隨著中國經濟的成長、社會與體制的轉型，房地產領域的重要性、復雜性和敏感性地凸顯出來。由于城市區和周邊土地稀缺、城鎮化推進及其它相關因素的綜合作用，一些城市已出現房地產泡沫，對房地產市場的健康發展產生了較為嚴重的影響，引發了史上較為嚴厲的房地產市場調控。如何擠壓房地產泡沫？如何提高調控效果？本報記者就此采訪了財政部財政科學研究所所長賈康。

　　是土地壟斷抬高了房價嗎

　　問：如何看待政府土地壟斷問題？

　　答：有一種觀點認為，中國的房地產價格不斷上升是因為地方政府對土地實行了壟斷地方土地壟斷抬高了地價，進而抬高了房價。我認為這種觀點是不成立的。在該觀點看來，治本之策必須是打破地方政府對于土地的壟斷，實行充分競爭，地價便不會再往上抬高，房價也會隨之而降。這一看法看似有道理，實際上卻是一個偽命題。

　　設想一下，如果不是地方政府擁有土地所有權，不是政府代表國家所有的先進所有權來實施對土地批租的管理，而是由土地私有化或所有權多元化所形成的非政府主體管理，其結果也一定是壟斷性的。在城鎮化過程中的區土地資源稀缺性程度日趨強化這一情況下，在政府—開發商—消費者三者利益博弈之中，即使壓低地價，也不能帶來房價的合理回歸，無非是擴大了開發商的暴利空間而已。實際上，這里真正的問題是：面對自然壟斷，如何在合理規劃之下，引導需求，實施供需動態平衡的制度安排，形成適應各社會的有效供給。

　　國土開發需要“頂層計劃”

　　問：該如何優化土地資源配置？

　　答：如果沒有有效的制度建設，僅靠在政策層面調來調去，就只能越來越偏重“限購”等行政手段，至多治標而不可能治本，難以真正解決問題。為此，需要有一個通盤的考慮，積極建立一個“雙軌統籌”的制度框架，即：在一個合理的通盤規劃之下，讓由政府負責的保障房這一“保障軌”與由市場調節的商品房、產權房這一“市場軌”，得到合理、有效的并行與銜接，從而優化土地資源配置，實現所有居民“住有所居”和社會和諧。

　　在這個制度框架內，較高端的層面應該是由政府統籌管理，設計一個總體的全部國土開發的“頂層計劃”。具體到某一個地方政府，在整個轄區的通盤規劃里，要把所有的相關事情處理好，包括這里面的住宅怎么建。從棚戶區改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，這是市場主體怎樣試也試不出來的，必須由政府牽頭做好這種頂層的規劃。在下一層面，在“保障軌”上，政府頭先要管托底。

　　另外，在這一制度框架中，還有一重要內容在不動產保有環節形成財產稅制度的調節和制約，即：除了在交易環節征稅之外，同時還要在保有環節征收房地產稅，而這恰恰是我國現有制度的一項缺失。上海和重慶的房產稅改革試點值得肯定，具有制度創新意義。

　　調控不能搞“一刀切”

　　問：如何有效提高房地產調控效果？

　　答：近年的房地產調控新政在運行一段時間后取得了成效，也出現了一些問題。為提高調控的效果，我認為：

　　，從調控運行來看，要防止單純求快的傾向。某些城市主要是一線大城市的確出現了房地產泡沫，但擠泡沫需要用柔性的手段。現在我國社會處于矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會導致一系列不好的結果，甚至可能帶來宏觀經濟風險。單純求快不可行，非理性目標的求快更不可行。有一些非理性目標只是為了迎合社會心態。例如，不少人希望房價回調50%，這樣他們就能購得起房子了。這種愿望似乎還得到了某些管理部門的回應。我認為，我國商品房房價總體回調50%，是國民經濟無法承受的。

　　，在進一步做好房地產調控的過程中，需注重引入區別對待的方式，看清大的趨勢與方向。在調控中，對不同城市、不同地段、不同情況要區別對待。有了理性的區別對待，才能擠去真正的泡沫。如果擠的不是真泡沫，那就可能造成新的扭曲。隨著工業化、城鎮化加速，房地產熱總體上必會梯度推移。如果說，在前一輪房地產建設中，一些大城市出現了房地產泡沫，那么，在梯度推移的過程中，我們就要找到更好的辦法防止二、三線城市出現新一輪的泡沫。從長遠看，我們需要注重經濟手段的運用并強化對相關制度的創新與建設。
 

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