正文：二手房\精裝修也要交契稅 簽兩份合同就可以省

中介：簽兩份合同可以省！專家：此做法至少有三大風險！

較近，柳女士在位于集慶門大街附近的江南名府看中了一套豪華精裝修130平方米的房子，房主報價150萬元，測算下來的單價為1.15萬元/平方米。因為小區(qū)較新，附近同類房源的價格大都在每平方米八九千元，這套房子為何比別的房源貴2000多元/平方米？究其原因，是因為其中有25萬的精裝修。

■案例回放

雙方多花了兩萬多

據(jù)房主介紹說，這是一套精 ，整個房價自然包含了裝修價格。房子是2003年5月入住的，花了25萬元做了豪華精裝修，所有的裝修材料都是品牌產(chǎn)品，現(xiàn)在看上去跟新的沒有太大區(qū)別，而且所有八成新的家用電器、電話、冰箱、電視機、洗衣機、熱水器、空調(diào)、微波爐、油煙機和家具都是免費。

就在柳女士看房期間，6月19日，國家稅務(wù)總局公布了《關(guān)于承受 屋契稅計稅價格問題的批復》稱，房屋購賣的契稅計稅價格為房屋購賣合同的總價款，購賣 屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)。記者從南京市財政局契稅所獲得的準確消息是：這一政策不僅針對精裝修商品房，還包括精裝修的二手房。

看房數(shù)次，柳女士非常滿意，可是150萬的價格不算低，加上這次國稅總局的硬性規(guī)定，這套房子如果按照裝修也要交納契稅來計算的話，4%的契稅6萬元，總價為156萬，其中因為25萬元的裝修價格要多交1萬元。對于賣方來說，因為房子沒滿五年，需要交納的稅費為營業(yè)稅8.325萬，個稅1.5萬，總支出 9.325萬。因為包括裝修在內(nèi)，賣方需要多交納1.1375萬。

■中介支招

簽兩份合同“雙保險”

裝修款也要交契稅，這讓柳女士實在是想不通，不過賣房的這家中介的經(jīng)紀人給他們出了個主意。他向記者透露，過去裝修款沒有明令需要交契稅的時候，房價款和裝修款都是在同一份合同當中簽訂的，裝修部分款項和裝修設(shè)施都是作為合同附件簽署的，合同遞交至房地產(chǎn)交易市場和財政局契稅征收窗口時，契稅征收往往以除裝修之外的合同價款為征收依據(jù)，也就是說，裝修款部分是不征收契稅的。

記者了解到，過去，因為裝修款實際存在，不少購賣雙方在簽訂合同的時候往往將此款項與總房款分開，但是這也讓一些投機分子有機可乘。比如，為了少交契稅、營業(yè)稅和個稅，故意拉高裝修款部分來降低房價。實際上，契稅所對于各區(qū)域房價都有自己的評估標準，如果房價拉低太明顯，較終還是會以他們的評估價格來交稅的。

現(xiàn)在裝修款部分需要繳納契稅了，這位經(jīng)紀人建議可以嘗試同時簽訂兩份合同，一份是房屋交易合同，一份是裝修設(shè)施合同。房地產(chǎn)購賣契約都有規(guī)定的范本，而裝修設(shè)施合同通常為購賣雙方自己協(xié)商的內(nèi)容。中介建議，在到交易市場交件的時候只需要交一份購賣契約即可，這樣裝修部分要交的兩萬多稅費就可以省下來了。

■專家說法

“合理避稅”難逃風險

對于這個案例，南京市房產(chǎn)部門的一名權(quán)威人士對記者表示，裝修部分也要交契稅這一硬性政策出來之后，簽訂兩份合同已經(jīng)成為一個約定俗成的做法。但是這么做，并不意味著沒有風險。

他分析，頭先對于購方來說，貸款數(shù)額會受到影響。以柳女士為例，150萬的房子分兩份合同，實際房價為125 萬，另外25萬作為裝修款單獨簽一份裝修設(shè)施合同。到銀行申請貸款的時候，銀行認定的是總房款125萬元，本來150萬可以貸款七成105萬，現(xiàn)在只能貸款87.5萬。

個風險是，如果契稅所經(jīng)過評估認為合同價格125萬明顯低于市場價格，那么購賣雙方還是要按照評估價各自交稅。

這位業(yè)內(nèi)人士還特別提示了另外一個值得關(guān)注的風險，也就是法律風險。以柳女士的情況來看，因為之前中介和購賣雙方一起簽訂的中介三方合同裝修款和房款放在一起，總房價為150萬，但是過戶時的合同是不含裝修款的，房價相對于實際成交的價格有所變化只有125萬，萬一在購賣過程中出現(xiàn)糾紛需要打官司，這份過戶時的合同則更具有法律效力。如果因為種種原因需要解除合同退房，那么購方較終索取的房款可能只能按照合同規(guī)定的125萬了，損失25萬不是沒有可能。

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