盡管北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（下稱“北京市住建委”）已經(jīng)削減了預(yù)售許可審批的數(shù)量，并著手對期房、現(xiàn)房價格進(jìn)行干預(yù)，但這仍然未能改變北京市商品房價格3月以來，一直位列70城市房地產(chǎn)價格漲幅“前茅”的局面。記者獲悉，為了避免高價樓盤集中入市并放量成交造成房價未來快速上漲的市場預(yù)期，4月以來，北京市住建委開始“控制”房地產(chǎn)預(yù)售許可的審批速度和節(jié)奏。以2013年4月為例，北京市住建委總計批準(zhǔn)22個樓盤的預(yù)售許可申請，同比下降18.5%。

　　新“國五條”的調(diào)控是否落空？新房供應(yīng)趨緊是否會帶來房價進(jìn)一步上揚？一時間，關(guān)于房地產(chǎn)后市的討論在市場上不絕于耳。尤其是近日中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控，如果不及時推進(jìn)改革，那么市場還將出現(xiàn)大起大落。

　　遺憾的是，在如是供求關(guān)系下，北京房地產(chǎn)價格短期內(nèi)得到控制已非易事。

　　“削減”預(yù)售證

　　第三方市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)亞豪房地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，2013年4月，北京市住建委總計批準(zhǔn)22張預(yù)售許可證。

　　“現(xiàn)在同行見了面，聊天句話都是問，你們項目的預(yù)售證批下來了嗎？”5月8日晚，萬科北京公司一位銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。根據(jù)中國現(xiàn)行房地產(chǎn)法律法規(guī)，只有得到屬地主管部門的批準(zhǔn)，并獲得商品房預(yù)售許可證后，才能實施期房銷售。

　　不過，如今想要拿到一張預(yù)售許可證，在北京卻并非易事。

　　從2013年3月開始，北京市住建委加強(qiáng)對預(yù)售許可證審批的管理。在3月全國兩會召開期間，甚至一度暫停了預(yù)售許可證的審批工作。這導(dǎo)致包括萬科、保利、中化方興、融創(chuàng)等多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的諸多住宅項目，在上報有關(guān)申請材料后，未能在上述時間區(qū)間內(nèi)獲得預(yù)售許可證。

　　在3月20日后，北京市住建委對樓盤預(yù)售許可證的審批才陸續(xù)恢復(fù)，相關(guān)樓盤陸續(xù)被批準(zhǔn)預(yù)售。但是，北京市住建委發(fā)放預(yù)售許可證的數(shù)量和節(jié)奏明顯被實施控制。這種情況到2013年4月開始顯性化。

　　第三方市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)亞豪房地產(chǎn)的監(jiān)測顯示，2013年4月，北京市住建委總計批準(zhǔn)22張預(yù)售許可證。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市住建委在4月較后一周以及“五一”小長假期間集中發(fā)放了10張預(yù)售許可證，而4月前三周的預(yù)售許可批準(zhǔn)數(shù)量總共為12張。相比于2012年同期，這一數(shù)據(jù)同比降幅約在18.5%左右。

　　據(jù)了解，在對預(yù)售申請審批實施節(jié)奏控制的過程中，北京市住建委主要是延后申請預(yù)售價格較高樓盤的批準(zhǔn)許可，并避免高價樓盤“集中批準(zhǔn)預(yù)售”的情況。

　　“這樣的做法主要是為了避免高價樓盤在某一時間區(qū)間集中入市，從而拉高北京整體的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。”一位不愿具名的央企下屬房地產(chǎn)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　行政控價格

　　后期開盤價、新盤開盤價的漲幅，必須在一期開盤價格和同區(qū)域平均銷售價格的20%以內(nèi)，從“限漲幅”到“零漲幅”，北京市政府的口徑明顯趨緊。

　　記者了解到，按照北京市住建委當(dāng)前的要求，次申領(lǐng)預(yù)售許可證的住宅項目，其價格不得超過區(qū)域內(nèi)在售項目的平均價格；對于非新盤項目后期預(yù)售許可證申領(lǐng)的申報價格，則要求不得超過一期開盤時的平均價格。

　　在此之前，北京市對于預(yù)售價格的審批，一直時有干預(yù)。實際上，從2011年開始，北京市就執(zhí)行了類似的管制手段，不過其控制價格的額度多在20%左右，即后期開盤價、新盤開盤價的漲幅，必須在一期開盤價格和同區(qū)域平均銷售價格的20%以內(nèi)，從“限漲幅”到“零漲幅”，北京市政府的口徑明顯趨緊。

