正文：寫字樓市場漸成熱點 投資寫字樓

2006年，鄭州寫字樓市場放量集中而且規(guī)模巨大，大有“十年醞釀，一朝破曉”的氣魄，而市場銷售情況也呈現(xiàn)出強勁的態(tài)勢，在業(yè)界的廣泛關(guān)注下，寫字樓市場正逐漸成為中原樓市新的熱點。

　　新生事物的出現(xiàn)總有一個被接受的過程，對從未涉足過寫字樓投資的投資者來說，投資寫字樓值得出手嗎？本期記者走訪寫字樓投資者、業(yè)內(nèi)專家，一同探討寫字樓市場存在的投資誤區(qū)，希望能對有志于投資寫字樓的消費者提供投資參考。

　　投資前，自己先算算

　　“寫字樓市場目前是國內(nèi)房地產(chǎn)市場中透明度較高的領(lǐng)域，而且未來也將是投資者的頭選。”對寫字樓投資頗有研究的李馮先生向記者說了他的投資經(jīng)，“例如鄭東新區(qū)CBD的商務(wù)氛圍還在培養(yǎng)階段，現(xiàn)在入手，將來升值是必然的事。”

　　不過，“任何投資都有風險”，這條投資界的“八字真言”在寫字樓投資上更是如此，因為寫字樓的投資數(shù)額較大，因此投資寫字樓必須防范貶值風險。

　　按照國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量一幢物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購購價”。若物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值。

　　記者了解到，寫字樓的按揭貸款多為六成以下、10年期限，因此需要投資者具有很高的頭付能力和強有力的還款能力，而在利率上，寫字樓要高于住宅近1%。另外，還有購置物業(yè)的稅費、出租所涉及的稅費、房產(chǎn)稅、頭次出租的高折價、物業(yè)管理費用、自己的管理費用、裝修、家具、房屋折舊費用等需要交納的各種稅費，約占投資額的20%。用精工地產(chǎn)梁耀華的話來說就是住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里，不但不會產(chǎn)生其他利潤反而會消耗資金。

　　記者采訪時發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，寫字樓投資較住宅投資常常是高風險與高收益并存。地產(chǎn)策劃經(jīng)理徐均指出，成熟商務(wù)區(qū)的寫字樓投資，回報率的透明度高，同時租客較為穩(wěn)定，投資風險較小。要瞄準客戶群投資。如果投資，要選擇那些中、大企業(yè)青睞的寫字樓，因為進駐這些物業(yè)的公司水平相差不大，物業(yè)的檔次高，今后才會有較為穩(wěn)定的回報。

　　李馮則認為，實力較強的投資者可以選擇產(chǎn)品具有一定市場前瞻性的純寫字樓物業(yè)，實力較弱的可選擇同區(qū)域內(nèi)的二線產(chǎn)品。從未來發(fā)展來看，選擇節(jié)能生態(tài)型寫字樓和物業(yè)管理較為出色的寫字樓將是保證未來租金收益的重要因素。他還告訴記者，在投資寫字樓之前，應(yīng)清楚地核算出該樓盤的年回報率，合適則具有投資價值。

　　投資寫字樓的“三門功課” 投資寫字樓，有沒有技巧呢？答案是肯定的。通過對采訪中一些 的投資者、業(yè)內(nèi)專家觀點的綜合歸納，記者發(fā)現(xiàn)提前預(yù)習好以下四門功課肯定對你的投資大有益處。

　　課：寫字樓等級須和企業(yè)“門當戶對” 梁耀華分析指出，投資寫字樓要注意兩大風險，即等級風險和區(qū)域風險。寫字樓市場根據(jù)物業(yè)標準和區(qū)域特征等因素還可以進一步細分。不同等級的寫字樓會與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。客戶在選擇的時候會按照自己的要求對符合條件的寫字樓做全方位綜合評估，包括地段、通勤、運營成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟、硬指標。所以，對實力較強的投資者來說，要規(guī)避寫字樓市場的風險，就要在投資之初就充分了解客戶的需求、地塊的區(qū)域特征，再結(jié)合這些因素，選準等級；對于中小投資者，經(jīng)歷了住宅市場的調(diào)整時期，更需要用理性的觀念來看待市場機遇。畢竟任何市場的非理性營利都是高風險的。

　　課：專挑“主區(qū)域”的寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，寫字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價值，好的寫字樓一般位于城市商務(wù)或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利、商務(wù)氛圍濃厚才是寫字樓價值的重要支撐。地產(chǎn)策劃經(jīng)理徐均提醒投資者，城市商務(wù)或商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機勃發(fā)。是否位于城市的主區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的頭選要素。

　　第三課：物業(yè)品質(zhì)不能“看上去很美” 寫字樓投資并非撿到籃子里的都是菜，對于一些物業(yè)來說，也許看上去很美，但不一定適合投資。鄭州大學綜合設(shè)計研究院副院長方敏華提醒投資者，對于實際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含了很多方面的內(nèi)容，如交通的便利程度；停車場的設(shè)計是否合理?；物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實地感受。

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