一線城市的房價，如七月驕陽，連續六個月強悍地領漲。

　　有一波人，住著京滬深核心地段的高端樓盤卻心懷田園，于是那些遠在天涯海角的海景房、溫泉房、高山房走熱。這類房產有投資價值嗎？

　　本期，繼續由招商[簡介較新動態]銀行總行私人銀行部投資顧問及市場研究團隊，和本報金融市場觀察員唐學鵬，為大家答疑。

　　Q1：較近有朋友向我推薦外省房源，比如海景、濕地、高山、溫泉之類，有可租售的酒店式公寓，還有度假別墅。這類房產有投資價值嗎？有哪些風險需要注意？

　　Q2：我有一位歐洲的客戶，說他的可投資產八成都全權委托給了當地的私人銀行，收益還不錯，自己很是輕松。想問問，這要在國內具體怎么做？

　　招商銀行總行私人銀行部投資顧問及市場研究團隊

　　A1：你提到的這類房產屬于休閑度假類房產，又是外省房源，除非你的家人定期或者季節性去度假使用，基本是屬于純投資性的房產。海景、濕地、高山、溫泉都屬于開發商的營銷概念用語，一般來說，營銷內容與實地差異很大。建議你一定要實地考察，并結合自身的使用需求、周邊配套設施、實際環境的稀缺性、物業管理公司的品牌和實力等因素綜合考慮。

　　如果是一項純投資行為，就有權衡成本和投資收益的必要。房地產的可通過兩方面衡量，一是租金回報率，國內一線城市的租金回報率已接近2%，二三線城市略高在4%-5%，相比理財產品的收益率較低。景區單位房價雖然不高，但是否保持全年滿租并不確定。二是房價增值部分，景區住房雖有一定稀缺性，但缺乏長期旺盛購購需求，尤其在經濟持續低迷的環境之下。很多度假型的投資房產價格前幾年被炒作得較高，現在出現空置。

　　風險方面你還要考慮一點，房產稅出臺時點日益臨近，持有此類房產后續的成本問題。因此，除非你和家人有實際使用的需求，否則作為異地純投資房產，從風險收益角度建議謹慎選擇。

　　A2：全權委托模式在私人銀行的起源地歐洲，是高凈值人士打理資產的常用方式。在國內，受限于分業經營的監管環境，目前還難以提供和境外一樣的全權委托，但可以通過私人銀行提供的資產配置、專戶理財及家族信托等創新服務，達到類似效果。

　　以資產配置為例，私人銀行客戶經理及其背后的投資顧問團隊，會根據每位客戶不同的風險屬性、投資目標等，制定專屬的資產配置建議及實施。定期檢視產品組合的績效，根據市場情況進行調整，向客戶說明并提出下一步建議。專戶理財，則是客戶將自己的投資目標和偏好與銀行溝通后，由銀行協助客戶找到合適的投資顧問，為客戶管理資產，客戶可選擇適當參與投資決策過程。創新的家族信托服務，客戶作為委托人，與銀行討論設定好放入信托的資產管理目標以及受益人分配方案后，銀行協助客戶找到合適的信托公司擔任委托人管理信托資產，并作為托管方和財務顧問，監督資產的運作并提供投資策略和產品選擇。三種方式，客戶的參與程度不同，但無疑與境外的全權委托越發“神似”。

　　 金融市場觀察員

　　A1：我認為沒有任何價值。房地產市場是個非常危險的市場，當然很多人說，那些跟任志強對抗了10年的人都慘敗了，你是下一個看空者嗎？坦率地說，我愿意。我堅持認為，房地產目前是過剩的，是無法想象的歷史較壯觀的泡沫。或者它毀于經濟周期的自然調整，前提條件是，政府理性，貨幣中性，政府不害怕經濟周期的疼痛。或者是，它毀于社會動蕩的調整，前提是政府怕疼，貨幣依然泛濫。

　　對于中國人來說，改革前是缺“必需”，吃不飽。改革后是“剛需”，城市化，要在城市里購房。較后是“霉需”，龐大的老齡化人口需要吃藥來維持自己的壽命。“必需”“剛需”和“霉需”，當你想到這條演進鏈條時，你還好意思糾纏于過去的回憶嗎？糾纏于必須有房的神話嗎？管好自己，錯過“剛需”沒關系，不好直接撞進“霉需”。

　　所以，房產沒有投資價值。別碰，五年之內都別碰。

　　A2：中國國內的私人銀行，跟歐洲私人銀行業務相比，局限太多，主要是產品和服務的選擇面。但收益卻不一定哦，因為有影子銀行體系，有時候在風險下，能賺不少的收益點。

　　 你在國內，卻想著享受歐洲私人銀行的服務？我不明白你的意思，你還是將錢打到歐洲私人銀行戶頭上吧，難道是你希望你的錢躺在國內銀行的戶頭上，卻享受歐洲私人銀行的服務？
 

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