10月26日電上市房企陸續發布三季報，一些龍頭企業依靠靈活的營銷策略和戰略規劃，實現了利潤大幅增長。專家分析，未來大型房企的競爭優勢更加明顯，行業集中度將進一步提升。

　　上市房企業績分化

　　萬科日前公布的三季報顯示，今年1－9月，公司累計實現營業收入461.3億元，凈利潤50.8億元，同比分別增長57.4%和41.7%。其中，第三季度萬科實現營業收入154.1億元，凈利潤13.5億元，同比分別增長65.3%和123.5%。

　　記者發現，其他房地產龍頭企業，如招商地產、保利地產等，均實現了業績增長。

　　與此同時，一些企業陷入虧損。嘉凱城三季報顯示，今年1－9月，營業總收入35.57億元，比上年同期減少14.44%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為－1.56億元；津濱發展1－9月歸屬于上市公司股東的凈利潤為－0.36億元。

　　長城證券房地產行業研究員蘇緒盛說，“從三季報看，業績出現明顯上升的，主要是大中型房地產企業。一些小開發商不僅銷售情況不樂觀，相比較而言，資金實力、戰略規劃和發展潛力都有一定差距。”

　　財經大學房地產金融專家李德峰認為，雖然房地產行業的毛利潤較高，但考慮到開發商要承擔較高的稅負，凈利潤一般很難超過30%。特別在房地產調控的背景下，市場需求減少，房價趨于穩定。如果不能很好地控制成本，一些房企利潤率下降也是正常的。

　　利潤增長不能指望高房價

　　如何看待調控背景下房地產龍頭企業的利潤大幅增長？接受采訪的專家表示，這既有財務報告統計時點的原因，也有企業改善自身經營管理的結果。

　　蘇緒盛說，由于實行期房銷售，房地產行業是銷售在前，結算在后。只有房屋完全竣工之后，才確認收入和利潤。今年前三季度的業績，大都反映的是房地產企業去年的銷售成果。與當前房地產市場的銷售價格關系不大。

　　信達證券房地產行業分析師崔娟認為，房地產龍頭企業是領跑者，制定營銷策略具有一定的超前性。以萬科為例，由于較早地穩定銷售價格，增加了三四線城市的土地儲備，不僅讓公司取得了良好的銷售業績，也讓業績增長具有可持續性。

　　數據顯示，2012年9月，全國100個城市的新建住宅平均價格為8753元／平方米，環比上漲0.17%。雖然是自2012年6月止跌后連續第4個月環比上漲，但漲幅繼續收窄。

　　勝利證券分析師王沖表示，房價進一步上升的空間已經有限。房企要實現利潤增長，更多的要靠改進自身經營管理水平，而非房價的持續上漲。

　　行業集中度將會提升

　　數據顯示，百強房企的市場占有率，從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。2011年銷售額在700億以上的百強房企有5家，比上年增加了4家。專家分析，房地產行業的發展方向是企業積極提高運營效率，合理控制成本，并把產品做好。

　　“未來，房地產行業集中度仍會提升。”蘇緒盛說。

　　李德峰分析，調控政策下，房地產行業承受的壓力不斷加大，大型房企的優勢會顯現得更明顯。

　　頭先，在現行“招拍掛”制度下，大型房企更有實力去爭奪優質地塊，利用好項目贏得銷售業績；其次，大型房企融資方式比較多，成本也相對較低，而中小房企從銀行貸款難，民間融資成本又太高；較后，大型房企品牌效應好，市場關注度高，且采購量大，可以降低成本，相對于中小房企來說，盈利更為容易。

　　李德峰判斷，隨著房地產調控政策的持續深化，以及市場競爭的加劇，房企之間的差距會日益顯現。

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