一場房地產行業的洗牌，正在海南醞釀。近日，關于海南樓市崩盤的傳言再一次甚囂塵上。據媒體報道，海南樓市價格風云突變，個別樓盤均價跌三成，讓2010年樓市高位接盤的大批投資客深陷套牢困境，進退兩難。真相如何？重慶商報特派記者奔赴海南調查。

　　臨近春節的海口，溫暖如春。

　　當全國各地的樓市回暖跡象日益明顯時，海南的樓市價格戰卻日益升溫。從北向南，從瓊海、文昌、陵水等市縣到海口、三亞，價格戰愈演愈烈，折扣低至6.4折，部分樓盤均價跌破6000元，各種“低價”層出不窮……

　　連日來，多位業內人士則向記者透露，高庫存以及開發商面臨的資金壓力，使得當地“以價換量”普遍存在。

　　個案

　　西海岸邊的“廝殺”

　　19日晚，海口美蘭機場駛往市區的出租車背后，“濱海新天地開盤，6.8折”的廣告語特別耀眼。路邊的廣告牌上，“清倉”、“降價”的房地產促銷信息隨處可見。

　　當天，位于海口西海岸的濱海新天地正式開盤，按照6.8折算下來，每平方米不足9000元。

　　西海岸，這個位于海口西北部全長22公里的地帶，已經成為海口樓市的一塊熱門區域，數十個樓盤正在這里建設或者銷售，主流價格每平方米1.5萬元以上。

　　1月20日，記者來到濱海 大道旁、距海邊不足5時辰路程的濱海新天地，“開盤當天是6.8折，今天是7折，算下來不足萬元。”一名置業顧問介紹說。這個價格，與西海岸1.5萬元/平米的主流價格相比，十分具有誘惑力。

　　而距離濱海新天地約1公里的地方，是被稱為區域大盤的海長流項目，這個號稱總面積達百萬平方米的綜合體大盤，上個月初開盤時，以7068元/平方米售價，均價不到9000元/平方米。

　　該項目一置業顧問向商報記者介紹說，“現在折扣為7.4折，一平方米價格在1萬元左右。”

　　同樣位于海口西海岸的西海瑞園，高層的價格為9000元/平方米，而2011年這個樓盤的價格還在1.3萬/平方米以上，短短兩年不到，降幅超三成。“事實上，從去年年初，這個樓盤就開始降價了，當時也是西海岸同類型樓盤里家單價跌破1萬的。”一業內人士向商報記者透露。

　　記者在西海岸多個樓盤走訪時發現，單價在萬元以下的樓盤并不在少數。

　　“要購房？要不要去那個項目看看，不遠，每平米也不到1萬。”商報記者剛走出濱海新天地售樓部，就被一年輕男子“熱情”招呼，把樓盤指給記者看，并派車專門將記者到該項目售樓部。而該售樓部前，也有幾個手拿其他樓盤資料的人在等候從里面走出來的購房者，拉到其他樓盤去。

　　行業

　　價格戰向南蔓延

　　西海岸上的“廝殺”，只是縮影，從北向南，開發商的價格戰正越演越烈。

　　中原數據平臺等多家機構的監測數據顯示，以瓊海、文昌、陵水為先鋒自北向南的“價格戰”展開，三地成交均價較2011年同比下降2成左右。

　　以陵水為例，1月1日陵水樂活城市開盤時，公寓均價9800元/平方米，價格較清水灣區域的雅居樂清水灣、綠城清水灣等樓盤，每平方米低幾千元不等。

　　“在海甸島的兩個樓盤，開盤半年后，均價從當初的1.3萬/平方米降至現在的7000元/平方米，幾乎是"腰斬"了。”海南當地房地產企業一業內人士向商報記者透露。

　　“事實上，從2012年下半年開始，已經陸續有低價樓盤入市，海長流項目是一個代表，它一進來，就"打死"一大片，讓周邊項目進退兩難。”中原地產海南分公司資源管理研究主任付澤龍告訴商報記者。

　　而在三亞、海口、澄邁等市縣，多個樓盤也正在以低價沖擊市場，部分樓盤甚至以成本價或“跳水”價開盤，海口御龍灣項目開盤， 每平方米跌破6000元，一度讓周邊樓盤滯銷。

　　“廝殺”也拉低了海南樓市均價。海口市房地產協會統計數據顯示，2012年海口市商品房價格為9402元／平方米，同比下降6.6%。國家統計局剛剛發布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況也顯示，海口和三亞房價，同比均下跌，跌幅為0.3%和0.4%。

