近日，任志強、潘石屹等地產界名人齊聚博鰲亞洲論壇“闊論”樓市。媒體爭相追問“國五條是否會使房價下降？”、“目前樓市是否存在泡沫？”、“未來房價走勢如何？”等話題。任志強給出的回答較被關注，他說“調控就像攪動啤酒，會攪出一些沫來，這大概就是有人說的泡沫吧，但它顯然是啤酒的合理成分。”

  事實上，亞洲論壇的舉辦地博鰲在過去一年屢被質疑。從年中關于去庫存問題焦灼的爭吵，到年尾博鰲樓市崩盤流言的飛傳等等。博鰲的地產人不得不一遍遍拿起電話，向不明事實的置業者解釋。2013年春天，踏訪博鰲項目，直擊博鰲真實樓市。  

 博鰲亞洲論壇會址

  博鰲過去一年很困擾

  眾所周知，博鰲給于大多數人的印象只有亞洲論壇，而博鰲本身的優勢資源并沒有在全國范圍內推廣出去。

  2012年上半年，博鰲樓市備受高庫存困擾。當時業界為此集思廣益——一個字“去”，從銷售下手，做好產品，打造差異化產品，以及根據消費群體定位產品屬性，提高產品的成交量。而另一方面，則要謹慎“入市”，不再盲目地推產品，在了解市場供求情況再做產品是否“入市”分析。

博鰲小鎮

  自2012年下半年起，博鰲的開發商在博鰲這個旅游地產品牌打造上集體下功夫，實行“走出去”戰略，到目標客源集中的區域“開疆辟源”，尋找適合的分銷商，同時進行互聯網營銷方式。

  除了日常配套設施外，博鰲樓市也整體意識上提升“軟性”配套的需求，有意側重在文化服務上的提升。

  克而瑞數據顯示，截至2013年4月周，博鰲區域新房網簽成交套數301套。1至3月，博鰲新房網簽成交套數分別為1月118套，2月3套，3月145套，一季度共成交266套；成交均價分別為17388元、11604元、17731元。

  去年一季度博鰲商品房產品類型結構上看，博鰲成交的195套商品房中公寓型住宅套數為184套，占總成交94%；在成交的184套公寓產品中有96套為50-70平方米的中小型戶型，其所占比例為52%，成交均價為14605元/平方米。

  從2013年供求上看，截至2013年3月，博鰲供應面積達165758平方米，供應套數為2045套。博鰲亞州灣、詳情 戶型 相冊 論壇 團購）、詳情 戶型 相冊 論壇 團購）等項目均為主力。

詳情 戶型 相冊 論壇 團購）在這樣的大環境下，則嘗試在做“加法”，“這么做是不是就沒有銷量呢，不一定，我們的價格比周邊一些項目貴一倍，上千萬的別墅也照樣有銷量。”據悉，博鰲亞洲灣一二月銷售額在2億左右，基本上維持在一個月1個億的銷售，其中別墅占45%左右。“博鰲亞洲灣志走高端，讓購房者真切的看到產品的品質，口口相傳，口碑效應帶來實際的銷售。”

  針對這種發展態勢，博鰲亞洲灣推出了托管業務，購購物業簽訂委托管理合同的業主，每年可獲得一定的酒店經營收益分紅，“按照六四分層，酒店六層、業主四層，只要托管給我們物業，我們還將免除一年的物業費，目前的分紅還處于初期階段，前三年不會出現很客觀的收入，但是2015年博鰲機場建成之后帶來巨大的人流量，我們對未來的收益充滿了信心。”

　　椰風海岸為博鰲正名

  兩個月內熱銷420套，詳情 戶型 相冊 論壇 團購）用數據證明了博鰲并不是“鬼城”。海翼實業副總裁陳曉五說，博鰲·椰風海岸今年能夠在博鰲市場上，甚至是整個瓊海引起關注和熱議，和后來產品的定位有著莫大的關系，正確的產品定位直接讓項目起到了妙手回春的作用。陳總說，在研究了博鰲的客戶群體之后，我們發現之前的產品定位和價格體系是和我們的客戶群體不相符的，你是給誰建房子，理清了這個很多問題就能夠迎刃而解。

博鰲椰風海岸實景拍攝

  據悉，項目將小區分為三個住宅組團和一個酒店組團，主要由1棟酒店式公寓、6棟獨棟別墅、6棟多層洋房、7棟小高層公寓、22棟高層公寓組成。現在一期11棟樓1700多套房源在賣。超高的戶型使用率是其完全價值優勢之一，凡是看過項目的產品，對于一房變兩房，兩房變三房的戶型設計一定過目不忘，空間也在裝修過程中把它完全利用起來，打破以往的形同虛設，或者猶如雞肋的局面。

  有問題但不影響大局

  在博鰲，郡原長灘雨林（詳情 戶型 相冊 論壇 團購）始終是業內“盯的較緊”的項目。開發商們常常喜歡向我們媒體打聽點市場的真實動態，博鰲問的較多的一定是長灘雨林。直觀的講，“穩”是長灘雨林的特色，沒搞過什么之

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