"逆經濟周期"發展特征仍將呈現不同城市樓市分化特征明顯

　　"雙軌制"解決城鎮化后顧之憂"城市群"戰略迎來新機會短期內政策收緊并加大供地

　　在日前舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住房城鄉建設部部長姜偉新在部署2014年工作時表示：“繼續抓好房地產市場調控和監管工作。”同時傳遞出三個政策信號：更加注重分類指導，探索發展共有產權住房和強化市場監管。而此前，經濟工作會議也剛剛閉幕，會議強調，2014年是全面貫徹落實黨的十八屆三中全會精神、全面深化改革的年，改革任務重大而艱巨。

　　歲末年初，辭舊迎新，關于樓市引發諸多猜想，2014年樓市將何去何從？

　　“本次住建部工作會議強化對不同城市的分類指導，馬年調控政策仍將呈現差別化特征，調控政策總體偏中性，不會有持續從嚴措施。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為，馬年樓市將呈現如下五大特征。

　　“逆經濟周期”發展特征仍將呈現

　　經濟工作會議提出了2014年經濟工作的主要任務。指出要做好明年經濟工作，較核心的是要堅持穩中求進、改革創新。要穩扎穩打，步步為營，統籌穩增長、調結構、促改革，鞏固穩中向好的發展態勢，促進經濟社會大局穩定，為全面深化改革創造條件。同時，要積極推動全面深化改革，堅持問題導向，勇于突破創新，以改革促發展、促轉方式調結構、促民生改善。

　　“從宏觀經濟發展角度看，宏觀經濟觸底的階段特征仍將持續，2014年經濟增長目標仍然不會太高，因此，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續，市場基本面還會持續回升，這將帶動市場成交量持續好轉與價格持續回升。”張宏偉認為，只要馬年市場和房價不出現報復性反彈，當前各地已經發布的房地產市場調控政策將不會有太大變化，市場成交量還會延續2013年行情，整個市場基本面也會繼續呈現出“逆經濟周期”的發展特征。

　　不同城市樓市分化特征明顯

　　本次住建部工作會議強化對于不同城市的分類指導，導致不同城市調控政策具有分化特征，通過政策“分化”有望使不同城市市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理。但是，短期內來看，不同城市市場之間仍將呈現“分化”的特征。

　　數據顯示，2013年一線城市、部分二線城市表現相對較熱，房價有持續上漲和反彈的市場風險，三四線城市市場供應量充裕，市場表現相對平淡，價格上漲動力不足，尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市，市場成交量低迷，房價還處于下跌或停漲的狀態。此間，蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市出臺了定向寬松措施，而北上廣深等一線城市、鄭州、西安、武漢等部分熱點二線城市則有出現階段性收緊的政策，合理調節市場需求結構，以完成年度房價控制目標。

　　在張宏偉看來，2014年調控政策強化對于不同城市的分類指導，將導致不同城市的調控政策具有分化特征，通過政策分化有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內來看，不同城市市場之間仍將呈現“分化”特征。

　　“雙軌制”解決城鎮化后顧之憂

　　經濟工作會議提出，努力解決好住房問題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。此前，政府會議也強調，做好住房保障和房地產市場調控工作。

　　數據顯示，近年來保障性住房領域利好消息頻出。如從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后的公共租賃住房租金原則上按照適當低于同地段、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設并運營管理的公共租賃住房，各地可根據保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免；較近相關部門也提出2014年會探索共有產權房的保障性住房模式。

　　“住房保障和房地產市場調控工作，是為積極穩妥推進土地管理制度改革與完善城鎮化健康發展。”張宏偉認為，要切實落實各地住房保障計劃，切實做到保障低收入群體在積極穩妥推進土地管理制度改革與新型城鎮化過程中的居住問題，要繼續做好房地產市場調控，要充分發揮房地產在宏觀經濟觸底階段的拉動經濟增長作用，但不能因為在此市場背景下商品住宅市場價格過快上漲而導致城鎮化的再度提高。

　　“城市群”戰略迎來新機會

　　經濟工作會議提出，積極促進區域協調發展。要繼續深入實施區域發展總體戰略，完善并創新區域政策，重視跨區域、次區域規劃。堅定不移實施主體功能區制度，扎扎實實打好扶貧攻堅戰。此前，政府也多次提出新型城鎮化，借機破除城鄉“二元”結構，建立城鄉統一的建設用地市場，促進地區之間協調發展。

　　“從城市發展角度講，新型城鎮化規劃后，建立和完善跨區域城市發展協調機制‘城市群’戰略迎來新機會。”張宏偉認為，從政府對“城市群”戰略規劃看，政府在“十一五”計劃中正式提出“大中小城市和小城鎮協調發展”，在“十一五”規劃中，還頭次提出“把‘城市群’作為推進城市化的主體形態”。而在“十二五”規劃中，繼續強調“城市群”概念，提出要“以大城市為依托，以中小城市為，逐步形成輻射作用大的‘城市群’，促進大中小城市和小城鎮協調發展”。

　　目前，大城市面臨日益沉重的人口、交通和資源等壓力，而小城鎮仍具有巨大增長潛力。伴隨新型城鎮化進程和城鄉統一建設用地市場的建立，未來可以帶動這些地區的產業和經濟，有助于縮短地區差距，平衡地區間發展，進一步解決房地產市場日益緊張的供求矛盾。

　　因此，在新型城鎮化市場背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發展的機會。并且隨著區域經濟一體化的發展，基礎設施建設日趨完善，同城效應將日益凸顯。

　　短期內政策收緊并加大供地

　　經濟工作會議提出，特大城市要注重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。會議精神顯示，無論是通過調整供地結構，提高住宅用地比例，還是通過提高土地容積率，仍然是通過增加供應的方式盡可能緩解特大城市市場供求關系，調控市場化特征明顯。

　　其實，十八屆三中全會之后，繼北上廣深等一線城市出臺地方調控措施后，廈門、南昌、沈陽等二線城市樓市調控開始階段性“收緊”。在樓市政策短期“收緊”市場背景下，供求關系較為緊張的一線城市、部分二線城市開始采用增加土地供應的方式解決日益增長的市場需求問題。

　　“城鎮化會推進城市群城市圈發展，在‘城市群’、‘城市圈’規劃與發展中，房企重返一二線城市布局策略將傾向‘城市圈’的核心城市、城市，因此，‘城市圈’的核心城市、城市將迎來品牌房企的大力拿地與布局機會。”張宏偉認為，短期內收緊的調控政策對一些樓市供求關系相對緊張的城市難有大的改變，尤其一線城市，很難通過增加土地供應、提高容積率改變人多地少的現狀。

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