任何一個(gè)房產(chǎn)新政的出爐，較后都會(huì)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)，只是這一次，沒(méi)想到會(huì)這么快。

　　剛過(guò)去的3月5日，杭州主城區(qū)迎來(lái)國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后的場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)。原先預(yù)想中的火爆場(chǎng)面沒(méi)有出現(xiàn)，當(dāng)天掛牌的4宗土地，全部以底價(jià)直接成交。要知道，就在一周之前，杭州的土地市場(chǎng)還是地王頻出，四處開(kāi)花，溫度熱得讓人感覺(jué)到了夏天。前后之反差，實(shí)在過(guò)于明顯。

　　值得一提的是，接下來(lái)，杭州將會(huì)迎來(lái)一次密集的推地潮。僅僅3月份，杭州(包括蕭山、余杭)就有24宗1412.8畝地塊入市，其中，主城區(qū)出讓15宗地塊，總出讓面積為56萬(wàn)平方米，總可建面積達(dá)142.8萬(wàn)平方米，起始總價(jià)88.6億元。許多人所關(guān)心的，這些土地推出后，市場(chǎng)的反應(yīng)會(huì)不會(huì)有所改變？新政后頭拍遇冷，又是否僅僅是土地市場(chǎng)降溫的開(kāi)始？

　　新政后土地拍賣(mài)忽遭冷遇

　　新近出臺(tái)的新國(guó)五條細(xì)則，似乎并沒(méi)針對(duì)土地市場(chǎng)有非常明顯的調(diào)控，但土地市場(chǎng)還是立刻作出了反應(yīng)。

　　在3月5日直接成交的4宗土地中，其中兩宗長(zhǎng)睦的宅地，之前是較受市場(chǎng)關(guān)注的。這兩塊土地所處的板塊，可盡享皋亭森林公園、半山公園、虎山公園、龍山公園、上塘河等豐富的自然資源，生態(tài)環(huán)境可媲美曾經(jīng)被熱捧的田園板塊。同時(shí)，這兩宗姊妹地的起始拿地成本都不高，其中長(zhǎng)睦單元R21-06地塊出讓面積81758平方米，起拍總價(jià)8.8億元，長(zhǎng)睦單元R21-07地塊出讓面積52701，起拍總價(jià)5.5億元，這樣的體量和總價(jià)，在許多開(kāi)發(fā)商承受范圍之內(nèi)，預(yù)想中競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該會(huì)比較激烈。

　　當(dāng)然，更為重要的一點(diǎn)是，兩塊土地的起拍樓面地價(jià)均只有4500元/平方米，這個(gè)價(jià)格無(wú)疑在主城區(qū)屬于價(jià)格的洼地。而在杭州各個(gè)板塊的地價(jià)被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，不斷創(chuàng)出區(qū)域新高的大背景下，這一區(qū)域卻如同未被開(kāi)墾的處女地，其價(jià)值似乎有被市場(chǎng)重新挖掘、呼之欲出的態(tài)勢(shì)。

　　只不過(guò)，結(jié)果是兩塊地均因沒(méi)有人上前競(jìng)價(jià)，而以底價(jià)成交。較后的成交樓面價(jià)，分別僅4505元/平方米和4517元/平方米，而較終分別拿下兩地塊的保利和金地，也算是意外“撿漏”。

　　事實(shí)上，這個(gè)價(jià)格，甚至低于3年多之前該區(qū)域成交地價(jià)。2009年底，長(zhǎng)皋板塊成功出讓兩宗宅地，樓面地價(jià)分別為4483元/平方米和4207元/平方米，兩塊土地均由杭州市城市建設(shè)發(fā)展有限公司競(jìng)得，兩個(gè)地塊合起來(lái)開(kāi)發(fā)，就是即將于3月開(kāi)盤(pán)、總建筑面積約25萬(wàn)平方米的“城發(fā)云錦城”。值得一提的是，這個(gè)地價(jià)也已經(jīng)是當(dāng)年主城區(qū)成交較便宜的宅地。

