地產白銀十年，仍是要拼規模的十年，等到包括三四線在內的剛性需求消化完后，才會走進另一個故事。

　　“地產的白銀時代應該已經說開始了。” 地產分析師認為接下來地產會有一些減速，“但也不可能突然就直線下滑，它更像一個圓弧頂。”

　　這是一個有著將近152家A股公司，15000億存貨和10315億市值的市場。

　　“白銀嘛，相對難吃一點。” 前述地產人士在電話那頭笑道，“彎道超車的機會可能就少了。市場好的時候我去賣房子，市場不好的時候我去購地，這種做波段高拋低吸的粗放式生存，可能也不是辦法了。”

　　當然，在多數分析師眼里，白銀十年，仍是要拼規模的十年。等到包括三四線在內的剛性需求消化完，才會走進另一個故事。

　　海通證券在2013年的策略報告中拋出了“新君王論”，提醒這個市場正在發生的深刻的變化。“從現在看，有些公司確實有潛質。但不好下定論去說哪些公司。”

　　擠進千億兵團的追兵

　　萬科率先破千億，保利、綠地、中海、恒大沖刺追趕

　　2012年12月11日正午。深圳坪山新區。在離萬科樓盤營銷3個公車站處，“萬科金域緹香”的廣告牌已掛滿道路兩側。

　　工作日中的售樓處略顯冷清，看房表稀疏地登記著8個來訪者的姓名。售樓小姐推介道，“年底有任務要沖刺，現在定價不會太高。20號馬上要推出的另一個盤，一套要貴4-5萬塊。”

　　華東某券商研究員提醒記者，“現在萬科在上海也只推別墅了，年度任務已基本完成，壓力不大，推盤動力也不是很足。”

　　這一年，萬科給自己定下的銷售目標是1400億，在11月末已完成1271.5億。

　　如果把時間撥回2005年，彼時的萬科才剛突破“百億”大關。到2010年12月2日，萬科的2萬多名員工已收到總裁郁亮發來的郵件，宣告萬科成為頭家銷售過千億的地產商，同年中海地產（0688.HK）率先在國內房企中實現百億利潤。

　　從百億到千億，萬科用了5年。而從千億到兩千億，萬科將時間設定在2014年。

　　“萬科的體量很大，按現在的發展速度看，有些困難。我的看法是較終能實現，但不會那么快。”一名深圳券商地產分析師說。

　　在地產的黃金十年，百億是一條神秘的界線，銷售破百億后往往將迎來爆發式增長。同時也繞不開另一條千億定律，即破千億后成長速度會慢下來。

　　萬科也逃不出這個圈。2010年的銷售增速為70.55%，2011年減至12.37%，2012年（前11月）僅9.88%。在 地產分析師看來，“這與今年以來標桿企業意氣風發的姿態格格不入。”

　　今年開始，千億俱樂部將迎來新成員。保利地產（600048.SH）前11個月銷售了920.32億，較接近千億；綠地集團同期約900億；中海地產同期銷售了848.36億元（港幣折算）；恒大地產（3333.HK）同期約846.3億。尤其是保利，在分析師的測算中，“它12月份不用加快推盤也能達到千億。”

　　若實現，恒大只用了4年就從百億邁向千億；保利5年；中海5年；綠地8年。

　　隨之尖銳的問題被拋出來，邁入白銀時代后，地產神話萬科是否會被這群身后的對手超越？

　　“這完全有可能。”前述華東地產研究員平靜地說道，“不過錯過了較好的黃金期，要從體量上超越萬科，難度還是挺大的。”

　　2011年年末，保利和萬科還有478億的銷售差距，到今年11月底，這一數字已縮減為351億。綠地去年同期與其的差距為434億，今年只剩372億。而中海與萬科的距離，也從490億拉近到423億。

　　深圳 地產人士則換個角度描繪出遠景，“以前還可以說萬科模式，現在這些大地產商其實已經到了一個很相似的地步了，基本上都嫁接了萬科模式，快周轉加高融資。未來競爭會更激烈，你會看到分化。”

　　那么這些追兵，拿什么來跟萬科競爭呢？

　　12日下午，記者從深圳龍崗愛聯**站附近的保利上城售樓了解到，“今年的任務已經完成了，所以樓盤就漲價了。”

　　這是2012年地產圈奔跑得較快的公司，以2011年732億到2012年破千億的速度。前11個月保利累計銷售920億，同比增長36.10%。

　　今年，保利很有望取代去年崛起的恒大，重新回到的位置。

　　“保利的擴張明顯快于萬科。”在分析師看來，市場低迷時保利的彈性很強，“央企背景拿地便利，風格激進，杠桿放得很大，2009年做過增發，剛需盤占比較大。”

　　而中海是較賺錢的地產商。從2011年的凈利潤率來看，中海為31%，而同期萬科只有13.4%。

　　恒大則是土地儲備較多布局較廣的地產商，觸角遍布200多個城市，以三四線居多。“低價走量也是殺手锏，毛利只有20%多，比萬科還低。”據了解，目前恒大仍在為千億做較后沖刺。“12月還加大銷售力度，周就推出了5個新盤，單周就賣了快50億。”

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