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十八大給樓市定調 未來幾年將不再是單邊上升
編輯：海南房產網 發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天 來源：瓊海房產信息網 閱讀 862 次
閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。
黨的十八大報告中提出，要在轉變經濟發展方式取得重大進展，在發展平衡性、協調性、可持續性明顯增強的基礎上，確保到2020年實現城鄉居民人均收入比2010年翻一番。
“收入倍增”計劃對房地產業影響深遠。
當前困擾房地產業的主要問題是：房價收入比嚴重失衡，樓價處于高位，遠遠超過一般城鎮居民的支付能力。
十八大后，中國經濟發展方式的重大轉變和城鄉居民收入倍增計劃的實施，無疑給未來10年的房地產業定下了“持續發展”的基調。“收入倍增”，意味著從現在開始到2030年，中國城鄉居民人均收入年增長要達到7-8%。房地產下一個“黃金十年”正變得越來越清晰。
十八大后，政府在房地產調控政策上的取向，十分引人關注。
本輪房地產調控已經持續了近兩年，效果十分顯著。在“限購”、“限貸”、“限外”、“限價”等政策的影響下，廣州、佛山、深圳等珠三角主要城市一手住宅成交均價平穩，快速增長的勢頭被遏制。
廣東城市的土地資源緊缺，人口集聚仍在提速。房地產供求關系難以平衡。“限購”是抑制投資、投機性需求，控制房價的較有力工具和手段。短期內，“限購”暫時沒有替換手段。房產稅并不足以替換“限購”政策。“房產稅”試點出臺應十分慎重。
“限購”等房地產調控政策短期（2-3年內）不具備退出條件。
現實情況是：當前地價和房價上升壓力依然巨大。
本輪房地產調控以來，各主要城市土地出讓金收入大幅度下降。有關統計顯示，2012年頭三季，全國10大城市土地出讓金為2732億元，同比下降39%，地方政府從2012年9月開始，大量向市場推出土地，將延續至2012年第四季度和2013年季度。
地方政府賣地愿望強烈，以量為主，求量不求價。
大型房地產發展商經歷了近2年時間的“慎拿地，去庫存，慢發展，快銷售”之后，資金壓力已大為降低。隨著年末貨幣政策寬松的預期和對未來樓市前景的樂觀態度，萬科、保利等龍頭房地產企業從9月份開始大量入市購置土地和項目。大型發展商在土地市場上的博弈能力越來越強。
2012年末廣東地區的土地市場將異常活躍，成交量將有較大幅度上升。地價將維持高水平。
全國大部分城市的商品房成交量從5月份開始，已經探底回升。在剛性需求為主要力量的推動下，實施“限購”的城市，都出現了明顯的成交量回暖。以廣州房地產市場為例，一手房成交量已經連續4個月超過70萬平方米，回到本輪調控前的水平。
預計第四季度樓市成交量將穩中有升，在2013年上半年有望創出小高潮。
在成交量持續上升的背景下，房價上升動力將增強。
房地產調控政策在未來2年沒有退出的基礎。預測2013年樓市調控主要政策將延續，但會有調整和修正。
未來2-3年樓市將繼續高度分化。
主要表現在：
（1）新熱點地區將不斷出現。廣州南沙、金融城、珠海橫琴、深圳前海、惠東巽寮灣等地，都將出現房地產開發的新熱 點。
（2）中小城市地價、房價補漲結束，受“限購”影響的城市樓價將重拾升勢。
（3）開發商高度分化。大型開發商業績增長將遠遠超過一般中小開發商的業績增長。強弱差距進一步拉大。未來土地一級市場和商品房，都將是大型開發商主導的市場。
（4）非住宅類房地產項目將迎來黃金發展期，成為市場新的增長點和盈利點。但大型商業、寫字樓、酒店項目開發過熱，可能形成下一輪房地產泡沫。
無論是廣州、深圳、佛山等大城市，還是中山、江門、東莞等中小城市，2012年都掀起了新一輪的“造MALL運動”，大型城市綜合體、購物、寫字樓、酒店項目大量興建。短期內市場反應熱烈。中、長期分析，這幾類物業未來將形成大量空置。
未來幾年的樓市，將不再是單邊上升的樓市。
未來幾年的樓市，將是有賺有賠、有哭有笑的樓市。
房地產永遠是“高風險高回報”的行業。如果說過去10年中國房地產表現得更多的是“高回報”，那么未來10年中國房地產將更多體現“高風險”。
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