　　新聞縱深

　　資金鏈緊繃 開發商無奈降價

　　“誰也不想降價，被同行排斥。”作為行業規則打破者之一，昨日，在海口海府路的一家咖啡廳，徐時辰(化名)說。他是海南本土一家開發商的高管，去年10月該公司海口的一樓盤開盤時，每平米均價不足8000元，導致周邊樓盤直接封盤滯銷。

　　徐時辰說，“不降價根本賣不動。不快速清盤，公司資金鏈肯定出問題。”海長流的一名置業顧問也表示，“需要盡快回籠資金”。

　　“眼下這是在為過度開發購單，是一個必然的陣痛。”中原地產海南分公司資源管理研究主任付澤龍說。

　　克爾瑞項目總監陳明輝也表示，2009年底至2010年初，海南樓市在國際旅游島紅利刺激下“當時很多人拎著錢袋子來購房，以2010年為節點，前后價格翻了一倍，很多開發商也大肆圈地，從以前集中在海口、三亞到后來的全島遍地開花。”

　　然而，由于價格飆升太多，當時對于海南樓市泡沫重現的質疑四起，加之政府對樓市調控力度加大，限購限貸導致許多投資客信心大失，2011年海南樓市“有價無市”。

　　當時很多房地產企業都在咬牙堅持，然而到了2012年，終于有企業堅持不下去了。

　　“開發商之所以能堅持一兩年，還是由于2010年許多購房者"瘋狂"下手，使得許多開發商資金充沛，"不差錢"，但錢總有燒完的時候，到2012年初，許多開發商的資金鏈開始明顯緊張起來。”付澤龍說。

　　而競爭的白熱化，也使得原本觀望的開發商加入“打折”大軍中。海南樓市的競爭有多激烈？陳明輝向商報記者提供了一組數據：目前海南整島，在售項目300個，潛在項目同樣也有300個。這個數字，甚至超過部分一線城市。而對于當前的海南樓市，付澤龍概括為：“刺刀見紅，你死我活”。

　　焦 點關注

　　庫存數據打架 牽出樓市泡沫

　　此次海南樓市深陷泡沫漩渦，整個事件的起源，源自一份調查報告以及一次談話。

　　“截至2011年11月，海南樓市潛在供應量1億平方米。庫存量較少的三亞為11萬平方米，需要2年消化。庫存量的陵水為188萬平方米，需要消化101個月。海口樓市庫存消化周期則需要50個月，文昌需要46個月，瓊海需要61個月。”

　　在經過對全島樓市摸排后，海南克爾瑞得出了上述數據報告，并在與國內一家知名財經媒體的交談中透露了這些數據。克爾瑞是中國房產信息集團下屬的核心企業，擁有中國房地產的信息數據庫。

　　然而，令海南克爾瑞沒想到的是，這個數據一經媒體曝光，立刻將海南房地產置于風口浪尖，泡沫破滅輿論四起。

　　“很多房地產公司打電話過來質問我們，為什么要報道這個數據出來？其實，這個數據沒問題，也并不可怕，只是被媒體過多解讀了。”1月21日，在海口國貿大廈時代廣場的一棟寫字樓里，面對重慶商報記者，克爾瑞項目總監陳明輝說。

　　在天量庫存被披露后，近期國內媒體報道稱，海南部分樓盤三年未售清，省住建廳日前下發通知，要求各地緊急清理當前商品房市場存量。這又引起公眾對海南樓市到底有多大庫存的猜想。不過，海南當地媒體1月19日報道，海南住建廳和海南省房地產協會均澄清，稱目前海南房地產市場的實際潛在供應總量約5000萬平方米，而非市場機構統計的過億平方米，此外，也否認下發關于限期清庫存的通知。

　　“我們沒有接到過任何關于清庫存的通知。”國內品牌開發商三亞分公司一人士告訴商報記者。

　　官方去年披露的庫存數據顯示，截至2012年3月底，全省共計約有6410萬平方米的存量房。而在媒體披露出“天量”庫存之后，海口市房地產業協會則于1月9日召開新聞發布會，稱海口商品房庫存量為463萬平方米，處于可控與合理區位。

　　“克爾瑞和官方統計的區別，在于實際未來供應量的統計，克爾瑞的統計更"靠譜"。”中原地產海南分公司資源管理研究主任付澤龍說。

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