　　土地市場(chǎng)風(fēng)云變幻，居然如此之迅捷。

　　3月推地潮能否延續(xù)熱度

　　據(jù)杭州國(guó)土資源局公開(kāi)資料顯示，今年1-2月杭州主城區(qū)共出讓地塊33宗，出讓總面積約116萬(wàn)平方米，可建面積325.2萬(wàn)平方米，成交總額140.9億元。而其中，主城區(qū)成交土地面積48.4萬(wàn)平方米，總收入為96.12億元，創(chuàng)較近5年同期土地收入新高。

　　與此同時(shí)，土地價(jià)格也逐步回暖。特別是蛇年之后，七堡、祥符、丁橋等區(qū)域的樓面地價(jià)均創(chuàng)下新高。延續(xù)1－2月份的熱度，3月杭州將迎來(lái)密集推地潮，杭州將推出24宗土地，其中主城區(qū)出讓15宗地塊，總出讓面積為56萬(wàn)平方米，總可建面積達(dá)142.8萬(wàn)平方米，起始總價(jià)88.6億元。

　　除了已經(jīng)于3月5日出讓的4宗土地，主城區(qū)接下來(lái)要出讓的熱門(mén)地塊，還有不少。

　　丁橋的姊妹地塊，無(wú)疑是的熱點(diǎn)地塊。主要是因?yàn)榫驮?月下旬，雖然當(dāng)時(shí)新國(guó)五條剛出，但就在它們的隔壁，還是成交了一塊土地：龍湖地產(chǎn)斥資10.9億元，在36輪競(jìng)價(jià)后，將它果斷收入囊中。8886元/平方米的樓面地價(jià)，也重塑了丁橋價(jià)格標(biāo)桿。而即將出讓的這兩塊地，售價(jià)均為6000元／平方米，與龍湖地塊相同。因?yàn)楦舻脤?shí)在太近，兩塊地與龍湖地塊的條件也基本一致，所以這兩塊地較終能夠拍出什么樣的價(jià)格，受寵程度如何，都較能反映新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)前后，土地市場(chǎng)發(fā)生的變化。

　　三墩板塊也連推三宗宅地，出讓總面積90163平方米，總體量23.4萬(wàn)平方米，總售價(jià)約18.8億元。這個(gè)區(qū)域久未有宅地出讓?zhuān)l(fā)展日趨成熟。而就在2月20日，金地以6.36億總價(jià)競(jìng)得浙江科技學(xué)院祥符GS10-R21-02地塊，成交樓面價(jià)9341元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到28.2%。而此次出讓的地塊相對(duì)位置要更好，屆時(shí)又會(huì)拍出什么樣的價(jià)格，也讓人期待。

　　此外，蔣村板塊、勾莊、田園等熱門(mén)板塊，也將有土地出讓。

　　開(kāi)發(fā)商稱(chēng)或是補(bǔ)倉(cāng)良機(jī)

　　3月的密集推地潮，以國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后頭場(chǎng)土地拍賣(mài)的清冷場(chǎng)景開(kāi)局，那么，是否可以由此判定土地市場(chǎng)升溫就此戛然而止，土地市場(chǎng)又會(huì)否再次掉頭向下？

　　對(duì)此，廣宇集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)章佳毅表示，現(xiàn)在來(lái)下這個(gè)結(jié)論還有些武斷。“沒(méi)有土地，開(kāi)發(fā)商怎么過(guò)日子？”他說(shuō)，長(zhǎng)睦地塊遇冷，現(xiàn)在看來(lái)并不能說(shuō)明太多問(wèn)題，畢竟長(zhǎng)睦地塊還屬于一個(gè)新興板塊，在許多開(kāi)發(fā)商心目中認(rèn)同度還不夠，所以還不能單純以這兩塊土地，來(lái)得出土地市場(chǎng)整體向下的結(jié)論。他說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)自己的需求，確定拿什么地，而不會(huì)看到地就想拿，所以某些土地因?yàn)槟玫娜吮容^少，價(jià)格拍得比較低，也很好理解。

