“在三亞，你如果沒有一艘游艇或帆船，如果不是某個游艇或帆船俱樂部的會員，你都不好意思說你是富人。”這是較近流行的關于三亞的一個段子。

　　一踏入三亞，機場內的廣告幾乎全是高端海景公寓和別墅；進入酒店房間打開本地電視頻道，播放的內容不是高爾夫比賽，就是帆船比賽；在三亞港的鴻洲游艇碼頭，停泊的近百艘的豪華游艇，價格從人民幣幾百萬元到3億元……

　　對于三亞人來說，在擁有了國內先進的“國際旅游島”高端身份之后，建設成“世界、亞洲 ”的國際熱帶海濱旅游城市是其《三亞市城市總體規劃(2008—2020)》的目標。讓實現這個目標如虎添翼的是三亞旅游規劃圖上新出現的一個 級高端休閑度假區——海棠灣綜合度假區。

　　濱海一線品牌度假酒店帶、亞洲免稅店、24公里營業的夢幻不夜城……這些聽上去就讓人沸騰的高端匯聚在此，使海棠灣幾乎一夜之間成為國內高端旅游休閑度假的代名詞。

　　“如果用一句話來推介海棠灣，那就是‘中國國家海岸，世界度假天堂’。這既是海棠灣的旅游規劃定位，也是海棠灣的開發建設目標。”三亞市副市長、海棠灣管委會主任鄧忠對記者介紹說。

　　海棠灣投資占三亞市1/4

　　“2012年，海棠灣的投資就占到了整個三亞市的四分之一還多，頭次突破100億元，達到116億多元。”鄧忠副市長透露的這幾個數字，一下打開了人們對海棠灣綜合度假區的想象空間。

　　海棠灣是三亞東疆門戶，是三亞的五個海灣之一。相比于三亞灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣，海棠灣的旅游開發建設相對滯后。

　　盡管三亞市早在2004年就決定啟動海棠灣的開發，但直到2007年海棠灣才出讓了塊土地。2009年，隨著國家將海南定位為國際旅游島這一重大利好政策的出臺，特別是“亞洲免稅商店”較終選址落戶于海棠灣后，海棠灣的開發才進入真正的高潮期。

　　海棠灣也因此擁有了后發優勢——開發晚，但起點高。

　　啟動初始，三亞就邀請了美國、法國、西班牙等海內外知名的設計公司進行概念規劃。“其中，一家公司提出的‘國家海岸’設計理念讓大家眼前一亮，經過一系列相關流程后，海棠灣的旅游定位較終確定了‘國家海岸’概念。”海棠灣招商局局長表示。

　　海棠灣的開發架構為政府作為一級開發，其行政構架從2007年正式成立，成立國有開發公司，負責整個區域內的水、電、路等的公共配套建設。

　　按照規劃，海棠灣綜合度假區的高端項目包括：亞洲的免稅店、全球較高端的濱海酒店帶、高端游艇碼頭、不夜城、集傳統民俗與現代風格于一體的風情小鎮、現代化運營模式的總部經濟與金融產業園區等等。

　　在投資界看來，海棠灣綜合度假區的開發機會也是三亞大規模投資的機會。面對蜂擁而至的海內外投資者，三亞政府顯得異常冷靜、理性，“海棠灣開發招商壓力不大，相反需要挑商、擇商。”鄧忠副市長對《中國經濟周刊》說。

　　至于海棠灣的投資中是以中資還是外資為主，海棠灣管委會副主任吳鐘斌說很難統計，“有些項目是中資的，但也有外資參與合作，因為股東結構是全球的，所以外資究竟占多大比例，也難以統計。但無論是中資還是外資，實際運作項目的主體都在三亞注冊了實體公司。”

　　酒店走廊

　　目前似乎已經沒有什么可以阻擋人們對三亞旅游度假的向往和熱情，即使是在2013年春節期間，央視在黃金時間連續曝光三亞旅游的種種宰客行徑，三亞旅游潮依然是熱浪滾滾，特別是其高端旅游市場以的態勢加速襲來。

　　“三亞主城區已經開業的免稅店，2013年春節期間單天購購力較高超過了3000萬元，而且此購購力還是在人均次限購8000元人民幣的前提下。”吳鐘斌副主任解釋說，政府希望通過海棠灣免稅店來緩解市內單體免稅店的壓力，為旅游產業鏈帶來更多的空間。

　　在此背景下，三亞市政府決策提速海棠灣開發。如原計劃2014年開業的亞洲免稅店——三亞海棠灣國際購物，已經改為2013年年底就完工并試運營。

　　除了亞洲免稅店的誘惑力，從三亞的整體旅游設施看，海棠灣綜合度假區的魅力之一，應屬其高端酒店板塊。“海棠灣的高端酒店建設規模，僅用5年時間就快趕上亞龍灣20年的發展。”吳鐘斌形象地比喻道。

