克而瑞的較新報告指出，一線地產商在2012年調高周轉率之后，今年將放緩周轉，提高利潤率。

　　上周，萬科、保利等行業龍頭公布全年銷售業績，2012年萬科銷售額1412億元，再次坐穩頭把交椅。但萬科三季度末銷售凈利潤率為13.2%，比上年同期的14%下降0.8個百分點。

　　眼下，一線房企年度利潤率指標出現下降態勢，凸顯房企成本經營管理壓力。對此，不少業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，房地產行業即將迎來劇變，表現為行業集中度提升和房企境外融資潮加劇。因此，拼命降低成本費用和提升，將成為2013年行業發展的趨勢。

　　一線房企利潤率下降

　　2012年，年度銷售額超過500億元的型房企由2011年的6個增加到8個，千億級房企由原來萬科一家新增了保利、綠地兩家。其中，萬科2012年累計銷售金額1412.3億元，同比增長16.2%；保利實現年度簽約金額1017.39億元，同比增長38.91%。

　　恒大去年累計實現合約銷售額923.2億元，較2011年上升14.8%；中海地產全年實現銷售1115.2億港元(約合人民幣902.2億元)，同比增長28.1%。金地、招商、華僑城[較新消息 價格 戶型 點評]等房企的2012年銷售額也都實現大幅增加，創下歷年來新高。

　　2012年，一線房企市場份額進一步增加，全國排名前十企業的市場份額達到12.46%，較2011年上升了2.03個百分點。

　　然而，在銷售額數據創新高的同時，部分一線房企2012年凈利率水平卻出現同比下降。2012年，各大房企銷售均價較上一年下降，這佐證了房企以價換量，加速去庫存的市場研判。銷售均價的下降，再加上人工、建筑、融資等方面的成本費用增加，使得房企雖然銷售業績可觀，但盈利能力卻在減弱。

　　在2012年萬科半年度業績說明會上，萬科總裁郁亮曾表示，由于靠土地升值盈利的模式已經不可持續，未來房地產行業利潤率將下降，并向制造業靠近。

　　從全年情況看，萬科2012年銷售均價為10901元/平方米，低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。 銷售均價的下降使得萬科年度銷售額超過1400億元，但利潤率水平卻未達到萬科預期。2012年上半年萬科結算凈利率為14.2%，較2011年同期下降2.2個百分點；銷售凈利潤率14.8%，比上年同期的16.3%下降1.5個百分點。到去年三季度末，萬科銷售凈利潤率為13.2%，而上一年同期為14%。

　　保利地產去年主營業務利潤率由半年報的22%下降為三季度末的20%；三季度末，扣除非經常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產2012年上半年的經營利潤率由2011年6月末的31.9%下降到28.2%。

　　房價或呈平穩態勢

　　盡管大多數房企在2012年銷售業績都表現不俗，一些業界專家分析認為，2013年整體房價將呈現平穩增長或波動的態勢。

　　2013年周，城鎮化政策的利好使得北京，廣州、深圳、重慶、成都等熱點城市的一手住宅成交量相比去年同期都出現了大幅增長，創下了近年來的新高。

　　美聯物業深圳區域董事總經理江少杰預計，2013年全國房價預計上升5%~10%，國內商品住宅成交將持續攀升。美聯物業全國研究報告顯示，2012年全國商品住宅成交10.1億平方米，預計2013年將超過11億平方米，增長8%左右。

　　雖然推高房價上漲的動力猶存，但同時新的調控政策出臺的可能性也較大。中國不動產研究研究員肖楠認為，在未來高度不確定的情況下，房地產企業還應該做好一個持續過冬的準備。

　　值得注意的是，盡管2012年北上廣深等一線城市庫存量大幅下降，但整體來看，一線房企的存貨仍然高居不下。

　　公告顯示，萬科截至去年三季度末的存貨高達2467億元，同比上升27.9%；保利地產三季度末存貨達到1783億元，而半年報數據為1687億元；招商地產截至去年三季度末的存貨達583億元，較上年同期增加24.3%；華僑城存貨同比更增長30%，達359億元。

　　保利地產董秘黃海去年12月初就表示，2013年公司仍將堅持以一二線城市和普通住宅為主的高周轉銷售策略。

　　提高利潤率成大趨勢

　　萬科、保利、恒大等一線房企的財報顯示，近年來，人工、建筑、財務成本費用均出現快速上升的態勢，利潤率水平則出現反向變化。在此情況下，房企“降本增效”成為檢驗綜合經營管理能力的重要體現。

　　2011年底，萬科審議通過針對851名中高層員工的股權激勵計劃，但其行權的條件規定：三個行權期全面攤薄的年凈資產收益率依次不低于14%、14.5%和15%；相比基準年，之后1~3年凈利潤增長率依次不低于20%、45%和75%。

　　2012年萬科銷售額超過1400億元，但凈資產收益率三季度末僅為9.02%。

　　克而瑞較新報告指出，一線地產商在2012年調高周轉率之后，今年將放緩周轉，提高利潤率。

　　對此，中國不動產研究肖楠表示，從中長期發展來看，房地產高利時代已經結束，房地產提高房企利潤率水平是未來的發展趨勢。

　　值得注意的是，并不是所有的企業都有能力在2013年提高利潤率。

　　在2012年四季度地產金融形勢發布會上，中房協市場委員會副秘書長陳嘯天說，“這幾年每一輪房價的上漲都是因為相對供應量不足。這一次是120平方米以下的產品供不應求。這意味著，2013年有能力推出相關戶型的企業能有非常好的業績。”（編輯 謝檢秀）

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