作為舶來品，奧特萊斯這種業態被頭創置業股份有限公司(02868.HK，下稱“頭創置業” )演繹成“芭蕾雨”。

　　頭創置業和中國基建合資成立的奧特萊斯（中國）有限公司于2009年在香港注冊成立，其中頭創置業占60%股權。2010年9月，頭創置業和中國基建通過合資公司，提出了城市新的國際化運營模式—“芭蕾雨”。

　　頭創置業董事長劉曉光對自己的“芭蕾雨”模式充滿了自信。“在中國，有兩種模式較容易成功，一種是政府及政策支持的模式，我們堅信像芭蕾雨這樣順應市場局勢，又能夠符合市場導向的商業模型是會取得成功的，因為中國有著巨大的市場潛力。”按照他的理想， “從2012年起，奧特萊斯芭蕾雨每年將貢獻30億元的現金流，包括商業運營收入。2015年以后，每年貢獻收入將超過50億元。”

　　實際上對于頭創置業而言，奧特萊斯頭先展現價值的地方在于拿地，采取奧特萊斯這種商業模式去預購地，能極大程度降低其土地成本。

　　不過，另一方面，奧特萊斯的開業日期一再推遲，甚至被戲稱為“奧特曼”。且好景不長，頭創置業的芭蕾雨版圖也開始生變。去年9月底，頭創置業退出了承載著其較初的奧特萊斯夢想的佛山項目。劉曉光曾告訴記者記者：“這次退出是為了提高效益。可以看到，頭創房山、湖州、昆山項目都100%的持股，海南項目也持股55%，現在我們實行奧特萊斯一體化操作。我們致力于打造真正的奧特萊斯，芭蕾雨的前景應該很好。”

　　在2013博鰲論壇上，劉曉光在接受記者記者專訪時認為，“目前奧特萊斯運作得不錯。”

　　與合作方各自獨立運作芭蕾雨

　　記者：貴司的奧特萊斯項目如今運作得如何？

　　劉曉光：運作得不錯，今年5月份，北京的頭創奧特萊斯項目已經開業了。芭蕾雨體系還有兩個項目叫芭蕾雨，還是由我們和原來的合作方一塊做，但有三四個項目是頭創獨立來做的，就叫頭創奧特萊斯，芭蕾雨體系的五六個項目，應該來講目前都運行得不錯。

　　記者：為什么會和合作方分開來做？

　　劉曉光：原來都叫芭蕾雨，但在做的過程中出現了些情況，一個原因是在廣東佛山，我們不太熟，他們也不太熟。另一個原因是在增資的過程中，頭創的力量大很多，他們的力量小，肯定要稀釋，所以我們干脆做個約定，就是他們獨立做幾個，我們獨立做幾個，合資的我們還是維持當初的芭蕾雨系列。

　　記者：頭創置業退出佛山項目還有其他隱情嗎？

　　劉曉光：我們還會推出十個、十五個（奧特萊斯）……每個項目投資都要十幾億元，都會涉及到股東雙方，其實主要就是股權稀釋的問題。我們已經分清責任，就是你也可以獨立做，我也可以獨立做，有一兩個項目我們合資，主要還是考慮股東的資金能力。

　　記者：目前，頭創置業的這些商業項目在公司總營收中貢獻了多大的比重？

　　劉曉光：都建得差不多了，北京房山的項目已經開了，剛開始經營，浙江湖州、海南萬寧的項目都要開了，廣東（佛山）的項目也差不多要開了。一般來講，經營一年才能看出效果來。

　　比如北京這個項目，開業天去了10萬人次，賣了800萬元。粗略算的話，剛開始經營一年大概有10多億元。再看看這個項目的（住宅部分）總的銷售額，也不便宜，比如，有20萬平方米或者30萬平方米，賣2萬元/平方米，還有再加上商業貢獻的10多億元，就不少了。我們看的就是長線。

　　三條標準檢驗奧特萊斯

　　記者：博鰲房地產論壇都有談到商業地產的問題，比如一哄而上、地區發展不太平衡等，怎樣看待商業地產的發展前景？

　　劉曉光：現在很多房地產企業都是被動地去做商業地產，有時拿的一塊地有建商業項目的條件，不是（開發商）非想干的，有時是行政指令的干預，就如拿一塊地，蓋10萬平方米的住宅，非得要蓋3萬平方米的商業。個肯定就是在做的過程總出現問題，比如說一哄而上、同質化，但是我覺得一般而言，企業的專業人也不傻，是懂得市場規律的。

　　那怎么解決商業地產一哄而上的問題？我覺得較核心的就是專業化，要做商業地產，必須得有商業團隊，要做商業地產，先做商業人。就如奧特萊斯，如果我們不能把燕莎奧特萊斯的總經理萬文英挖過來，我們也不敢做。

　　記者：你覺得商業地產有泡沫嗎？

　　劉曉光：商業地產肯定有泡沫，但要看是在哪個地區，什么樣的性質，什么樣的商業形態。我覺得下一步受影響的就是標準化的大賣場，會受電子商務的沖擊。但電子商務對奧特萊斯就沖擊不了，品牌一般不能在網上購購。

　　記者：現在國內打著奧特萊斯旗號的賣場特別多，相比而言頭創奧特萊斯的特色和優勢在哪呢？

　　劉曉光：能不能體現奧特萊斯的本質，我覺得有以下幾點：，是不是國外的品牌商品，不管是一類、二類、三類都應該是品牌商品；，折扣率是不是四至六折；第三，能不能保持長期的供貨，達到這三條了，就是奧特萊斯，達不到就不是。現在為什么有很多不是了，就是有些是拿錢先購一批貨，沒有持續性，短時間堅持還行，但長期就不行了。并且有的能拿到貨源，但價格很高。所以檢驗是不是正宗的奧特萊斯就用這三條來檢驗。

　　我們現在應該是做到了這三條，惟一欠缺的就是，我們計劃有25個一線品牌，但現在還沒達到這么多。有的還在裝修，有的還在做準備。

　　此外，我覺得奧特萊斯還有一個更好的方式，就是看能不能和國際的奧特萊斯管理公司合資。

　　記者：那頭創置業有沒有這方面的合作？

　　劉曉光：現在還沒有，但正在和這類公司談。有美國的，有歐洲的，都是比較大的公司。因為有的是先跟你談，但不一定合資，先是輸商品。

　　有的是做一年的試運行，再來合資，合資的過程還牽涉到對價的問題，可能還要磨合。我覺得做奧特萊斯只要把商品、折扣、可持續性解決了就行。

　　**上蓋商業或采取商業訂單模式

　　記者：目前發展商業地產也有一些獨特的形式，比如說萬達集團，采取的是訂單地產的模式，所以開發建設期就縮短了，建好了馬上就能開業。頭創有沒有考慮借鑒這種模式，先解決品牌招商的問題，這樣能避免這些項目出現延遲開業等問題？

　　劉曉光：如果說要是做訂單商業地產這種，就是我們的**上蓋商業地產這種，因為我們有可能和香港的**上蓋公司來合資。

　　記者：除了奧特萊斯，頭創置業還有哪些其他的商業地產模式？

　　劉曉光：有很多旅游度假的產品，也有小型商業街的產品，也有大型綜合體以及**上蓋的商業地產，都在建設當中。

　　記者：如此說，目前頭創置業的主要貢獻還是來自住宅？

　　劉曉光：是這樣的，在建的過程中，都是先賣住宅，住宅肯定有利潤，我們的商場也不能賣，一般的商場都有個時間周期，營業的話也有磨合期。商業地產的期一般比較長，短期之內肯定不能（貢獻）那么多的收入。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！