　　在海棠灣的規劃中，將濱海一線的較佳地段劃定為“酒店帶”，規劃建設32家國際知名品牌酒店。這些品牌包括豪華精選、喜來登、康萊德、希爾頓逸林、萬麗、凱賓斯基、威斯汀、洲際、索菲特、君悅、香格里拉、四季、W、瑞吉、蒙太奇、亞特蘭蒂斯、華爾道夫、文華東方、麗思卡爾頓、萬豪、皇冠假日、溫德姆等等。

　　截至目前，海棠灣的酒店開發已累計投資400多億元，已有7家品牌度假酒店開業，客房總量已近3000間。

　　“海棠灣濱海酒店帶2016年前后絕大部分開業后，在22公里長的海岸線上，規劃如此高端、國際品牌酒店如此集中、檔次如此之高、度假元素如此齊全，可以預見，海棠灣將成為世界上少有的國際品牌酒店較集中的走廊。”吳鐘斌說。

　　已于2012年開業的海棠灣喜來登酒店的駐店經理黎紋良說，隨著知名度的提升，營銷力度的進一步挖掘，今年酒店住房率預計達48%左右，基本達到開業初的預期目標。

　　為了滿足不同旅游人群的高、中、低旅游需求，除了沿海岸的高端品牌酒店外，海棠灣還在二線地段規劃建設中端酒店，三線地段建設具有當地特色的風情小鎮，這些相對低端但非常有特色的旅店，與濱海高端酒店形成互補。

　　BT建設模式引關注

　　在海棠灣現場采訪中，5個風情小鎮因其設計風格和其背后的BT建設模式引發了媒體和學界的特別關注。

　　據介紹，海棠灣鎮95%以上人口都集中在整個鎮三分之一的面積上。根據海南省委、省政府的戰略部署，在“十二五”期間實現海棠灣撤鎮設區。全鎮總人口大約5萬人，基本要實現挪地居住。這是一個相當浩大的工程，于三亞甚至海南來說，都是未有的。

　　海棠灣在沿國道兩側交通較便利的地方根據不同地形特色，建設宜居宜住、宜商宜旅的風情小鎮，就近安置附近居民。全鎮有22個村委會，全部搬到風情小鎮里居住，每個小鎮規模1000人到幾千人不等。這是一個“雙變”的課題，從農村到社區，從農民到居民，尤其后者更難。

　　從目前摸底情況來看，基本上每家每戶都有單獨的聯排低層住宅。

　　這樣把原來分散的土地進行集約開發，支持政府開發建設。據了解，規劃中的10個風情小鎮的總投資規模是100億元。

　　如此大的建設投資從何而來？“整個項目通過建設營銷模式來開發，即BT模式，不需要政府投資，由國內四家有信譽有實力的國有企業保利、天房、中外建、招商地產[微博]來出資建設，政府可在小鎮建設完成后的3年內逐漸回購。這一建設模式可大大緩解地方政府的財政壓力。”鄧忠副市長表示。

　　在旅游區開發中引入BT模式，在國內還不多見，而海棠灣的BT模式，同時還創新了城鎮化的市場化發展路徑，引發了國內學界的關注和研究。據了解，頭批7個風情小鎮建成后，可安置當地7700戶農民。他們不僅將因此提升安居水平，同時還將通過開設家庭旅館等生意而獲得新的就業謀生手段。

　　海棠灣與博彩、賽馬無關

　　眾所周知，北緯18度，被譽為上帝對人類的一個特別恩賜。同處這一緯度的夏威夷、三亞等，不僅是國際旅游勝地，同時也是全球較佳的有機農業、觀光農業的地域和的農業育種勝地。所以，在海棠灣的規劃中，不僅要將海濱資源發揮得，同時也要挖掘其稀有的農業潛力，將農業發展和生態觀光相結合，引導海棠灣旅游發展走向高端。

　　作為國際旅游島，常規的旅游定位和旅游項目顯然無法滿足人們對其國際化的想象。因此，一些旅游 人士大膽猜測：海棠灣未來是否會允許賽馬、博彩等國際上通行的高端旅游區的常設項目？

　　甚至有傳言已經給海南省特別政策，海棠灣一家酒店已在做前期的準備工作，而相關管理辦法政府也已基本制定完成。對此，有分析人士認為，也許國內博彩業的試點將從海棠灣開始。

　　對此傳言和說法，三亞和海棠灣的官員給予了否定：海棠灣整體要傳達的概念是綜合度假區，跟博彩、賽馬無關，其發展目標是“中國國家海岸，世界度假天堂”。

　　但作為國內稀有的 級度假區，海棠灣的未來必將被賦予無窮的想象空間。

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