合作建房次被人們知道并關注緣于2005年高調(diào)宣布在北京合作建房的于凌罡。作為合作建房史上較早吃螃蟹的人之一，失敗的于凌罡如今已淡出人們的視線。

　　時隔數(shù)年，合作建房大有卷土重來之勢，出現(xiàn)了趙智強、孫智群這樣的后來者。而在這三個人中，趙智強的底氣顯然更足一些，因為他在溫州通過合作建房建成的理想家苑已經(jīng)建成，正處于分配階段。但是，在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，合作建房者的描述仿佛烏托邦般的一廂情愿，成功的個案并不具有可復制性。

　　“現(xiàn)在的市場環(huán)境與2005年相比，合作建房的門檻更高了，每個人需要拿出的錢更多了。”于凌罡向記者表示。

　　拿地難度加大

　　盡管合作建房者幾乎都聲稱建成的房子價格會比市價低30％－40%，但沒有土地，建房就如“無米之炊”，而不少合作建房者在獲得土地這個開發(fā)的步時，就倒下了。

　　中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強向記者表示：“對于來說，協(xié)議拿地的方式基本不可能，而在招拍掛這種競爭的模式下，合作建房者們毫無優(yōu)勢可言。如果有現(xiàn)成的土地，再組織一批互相信任的人，合作建房才有可能操作。”

　　然而，在趙智強看來，現(xiàn)在的市場更利于拿地。他認為：“調(diào)控政策下的房地產(chǎn)市場正處在一個微妙的時期，現(xiàn)在開發(fā)商不再像以前那樣閉著眼拿地，土地市場不再狂熱，限地價及地塊配建的保障房由政府回購等措施給了我們拿地的機會。”

　　日前，趙智強宣布已鎖定南五環(huán)邊的一個地塊，地塊在**線的延伸線附近。為了能夠滿足地塊所需金額的需求，趙智強此番需要組織900余人，每人出資30萬-40萬元。

　　對拍地有著親身體會的于凌罡并沒有趙智強那么樂觀，他說：“合作建房拿到招拍掛的地塊有相當?shù)碾y度，不少人并不希望我們拿到地。”當年，于凌罡曾先后看中新中街一號地塊和芍藥居地塊，但較終都選擇了放棄，資金與組織成員意見的分歧是主要原因。

　　如今，土地的價格已經(jīng)是于凌罡籌劃合資建房時的數(shù)倍，所需資金數(shù)額龐大，就連萬科這樣的大房企都選擇與其他房企組成聯(lián)合體拿地，以降低風險。在這種情況下，由幾百人組成的合作建房者在拍賣市場上如何能夠舉得過那些實力強大的房企。而且，如今支付土地款的方式比過去更為嚴苛，一次性付清土地款的規(guī)則顯然令合作建房“雪上加霜”。

　　盡管不少合作建房者都將美國成功的范例當做榜樣，但是中國與美國土地制度的不同正是合作建房在中國艱難的關鍵因素。與中國不同，國外的土地是私有的，合作建房的個難題，土地問題基本已經(jīng)解決。土地所有人可以將自己的土地賣給合作建房者，也可以自己組織一批人在自己的土地上蓋房，接下來只要找公司代建房屋即可。

　　此外，在地塊的選擇上，趙智強和于凌罡顯示出方向性的分歧。

　　在于凌罡看來，趙智強看中的地塊太大，并不適合合作建房。合作建房應選擇比較小的地塊，基本上是一棟樓的面積。因為地塊太大，需要組織更多的人才有可能負擔起土地款，但是人數(shù)越多，就越不容易組織。

　　但是，在趙智強眼里，于凌罡所說的那么小的地塊在招拍掛市場上是找不到的。只要組織足夠的人，就可以選擇大的地塊。而于凌罡拿地太高調(diào)也是他失敗的原因。當年，于凌罡準備拍芍藥居地塊的消息滿天飛，因此，趙智強表示在拿地上要低調(diào)，近期公布看中的地塊也只是說了模糊的地段而已。

　　趙智強與于凌罡的分歧更凸顯出，土地是合作建房的難題。

　　眾口難調(diào)

　　合作建房的目標是以成本價得房，將開發(fā)商所賺取的利潤節(jié)省出來。而在于凌罡看來，開發(fā)商的利潤相當于合作建房者賺的錢。

　　“與周邊商品房的差價就是每位出資人所賺到的錢，沒有人能夠無緣無故地賺到數(shù)十萬元。這件事不是某個發(fā)起人就能做成的，需要合作，每位組織中的人都要有所付出，要履行自己的義務。”于凌罡對記者說。

　　于凌罡將其在新中街一號地與芍藥居地塊兩次失敗的原因歸結為，組織中一些人員較終所出的資金沒有達到要求，導致總的資金不夠，還有一些人對事情持懷疑一切的態(tài)度，分歧嚴重，從而導致失敗。“不少出資人把事情想得太美好，只想坐享其成。”

　　由于目前土地的價格是2005年的數(shù)倍，為籌集足夠的資金，合作建房者不得不一再擴充人數(shù)。而成員越大，出現(xiàn)更多分歧的可能性就越大。

　　例如，為了滿足土地競拍金額，趙智強此次需要組織900人，這對于一個合作建房組織來說，無疑是一個龐大的數(shù)字。為了組織好這么多人，趙智強選舉出一個30余人的代表團，在代表團中再成立一個8人的核心組織，一切決議將由代表團做出。

　　至于拿到土地后的開發(fā)環(huán)節(jié)，合作建房者同樣會面臨困難。“開發(fā)過程中的管控是非常專業(yè)的過程，一旦出現(xiàn)問題，這個責任究竟由誰承擔。其實，就連中小房企都會在管控上出現(xiàn)問題，甚至倒閉，更何況一些不專業(yè)的人組成的團體。”中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說。

　　雖然，趙智強多次向記者提及其在溫州的成功案例，這給了他們此番在北京成功的巨大信心。但是，在陳晟看來，雖然全國范圍內(nèi)，合作建房確實出現(xiàn)了一些成功的案例，但是在北京、上海這樣的一線城市很難出現(xiàn)成功的例子。

　　陳晟向記者表示，合作建房在中國尚處于萌芽階段。未來，合作建房較終的模式將會進化為基金化的方式。即合作建房的個人成為投資商，將所集資金用基金的方式進行資產(chǎn)管理，較終出資人獲得物業(yè)的所有權，也可以根據(jù)開始制定好的分配規(guī)則，獲得收益。這也是國際上通行的模式。

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