在新一輪調控政策出臺預期強烈的時點，開發商對即將到來的“金九銀十”仍充滿期待。中國證券報記者近期調查發現，雖然部分樓盤正醞釀新一輪促銷攻勢，但大多數開發商仍繼續保持穩健的銷售策略，打折促銷力度并不大，部分樓盤價格甚至出現小幅上漲。

　　業內人士分析認為，房價深度“跳水”走量的銷售模式在“金九銀十”難以大規模重現。一些樓盤推出的促銷活動，通常是尾房或是少量特價房，多是為 了吸引眼球，而不是實質性降價。事實上，上半年樓市銷售復蘇已經極大緩解了房企的“資金之渴”，也令不少開發商超額完成了半年度任務，下半年銷售壓力大幅 降低。中報數據顯示，A股房企在6月底持有的貨幣資金已經達到2693.04億元。有兩千多億元資金打底，開發商今年以來推行的打折促銷策略似乎正被暗中 控制銷售節奏的策略所取代。

　　“金九銀十”實質降價難

　　房企資金狀況明顯好轉 大幅折扣售房計劃少見

　　5月以來樓市成交快速回暖，6、7月一線城市銷售量達到高點，令開發商對即將到來的“金九銀十”充滿期待。從今年“金九銀十”的銷售策略來看，除了部分樓盤準備降價“賺吆喝”外，大部分樓盤價格暫時并沒有實質下調意向，有些甚至計劃上調推盤價格。

　　“每年的‘金九銀十’我們都有項目推盤，今年9月會加推一期，總共差不多300套房源，均價大概在23000元/平方米，比8月初推的一期漲了1000元。”位于北京南五環外的某樓盤銷售人員表示。

　　由于9月將迎來地產銷售旺季，開發商推盤數量有明顯提升。根據某網站數據監控的統計，北京有41個項目預計在9月開盤，環比8月上漲了24.24%，較去年同期增長了105%。這一開盤數量僅次于6月47個項目的峰值。

　　在推盤規模提升的同時，即將入市的樓盤價格并沒有出現明顯下調。事實上，由于銷售回暖、開發商現金流狀況有所好轉，目前北京地區樓盤實質降價促 銷幾乎已經絕跡，取而代之的是房價小幅上漲。統計顯示，9月計劃入市的項目預計開盤均價為23541元/平方米，環比8月上漲了7.83%。

　　從中報情況來看，當前上市房企的資金鏈已經有了明顯好轉。Wind數據顯示，目前披露中報的138家上市房企6月底持有的貨幣資金達 2693.04億元，同比增長了23.30%，較年初增長了19.10%。從上半年經營性現金流這一指標來看，房企的資金回流已經明顯提升。138家房企 上半年經營性現金流量凈值為97.38億元，而去年同期為-555.98億元。業內人士直言，開發商資金壓力緩解后，繼續“以價換量”的動力已經不足。

　　自5月以來，樓市成交加快了回暖的步伐。即便是7、8月的傳統成交淡季，一線樓市仍保持了一定熱度。根據中原地產的數據，截至8月29日，8月 北京新建住宅簽約套數達13363套，超過了此前6月創下的11983套的年內高點，這一數字甚至比2010年8月和2011年8月成交總和還要大。在調 控政策的影響下，2010年8月和2011年8月北京新建住宅簽約套數分別僅為6588套和5506套。今年樓市“淡季不淡”的市場表現無疑強化了開發商 對“金九銀十”的信心，而近幾個月銷售快速回暖，也令開發商的經營壓力得到一定緩解。

　　中國證券報記者在調查中發現，由于對樓市政策預期較為謹慎，大多數開發商并沒有對銷售策略進行明顯調整，不少開發商仍保持觀望的態度，維持對樓盤的原有定價。雖然有部分開發商計劃對旗下樓盤降價，但大多僅針對極少數的特價房，實質性降價并未出現。

　　“6、7月的銷售情況比較好，我們的業務壓力小了很多。”位于北京南四環外某樓盤的銷售負責人坦言，由于當前客源相對穩定，上半年曾推出的一系 列促銷打折活動在下半年都將減少甚至取消。“目前只有全款打折的活動，前幾期開盤時曾經組織的團購和特價房這樣的活動都沒有了。”該人士坦言。

　　“‘金九銀十’到底有多好還說不清，較終取決于推盤的力度，但起碼要好過去年。”業務主要集中在華北地區的某中型房企負責人對中國證券報記者表示，公司有項目將在9月中下旬入市，由于目前還能較好的控制銷售節奏，因此沒有在“金九銀十”推出大規模折扣活動的計劃。

　　“目前一些樓盤推出的促銷活動，通常是尾房或是很少量的特價房，更多是為了吸引眼球，而不是實質性降價。”北京一位長期從事房地產營銷的專業人士表示，不排除部分樓盤會在“金九銀十”打折促銷，但估計力度不會太大，更不可能出現大規模降價。

　　“現在還愿意降價的開發商確實不多。”北京中原市場研究部總監張大偉在接受中國證券報記者采訪時表示，從供應量來看，近一年來大部分城市的住宅 供應量減少，開發商手中積累的可供開發的土地也比之前減少了，開發商再進行降價傾銷的動力不大。而且從歷史上看，在信貸政策放松的情況下，樓市都會出現量 價齊升，而樓市本身的調控政策只會影響漲幅高低。