　　事實(shí)上，表示要繼續(xù)拿地的開(kāi)發(fā)商也不少。郡原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)趙春蕾坦言，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地是沒(méi)辦法的事情，項(xiàng)目做完了，沒(méi)有土地就意味著“無(wú)米下炊”，人也留不住。事實(shí)上，郡原地產(chǎn)從去年開(kāi)始就一直到處在看地，卻一直未有斬獲。而像郡原這樣去年開(kāi)始還沒(méi)有拿過(guò)地的公司，還著實(shí)不少。

　　而剛在3月5日拿下長(zhǎng)睦一宗宅地的金地房產(chǎn)，顯然是拿地積極開(kāi)發(fā)商的代表。據(jù)金地集團(tuán)東南區(qū)副總經(jīng)理沈鋒明介紹，今年以來(lái)，金地已經(jīng)在浙江接連拿下4宗地，其中2宗在杭州，另外2宗分別位于寧波和金華，而接下來(lái)還要拿。他透露說(shuō)，金地明年在東南區(qū)將要實(shí)現(xiàn)100億元的銷(xiāo)售額，而現(xiàn)在還有50億元的缺口。“我們接下來(lái)還將繼續(xù)深耕杭州，因?yàn)楹贾莸娜菁{度和輻射全省的購(gòu)購(gòu)力是非常強(qiáng)的。”他說(shuō)。

　　對(duì)于3月5日的土地遇冷，一位開(kāi)發(fā)商甚至表示，土地市場(chǎng)暫時(shí)冷卻一段時(shí)間較好，這也為去年錯(cuò)過(guò)了較佳拿地時(shí)機(jī)的開(kāi)發(fā)商，創(chuàng)造了補(bǔ)倉(cāng)的好時(shí)機(jī)。

　　土地價(jià)格分化將更加明顯

　　當(dāng)然，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，一旦嚴(yán)格實(shí)施，對(duì)于土地市場(chǎng)的影響，不可能沒(méi)有。“國(guó)五條細(xì)則對(duì)于土地市場(chǎng)，肯定是潑了點(diǎn)冷水。它是國(guó)家給的一個(gè)警示，就是土地市場(chǎng)不可能像前段時(shí)間那樣火熱，開(kāi)發(fā)商可以悠著點(diǎn)。所以開(kāi)發(fā)商在拿地上肯定會(huì)比之前要謹(jǐn)慎。”趙春蕾說(shuō)。

　　但她認(rèn)同，這種影響，卻有可能因?yàn)樗巺^(qū)域、地塊條件的不同，而有所差異。而單宗土地之間的價(jià)格分化，也將會(huì)更加明顯。剛需土地應(yīng)該會(huì)更加受寵。

　　“公司現(xiàn)在比較看好的是一些各方面配套漸趨成熟的近郊板塊，面向純剛需客戶(hù)，資金周轉(zhuǎn)比較快的地塊，我想其他開(kāi)發(fā)商應(yīng)該也會(huì)這樣想，所以符合這些條件的地塊，接下來(lái)肯定還會(huì)受到歡迎。”一位外地開(kāi)發(fā)商告訴記者。

　　而相反，他認(rèn)為，一些偏改善型的區(qū)域或者地塊，則會(huì)影響比較大。典型的如之前很受關(guān)注的蔣村板塊，去年卻曾經(jīng)以9000元/平方米左右的底價(jià)成交，而3月份即將出讓的蔣村地塊，據(jù)說(shuō)去問(wèn)的人也不多，主要還是因?yàn)檫@個(gè)區(qū)塊的先期定位比較高，做市場(chǎng)較受歡迎的剛需盤(pán)有些難度；又如前段時(shí)間之江度假村地塊之所以受到冷遇，并不是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不喜歡濱江區(qū)域，而是因?yàn)榈貕K配備的相當(dāng)體量的商業(yè)，影響了資金周轉(zhuǎn)率，讓不少開(kāi)發(fā)商望而卻步。

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