正文：專家?guī)湍阕屑?xì)算算稅費(fèi)

實(shí)際上，征收個(gè)稅并沒(méi)有增加太多購(gòu)房成本。

　　7月26日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，
進(jìn)一步明確征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅的相關(guān)問(wèn)題，該通知從8月1日開(kāi)始執(zhí)行。個(gè)稅征收政策一出臺(tái)，許多業(yè)主擔(dān)憂自己出售房屋的收益將會(huì)大打折扣。“我愛(ài)我家”、“大成正嘉”等經(jīng)紀(jì)公司的專家認(rèn)為，實(shí)際上個(gè)稅征收在稅費(fèi)中的比重并不大。

個(gè)稅計(jì)算公式更明確

　　本次個(gè)稅政策則明確表示，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。即個(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）× 20%。而在以往的稅法里關(guān)于“個(gè)稅”的征收公式表述較為籠統(tǒng)，僅表示個(gè)稅繳納是按差額征收，即（售房款－原購(gòu)房款－合理費(fèi)用）×20％。

不同性質(zhì)房屋交納稅費(fèi)不同

　　為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費(fèi)情況，“我愛(ài)我家”、“大成正嘉”分別對(duì)商品房、已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房舉例說(shuō)明：

　　★商品房

　　個(gè)稅征收計(jì)算：

　　商品房房屋原值具體為：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

　　商品房轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和印花稅等稅金。

　　商品房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用（商品房及其他住房裝修費(fèi)用較高扣除限額為房屋原值的10%，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的10％）。

　　■案例：

　　張先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套70平方米的房子，假設(shè)房屋原值為48萬(wàn)元，現(xiàn)在以65萬(wàn)元出售。由于該套房屋在營(yíng)業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他需要交納營(yíng)業(yè)稅、印花稅和個(gè)稅。

　　因?yàn)閭€(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%

　　而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營(yíng)業(yè)稅＝成交額×5.5％＝65×5.5％＝3.575萬(wàn)

　　印花稅＝成交額×0.05％＝65×0.05％＝0.0325萬(wàn)

　　所以個(gè)稅＝(65－48－3.575－0.0325-4.8)×20％萬(wàn)＝1.7185萬(wàn)

　　該業(yè)主所要交納稅費(fèi)總額為：營(yíng)業(yè)稅+印花稅+個(gè)稅＝5.326萬(wàn)。

　　專家指出：就二手房市場(chǎng)而言，二手商品房處于營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)的占了較大比重，雖然此番征收個(gè)稅，但實(shí)際算下來(lái)所交納的個(gè)稅金額卻不是很多，甚至低于營(yíng)業(yè)稅征收稅額，因此并不影響業(yè)主出售時(shí)的利益。

　★已購(gòu)公房

　　個(gè)稅征收計(jì)算：

　　已購(gòu)公房房屋原值具體為：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，
加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(mén)(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

　　已購(gòu)公房轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　已購(gòu)公房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用（已購(gòu)公房裝修費(fèi)用較高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的15％）。

　　■案例：

　　李先生于1998年在方莊地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套60平房米的房子，假設(shè)房屋原值為30萬(wàn)元，現(xiàn)在以50萬(wàn)元出售。由于該套房屋不在營(yíng)業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需交納印花稅和個(gè)稅。

　　因?yàn)閭€(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%

　　而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝50×0.05％＝0.025萬(wàn)

　　所以個(gè)稅＝（50－30－0.025－4.5）×20％萬(wàn)＝3.095萬(wàn)

　　該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅+個(gè)稅＝3.12萬(wàn)。

　　專家指出：由于已購(gòu)公房屬于單位給予員工的福利分房，較初購(gòu)購(gòu)者基本是以成本價(jià)購(gòu)得的。隨著年限的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的不斷走高，其較終出售價(jià)格與原購(gòu)購(gòu)價(jià)格存在較大差額空間也屬正常情況，相應(yīng)個(gè)稅所交金額較多也是情有可原。不過(guò)已購(gòu)公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年，不在營(yíng)業(yè)稅征收范圍內(nèi)，因此業(yè)主不需要交納營(yíng)業(yè)稅，可以減少稅費(fèi)的支出。

　★經(jīng)濟(jì)適用房

　　個(gè)稅征收計(jì)算：

　　經(jīng)濟(jì)適用房原值具體為：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，
以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　經(jīng)濟(jì)適用房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用（經(jīng)濟(jì)適用房較高扣除限額為房屋原值的15%，案例中假設(shè)合理費(fèi)用為原值的15％）。

　　■案例：

　　王先生于2000年在回龍觀地區(qū)購(gòu)購(gòu)了一套120平方米的房子，假設(shè)房屋原值為36萬(wàn)元，現(xiàn)在以54萬(wàn)元出售。由于該套房屋不在營(yíng)業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需要交納印花稅和個(gè)稅。

　　因?yàn)閭€(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%

　　而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05％＝54×0.05％＝0.027萬(wàn)

　　所以個(gè)稅＝（54－36－0.027－5.4）×20％萬(wàn)＝2.5146萬(wàn)

　　該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅+個(gè)稅＝2.5416萬(wàn)。

　　專家指出：經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。由于其房屋權(quán)屬的特殊性，因此限定購(gòu)房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過(guò)已滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房等同于商品房，外地人是可以購(gòu)購(gòu)的。同時(shí)，這種房屋相較于城八區(qū)內(nèi)的高額房?jī)r(jià)，還是具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的，能夠滿足中低收入購(gòu)房群體置業(yè)需求。

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