　　調控新政影響或有限

　　開發商押寶剛需產品 二三線城市比重漸增

　　盡管銷售信心回升，但調控政策的走向仍是影響樓市的變數。中國證券報記者了解到，對于未來的政策走向，開發商仍保持相對謹慎的態度，并認為 樓市調控將趨于長效，但短期內繼續出臺嚴厲政策的可能性正在降低。為了減少受政策的影響程度，大多數開發商在“金九銀十”的推盤項目仍以滿足頭次置業和頭 次改善的剛需產品為主。

　　“未來地產政策應該會適度微調。”聯達地產機構董事長楊少鋒(微博)在接受中國證券報記者采訪時表示，目前房地產調控對實體經濟已經產生了一定影響，更嚴厲的調控政策出臺可能性較小。

　　“房地產調控從大方向上看還是會從緊，限購、限貸政策不會有太大變化，投資和投機性需求的抑制也會繼續。但是對剛需群體的政策微調有可能出現，所以剛需型產品還是‘金九銀十’期間主要推出的類型。”北京某房企負責人對中國證券報記者表示。

　　保利地產(9.13,0.03,0.33%)(微博)也表示，限購、限貸等基本調控政策不會放松，但預計支持頭次置業者購房需求的政策微調仍將陸續出現，下半年以“滿足剛性需求為主的普通住宅熱銷”為特點的市場回暖仍將持續。

　　正是由于政策對剛性需求的支持，目前以頭次置業和頭次改善為主的剛需樓盤成為各家開發商的爭奪點。萬科上半年所銷售的住宅中，144平方米以下 戶型占比達到89%，未來將繼續堅持以中小戶型普通商品房為主的產品結構。遠洋地產在上半年也調整了項目定位，滿足頭次置業與頭次改善為主的剛需群 體。保利地產中小戶型產品占上半年新推住宅套數及住宅銷售套數的比重均超過90%。

　　從北京9月計劃入市的41個項目來看，有38個為普通住宅項目，3個為別墅項目。朝陽、房山等區域均有大量面向剛需的新建住宅入市。

　　“其實從6月份的時候我就關注這個樓盤，本來開發商計劃在8月‘開’一棟樓，卻一直都沒開成。現在聽說要在9月中旬加推兩棟，但優惠活動沒有 了。”在北京西紅門附近某樓盤的售樓處，一位前來看房的購房者這樣表示。中國證券報記者注意到，該樓盤在6月初曾經推出240套房源，并推出登記日到開盤 日每日減免購房款的活動。受此帶動，房源很快售罄。此后開發商又計劃立刻加推兩棟樓，但卻一直拖到了8月底。根據開發商較新計劃，9月中下旬將推出兩棟 樓，主打戶型為面向剛需的兩居室中小戶型，而曾在6月實施的優惠活動已不再延續。

　　不僅是推出的產品結構調整，各大房企也紛紛將主要精力轉向受調控影響程度較小的二三線城市。萬科2011年在一線城市北上廣深的銷售占比僅為 28.7%，而今年8個新增項目則全部位于二三線城市。上半年遠洋地產在北京地區的銷售額占比下降至28%，公司總裁李明表示，上半年遠洋地產在大連占有 的市場份額達到18%，秦皇島和中山則分別達到12%和6%，今年將加大這些地區的開發力度。

　　值得注意的是，房產稅改革步伐正日益加快，有望成為后期全國樓市調控的新方向。對此，張大偉認為，從重慶與上海房產稅試點情況來看，房產稅試點 對樓市影響并沒有預期的那么大，征稅額及范圍也沒有影響剛需人群。不過，張大偉直言，從長遠來看，房產稅征收范圍逐漸擴大會影響到非自住房產，這可能代表 著“后限購時代”的調控方向。

　　房價大漲可能性小

　　房企銷售預期樂觀 成交或持續上揚

　　開發商信心的回升不僅源于對政策走勢的判斷以及對“金九銀十”的預期，上半年銷售回款充沛也讓開發商手握現金有了底氣。

　　“穩健的財務是企業拿地的前提。”李明表示，遠洋地產的現金持有量通常保持在總資產的10%左右。上半年，遠洋持有的現金為149億元，比年初 提升25億元，8月中旬持有的現金已經達到174億元。萬科上半年持有的現金達到470.1億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和203.1億 元。公司認為，住宅市場調整期通常伴隨著項目發展的機會，良好的資金狀況使公司有機會以相對有利的條件獲取項目資源。

　　由于銷售理想，在香港上市的中國海外發展和世茂房地產已經將全年銷售目標上調。其中，中國海外發展將全年銷售目標由年初的800億港元調升至1000億港元。

　　作為下半年銷售的重要時點，各家房企也將有大量新盤集中在“金九銀十”入市。萬科便將寶押在了下半年。公司坦言，今年的新推盤大部分集中在下半 年特別是四季度，如果市場環境不發生大的變化，隨著9月后更多新盤入市，預計公司下半年銷售將超過上半年，全年銷售額將超過2011年。

　　業內人士指出，雖然調控政策并未放松，但由于信貸趨向寬松，樓市仍會繼續維持復

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