標準之類的不違反調控基調的地方政策進行微調、預調，特別是符合剛需類利益的，變相以稅費等作為調整手段。通過降低剛需購房者的購房成本，提高剛需盤的需求。

　　購房火爆現象再現

　　伴隨樓市價格整體回落，一二線城市中長期壓抑的購房剛需得到報復性釋放，直接推動近期樓市成交量持續回暖。

　　統計局公布的數據顯示，1-5月商品房銷售面積同比下降12.4%，其中5月單月降幅為9.3%，較4月單月12.8%的跌幅進一步改善；銷售額同比下降9.1%，較前4個月收窄2.7個百分點。

　　6月27日，記者在金隅股份（601992.SH）北京大興的“I立方”項目樓盤現場了解到，盡管該樓盤期

　　尚未開盤，但排隊等待搖號的人群已經排到700多號。

　　“很火爆，才兩個星期排隊等待搖號購房的人已經由70多名排到700多名了。”該樓盤一位銷售人士告訴記者，“我們本來準備上周末開盤，但由于等待搖號的數量大幅超過預期，前期準備的樓盤遠遠不夠，只得上周緊急跟總部溝通調出新房源，開盤時間也被推遲了，現在時間都還未定。”

　　金隅樓盤的火爆現象并非偶然。記者在其周邊龍湖地產（00960.HK）、保利地產（600048.SH）等樓盤項目現場發現，前往咨詢樓盤情況的人們絡繹不絕，開發商準備的座椅已經遠遠不夠，許多人只得站在周邊等位。

　　在此輪樓市整體回暖過程中，一線地產股5月成交量同比大幅回升，再度領跑全行業。其中，萬科A（000002.SZ）5月共完成銷售面積102.5萬平方米，同比增長26.5%，環比增33.6%；保利地產完成簽約面積91.65萬平方米，同比增長48.46%，簽約金額107.68億元，同比增長45.40%；金地集團（600383.SH）完成簽約面積24.8萬平方米，同比增加70.5%，簽約金額30.4億元，同比增長46.3%；而招商地產（000024.SZ）截至6月初也實現簽約銷售123億，其中認購金額達140億，已完成年內銷售目標210億的58%，銷售情況亦較為理想。

　　“從數據上看，當前房地產銷售量已有三個月左右的持續放量，降息亦會推動‘剛需’入市的規模，這在地產鏈條上，開發商要持續拿地的動力是地價下降、銷量持續放量與房價上漲三因素中已經具備了初步的條件。”天弘基金指出。
　　
　　“而市場此前對于開發商的拿地動力及新開工判斷比較悲觀，因此伴隨銷量的提升，既表明地方政府房地產調控暗松的力度較大，也意味著一旦下半年開發商有拿地苗頭出現，市場的預期將會出現明顯的轉變。”

　　房價再度上漲

　　值得注意的是，一二線城市剛性需求的報復性釋放亦帶動房價再現抬頭趨勢。根據中金公司5月全國城市樓市監控報告，5月中部地區銷售回暖較為明顯，單月銷售金額同比由上月的下降15.1%回升至增長6.8%，但西部地區單月銷售則由上月的上升0.8%轉為下跌4.4%。

　　其中，銷售回暖主要集中在一二線城市，西部區域、三四線城市市場未見明顯好轉。銷售均價5869元/平米，同比增長3.8%，5月單月售價環比增長4.4%，其他各區域均價環比上升在4%~6%之間，連續個月環比回升，房價再現抬頭趨勢。

　　記者在保利地產位于北京大興的“保利春天里”樓盤現場了解到，該項目樓盤5月共兩次開盤，但前后均價已經每平米相差200元，而自今年年初以來，該樓盤均價更由11000元/平米左右，一路攀升至13300元/平米。

　　盡管該樓盤價格已較前期有大幅提升，卻并未阻擋前往咨詢者的購房熱情。“我們準備購房用作婚房，即使開盤時漲價也準備購，再不購以后價格會更貴。”售樓現場一對新婚夫妻告訴記者。

　　事實上，在政策放松的刺激下，剛需后續仍存在較大釋放空間。央行6月20日公布的季度儲戶調查報告數據顯示，未來一季度，消費者除了對房價繼續下探的信心降低外，購房意愿也開始上升。未來3個月內準備購房的居民占15.7%，較上季提高1.6個百分點，達到兩年來的較高點。

　　“我們認為在政策放松預期下，剛需入市預期穩定。我們草根調研顯示在東部一二線城市改善性需求也正在逐步入市，將有效托底銷量。”前述國泰君安房地產行業研究員指出。

　　二級市場上，受益于樓市整體持續回暖，房地產板塊今年年初至今表現搶眼，累計區間漲幅已經高達20.82%，整體估值大幅回調。其中，招商地產（000024.SZ）、保利地產（600048.SH）、萬科A（000002.SZ）、金地集團（600383.SH）等一線地產股股價明顯回升，年初至今漲幅分別達39.33%、40.12%、19.81%、35.25%。

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