案例分析：公用通道能否改為私有

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 503 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

正文：案例分析：公用通道能否改為私有

案例：XX的住房為一棟單層的老式洋房，早在上世紀60年代即由國家分配其使用。按照較初的分配，XX獲得靠前的3間房間以及一個要經過一條通道的花園；其鄰居的后門在此通道的一側，該通道為XX與其鄰居兩家共同使用。2003 年，政府對該洋房進行了翻新修復工作。在翻新過程中，其鄰居以保證安全為由，在通道兩側都安裝上了鐵門和門鎖，使得整條通道無法自由通過。XX要去花園，就必須出門繞一個很大的圈子，造成了生活上的很大不便。在多次協商和調解失敗后，XX以侵占公共通道，影響他人生活為由對該鄰居提起訴訟。在法庭審理過程中，該鄰居出示新近取得的公共通道產權證書，法院遂一審判決該通道屬該鄰居所有而非公共通道，宣布XX敗訴。

　　案例分析：該鄰居因持有過道的產權證，在XX證據不足、無法確認該產權證無效的情況下，法庭作出如此判決完全合法有效。此情況具有相當的普遍性：許多老式洋房或花園住宅的公用部分，因為歷史的原因并未經過詳盡的產權或使用權分割，且住戶僅獲得各自居住部分的使用權，公用部位亦無詳盡明確的分配，因而在XX及鄰居等原先的使用權人在購購公有房屋產權后，很容易發生此類糾紛，且往往很難作出判斷。
　　尚未明確產權關系的公用設施業主應注意，及早準備相關證據和文件或通過協商確認公用部位的權屬關系，從而避免此類糾紛的發生。XX通過努力，依據民法通則對相鄰權的有關規定，還是有可能獲得對該通道的通行權的。根據民法中關于相鄰權的規定，該通道作為公共通道是在一個相當長的歷史時期內形成的，是客觀存在的；而通道的權屬關系卻是較近才確認的。因此，其鄰居于2003 年通過房產部門獲得的產權證明，足以證明該通道僅屬該鄰居使用。XX必須提出足以推翻該依據的證據，即XX在相當長的歷史時期之內對該通道具有使用權的文件和證據，以此證明其鄰居單方面向房產部門申請通道產權的依據不足。由此XX可以通過訴訟要求有關部門撤銷對該通道頒發的產權證明。其次，即使鄰居家確實具有對該通道的產權。那么XX可以提供其對房屋、花園的所有權、以及XX對該通道長期使用的證明，可要求法院判決XX可以有條件地使用該通道。

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