　　從2013年2月開始，北京房地產(chǎn)市場價格漲幅一直在70大中城市房地產(chǎn)監(jiān)測體系中名列前茅，這讓北京市政府感受到了巨大的壓力。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，十大城市均價中九個上漲，百城房價指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年4月十大城市住宅均價為17023元/平方米，環(huán)比3月上漲1.31%。其中，北京環(huán)比上漲3.11%，漲幅。

　　據(jù)了解，2013年以來北京市政府多次召開不同級別、不同方式的會議，研究出臺“國五條”北京執(zhí)行細(xì)則和穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場的問題。在這樣的壓力下，北京市住建委較初開始考慮在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場價格實施“有限度的干預(yù)”，但較終還是將其內(nèi)容詳盡的寫入北京市落實新“國五條”調(diào)控政策的地方實施細(xì)則。

　　北京市落實國五條地方實施細(xì)則要求，加強(qiáng)商品房銷售價格引導(dǎo)，繼續(xù)總結(jié)完善本市價格引導(dǎo)經(jīng)驗，對報價明顯高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格且不接受指導(dǎo)的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書或暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。

　　除此之外，北京還擬對自住型、中低價位普通商品房納入限價房范圍進(jìn)行管理，對此類住房實施限價銷售。目前，北京市住建委正在會同有關(guān)部門研究這項政策的執(zhí)行辦法，初步方向為實施限價管理的中低價位普通商品房，將在再上市交易過程中實施限制。

　　顯然，北京市希望借此拉低整個北京市房地產(chǎn)價格的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

　　預(yù)期被“打亂”

　　在預(yù)售許可證的發(fā)放節(jié)奏上，2013年4月周和第三周，都僅發(fā)放了2張和3張，在一定程度上，導(dǎo)致當(dāng)期房源的“相對減少”，從而使房地產(chǎn)價格被預(yù)期看漲。

　　“在一定程度上，預(yù)售許可證審批節(jié)奏的控制，雖然能在一定時間區(qū)間內(nèi)的數(shù)據(jù)上房價漲幅會得到控制，但是從長期上看，容易擾亂購房人的預(yù)期。當(dāng)然，這只是我個人的觀點。”前述不愿具名的央企下屬房地產(chǎn)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人稱。

　　他是通過自己負(fù)責(zé)管理的樓盤銷售情況得出這樣的結(jié)論的。2013年3月，在等待將近2個月后，這家企業(yè)開發(fā)的樓盤獲得了預(yù)售許可證，同一周內(nèi)，北京市住建委只核發(fā)了2~3張預(yù)售許可證，該樓盤預(yù)售許可的房源數(shù)約為320套，但同期“排號”等待購購的意向性客戶，已經(jīng)達(dá)到了約700組。

　　隨后一周，北京市住建委又核發(fā)了多張預(yù)售許可證，市場上可售房源明顯增加。“但由于前期房源緊缺的狀況已經(jīng)在市場中形成印象，從而導(dǎo)致市場預(yù)期在一定時間內(nèi)仍然維持稀缺的判斷，因此我建議，一是平均每月中各周預(yù)售審批的數(shù)量節(jié)奏，形成穩(wěn)定連續(xù)的可售房源入市，二是公布每周批準(zhǔn)的預(yù)售許可項目、房源數(shù)，引導(dǎo)市場預(yù)期向平穩(wěn)的方向。”他說。

　　2013年4月，這一現(xiàn)象仍然存在。亞豪機(jī)構(gòu)的市場監(jiān)測顯示，盡管預(yù)售許可證發(fā)放數(shù)量同比下降約18%，但新增供應(yīng)8906套商品房，供應(yīng)面積85.3萬平方米，分別超出2012年同期21%和2%，市場的實際供應(yīng)并未減少。

　　但在預(yù)售許可證的發(fā)放節(jié)奏上，2013年4月周和第三周，都僅發(fā)放了2張和3張，在一定程度上，導(dǎo)致當(dāng)期房源的“相對減少”，從而使房地產(chǎn)價格被預(yù)期看漲。

　　“還是要綜合管理預(yù)期和增加普通商品住房供應(yīng)相結(jié)合，才能實現(xiàn)房價的穩(wěn)定，而穩(wěn)定預(yù)期的較必要手段，就是穩(wěn)定供應(yīng)，不要一會兒多一會兒少，這樣往往會造成市場預(yù)期的混亂，而導(dǎo)致房價的進(jìn)一步快速上漲。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)（微博）向記者如此表示。

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