養老地產，顧名思義，是專門針對老年人開發的地產項目，用來解決老年人特有的居住需求。 養老地產對居住條件（房屋內部結構、采光通風情況）、環境因素（綠化水平、無障礙通道的設置、完善的配套和安全性設計）、軟件服務（小區醫療保健、健身活動、生活便利店、早市超市等配套）有著比普通住宅更高的要求。

　　按目前國際上通用的老齡化判定標準，我國已于2000年步入了老齡化社會。截至2011年底相關統計數據，全國60歲及以上老年人口有1.85億，占總人口的13.7%。養老地產從概念預熱到實際操作，源于養老地產市場的逐漸清晰化。國務院辦公廳曾印發《“十二五”社會養老服務體系建設規劃（2011-2015）》，提出90/07/03模式，即老年人90%為居家養老、7%為社會養老、3%為機構養老，要實現90%的居家養老，就必須有更多的社會資本加入適老居住區的建設。

　　目前我國養老地產仍以社會機構開發為主，尚未形成運作規范以及完整的產業鏈。現在商業型養老項目基本都是建設在國有出讓用地上，由于在城市規劃領域沒有養老產業用地這一土地用途，多數養老項目只能選擇以招拍掛方式獲得的居住用地、商業用地、醫療用地方面，這樣前期土地成本會非常高。另外，當前因沒有如何發展養老地產的法律法規，行業發展也就沒有產業政策支持。眾所周知，養老地產是一個周期長的行業，投資后獲得回報少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷售的話，則發展很難。再加上養老地產的太低，老百姓覺得購養老地產吃虧。據了解，養老地產配套設施占建筑面積的30%，再加上樓座本身的公攤，算下來一套房的只有50%，購房人心理難以接受。因而，作為中高端養老消費的養老地產，主要分布在一線城市和省會城市，銷售也受目前限購政策的影響，這也約束了其發展。

　　從全國來看，養老地產項目在供應上普遍呈現出數量少、價格高的特點。目前的養老地產主要有兩種運營模式，一種為產權出售型，服務費和管理費較貴；另一種是租賃型，由開發商持有產權，老人租住后，可以享受配套的醫療服務和各種養生休閑的培訓服務等。目前在一線城市已出現的養老地產項目中，出售型項目根據城市、地段區別，價格差異較大，但普遍貴于同區位的普通住宅；租賃型項目以深圳為例，月租金達到6000-8000元，超出了一般家庭的承受范圍。顯然，當前我國養老地產的盈利模式仍在摸索，還沒有一個完善成熟的運營體系。有人士指出，對于養老地產而言，地產只是其中的一部分，長期的運營和服務才是成功的關鍵，這本質上與開發商的概念就完全不同。所以，開發商想要進入老年產業，就必須改變其屬性，由房地產開發商變身為房地產運營、管理及服務商。

　　近期，保監會出臺了一系列投資新政，包括允許險資投資養老地產。北京市國土局近日公布的《北京市2013年度國有建設用地供應計劃》，頭次將養老設施用地納入土地供應計劃。貴州省則明確，對于老年住宅項目用地，可以不通過“招拍掛”，而是由開發商與政府直接簽協議出讓，以減少土地成本。

　　隨著我國“老齡化”社會加速逼近，被熱捧的“朝陽產業”——養老地產在房地產調控似乎遠看不到頭的當下，成為不少房企的饕餮盛宴。南方網房產頻道記者發現，作為未來房地產企業獲得盈利的新渠道，部分開發商已嗅到了養老地產的商機，全國已有萬科、保利、綠城、遠洋、富力、花樣年等二十多家房企正式進軍養老地產。據不完全統計，目前已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。然而，一個尷尬的現實是，養老地產項目很難盈利，而已投入運營的泛養老公寓之類，也難以獲得老年群體的認可。既然如此，在目前尚沒找到養老地產清晰盈利模式的時候，房企扎堆養老地產意欲何為？

　　業內人士分析，部分開發商往往以養老地產的名義拿地，在土地市場價格日益走高的背景下，養老地產成為開發企業進行“圈地運動”的工具，成為房企曲線拿地的救急模式。目前，養老地產亟待確定養老產業經營模式，并在產權、物業管理等方面作出明的界定。由于定位不明，現階段某些房企的養老地產只是貼上了不同的標簽，以不同形式購房，其并沒有躲過賣房的本質。

　　據悉，10月9日，國土資源部召開相關會議，對2012年前三季度國土資源管理形勢進行了分析。會后有媒體報道稱，房地產調控仍處于敏感期，總體呈供大于求態勢。但是，目前發現了部分大型房企逆市投資商業地產、養老地產、旅游地產等項目的情況，對此，國土資源部提醒各地，需要密切關注這一動向。

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